央行7日下午公布，2012年將首次置業(yè)家庭信貸需求列入重點(diǎn)關(guān)注領(lǐng)域，提出要予以支持。分析人士指出，在目前房?jì)r(jià)出現一定回落、市場(chǎng)風(fēng)險已得到一定程度釋放的背景下，此舉將較大地滿(mǎn)足、保護剛性置業(yè)者的需求，同時(shí)也有利于整體樓市的平穩和長(cháng)遠發(fā)展，但并非放松樓市調控。
央行表態(tài)支持首次置業(yè)
據公布，2012年央行“繼續落實(shí)差別化住房信貸政策，滿(mǎn)足首次購房家庭的貸款需求�！�
偉業(yè)我愛(ài)我家集團副總裁胡景暉說(shuō)，增加對首次購房人群的信貸支持，并不意味著(zhù)調控政策的放松，而是對之前過(guò)于嚴格的一刀切調控政策的適度調整，從而使調控政策更加精準，即在嚴厲打擊投資投機需求的同時(shí)，能夠更好地保護首次購房人群的利益。
對于首次置業(yè)，2011年各商業(yè)銀行統一實(shí)行的是首付三成、利率為基準利率。具體到執行層面，目前各大行對購買(mǎi)首套房的客戶(hù)普遍執行的是基準利率的信貸政策，但部分客戶(hù)能享受到95折、9折利率優(yōu)惠，這與2011年9、10月份一些銀行對首套房客戶(hù)實(shí)行基準利率上浮10%的情況有較大變化。
不過(guò)業(yè)內人士認為，增加對首次購房人群的信貸支持，也有一定的限度。對比目前的存貸款利率，可發(fā)現5年期的定存基準利率為5.5%，而五年以上貸款基準利率為7.05%。如果對首次置業(yè)家庭執行8折的信貸政策，則貸款利率為5.64%，如果執行85折，則貸款利率為5.99%，可見(jiàn)執行8折或85折貸款利率，基本接近銀行的定存利率。
北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監張大偉表示，“執行85折貸款利率比較困難，除非銀行必須執行定向的針對首套房貸款的政策，或者是銀行有大量的信貸額度，否則銀行很難出現接近虧本的資金利用情況�！�
降價(jià)空間被利息上漲沖淡
盡管如此，對比去年9月份上浮10%的利率執行情況，目前執行的基準利率、部分客戶(hù)能享受到得9折貸款利率也意味著(zhù)較大的優(yōu)惠。據北京中原地產(chǎn)測算，如購買(mǎi)一套房子貸款100萬(wàn)元、20年還款期，執行1.1倍貸款利率，月供為8212元，而執行基準利率的話(huà)，月供每月少了400多元，20年減少的利息總和達到了10萬(wàn)多元。
張大偉表示，這意味著(zhù)如增加對首次購房人群的信貸支持，購房者的負擔確實(shí)有所減輕，反之當前購房成本因利率上調有所增加，如果對比樓市調控前后房貸利率的變化，會(huì )發(fā)現整個(gè)利息總額上漲較大，甚至能沖抵調控效果。
張大偉認為，如果首套房貸款利率不出現針對性的松動(dòng)，反而可能出現市場(chǎng)真正的剛需享受不到調控政策帶來(lái)的福利，出現市場(chǎng)項目降價(jià)了，購房者反而要多支付購房成本的現象，降價(jià)效果實(shí)質(zhì)上被利息上漲沖減了。所以2012年房貸政策應該針對首套房剛需有定向的優(yōu)惠，使得這些置業(yè)者能夠入市，享受到降價(jià)的政策效果。
適當釋放剛需利于市場(chǎng)穩定
胡景暉分析，在目前房?jì)r(jià)已有一定回落，積蓄已久的購房需求亟待釋放的情況下，信貸政策向首次購房人群傾斜，有助于購房需求的釋放，成交量也有望出現一定程度的放大。
從目前全國市場(chǎng)來(lái)看，春節至今，北京、廣州、杭州等地樓市成交依然十分低迷，北京市場(chǎng)上甚至少有新盤(pán)問(wèn)世。那么，剛性購房需求的入市，會(huì )不會(huì )引發(fā)房?jì)r(jià)的再度反彈呢？
分析人士指出，一方面此次央行還提到加大對保障性安居工程和普通商品住房建設的支持力度，這無(wú)疑對未來(lái)樓市的供應形成一定保證；另外應該看到，限購等調控措施仍對樓市有制約作用。
胡景暉說(shuō)，保護剛需將有利于加快樓市庫存消化和房源的合理流轉，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。如目前北京市場(chǎng)新房庫存近13萬(wàn)套，2012年預計新增商品住宅供應7萬(wàn)套至8萬(wàn)套，保障房供應3萬(wàn)套至4萬(wàn)套，二手房掛牌量約15萬(wàn)套，北京住宅市場(chǎng)的供應總量將在38萬(wàn)套至40萬(wàn)套，相對于今年預計約20萬(wàn)套至30萬(wàn)套的市場(chǎng)需求量，不會(huì )導致目前“供大于求”市場(chǎng)格局的反轉，所以購房需求的適度放量難以引發(fā)房?jì)r(jià)的反彈。