北京房?jì)r(jià)下跌套牢六成去年買(mǎi)房人
2012-02-09   作者:周宏  來(lái)源:北京青年報
 
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    數據顯示,2011年北京市新建商品住宅成交均價(jià)為21314元/平方米,而2012年1月份新建商品住宅成交均價(jià)為18288元/平方米,比去年全年下降14.2%。
  北京中原數據顯示,2011年北京市新建商品住宅成交均價(jià)為21314元/平方米,而2012年1月份新建商品住宅成交均價(jià)為18288元/平方米,比去年全年下降14.2%。同比去年1月下降了20.31%,創(chuàng )下了自2010年2月份以來(lái) 23個(gè)月的最低值。房?jì)r(jià)的下降使去年剛剛買(mǎi)入的房產(chǎn)或多或少出現了貶值。如果借用股市里的話(huà),就是被套了。21世紀不動(dòng)產(chǎn)分析師粟日認為,對于那些2011年入市的買(mǎi)房人來(lái)說(shuō),今年房?jì)r(jià)反彈的幾率并不大,虧損繼續增加是大概率事件。

  房?jì)r(jià)下跌導致大多數買(mǎi)房人被套

  1月份數據顯示,10個(gè)郊區新建商品住宅13586元/平方米,與去年全年10區域成交均價(jià)13922元/平方米比下降2.41%,與去年2月最高點(diǎn)15447元/平方米比降12.05%。而郊區二手住宅成交均價(jià)同比降11.9%。
  石景山等五環(huán)外的次中心區域價(jià)格下降也相對明顯,降幅在10%。中心四城區新房?jì)r(jià)格堅挺,二手住宅同比降幅6%-7.5%,降幅最小。這也充分體現了房源稀缺性越大,抗跌性也越強的特性。
  北京的二手房?jì)r(jià)也出現了明顯下降。根據北京中原二手住宅價(jià)格領(lǐng)先指數,北京1月份中高檔二手商品房成交均價(jià)為26189元/平方米,環(huán)比去年12月下降3%,同比去年1月下降8.6%。
  “原想著(zhù)投房地產(chǎn)穩賺不賠,這下被套牢了,沒(méi)想到房地產(chǎn)市場(chǎng)也有風(fēng)險!北本╊I(lǐng)秀慧谷的業(yè)主劉先生感嘆。此前苦于股市低迷,身邊的朋友一個(gè)個(gè)靠投資房地產(chǎn)賺了不少,投資屢屢不得意的劉先生決定投資房地產(chǎn)市場(chǎng)。2011年初,他在領(lǐng)秀慧谷買(mǎi)了一套房,當時(shí)成交價(jià)34000元,而現在只能賣(mài)25000元!吧习肽甑臅r(shí)候想出手,但當時(shí)有不少朋友說(shuō),沒(méi)事,跟2008年一樣,會(huì )大幅反彈的,結果不但沒(méi)反彈,還越套越深!鳖(lèi)似劉先生這樣被套牢的投資者并非特例。
  有些投資者選擇了割肉。據一些房地產(chǎn)中介機構反映,北京管莊區域門(mén)店掛牌情況有些異動(dòng),部分業(yè)主已主動(dòng)降低掛牌價(jià):一居降5萬(wàn)-10萬(wàn),二居10萬(wàn)-20萬(wàn)。當前市場(chǎng)環(huán)境下,投資者擔負著(zhù)較大的成本壓力,多套房產(chǎn)的投資者尤甚。一位客戶(hù)2010年底購買(mǎi)了北京新天地一套125平方米的房子,以完稅價(jià)格291萬(wàn)元購入,其中貸款220萬(wàn)元,每月還款約一萬(wàn)七八千元,2011年房?jì)r(jià)不斷走低,眼看2012年無(wú)望回升,想著(zhù)長(cháng)痛不如短痛,毅然以230萬(wàn)元割肉賣(mài)出。

  房?jì)r(jià)沒(méi)跌也虧損

  即使在那些房?jì)r(jià)保持穩定的區域,2011年初以后購房的投資者,也有很多都是虧損的。一位投資者2011年初買(mǎi)下中關(guān)村公館一套42平方米大開(kāi)間,買(mǎi)入價(jià)138萬(wàn)元,現在的市場(chǎng)價(jià)約為140萬(wàn)元,但還需支付稅費約35萬(wàn)元。這位投資客選擇了出租,每月租金4000元。該區域投資者數量甚多,市場(chǎng)情況不好,很多都轉售為租,繼續觀(guān)望。
  記者從其他區域還了解到,處于深度套牢的房產(chǎn)投資客共同點(diǎn)是:堅決割肉出局者,只是少數,一般選擇出租,或者干脆空置,也有一些是以高于市場(chǎng)價(jià)很多的掛牌價(jià)掛在中介門(mén)店上(拒絕虧損出售)。

  投資虧損率在60%以上

  據21世紀不動(dòng)產(chǎn)抽樣數據顯示,2011年北京二手房市場(chǎng)成交價(jià)普遍下跌。21世紀不動(dòng)產(chǎn)提供的261個(gè)樓盤(pán)抽樣數據中,成交價(jià)同比下降的有157個(gè),持平的有30個(gè),上漲的只有74個(gè),超過(guò)2/3的樓盤(pán)價(jià)格在持平或下降。
  157個(gè)下跌樓盤(pán)中,跌幅最高的是望京新城項目,成交價(jià)格同比下跌29.17%,接近30%。領(lǐng)秀慧谷排行跌幅第二。至2011年12月,北京領(lǐng)秀慧谷的平均成交價(jià)格同比下降27.54%。管莊區域價(jià)格下跌也很?chē)乐,以尚東閣為例,該項目平均成交價(jià)同比下降了15%。
  157個(gè)下跌樓盤(pán)中,同比跌幅超過(guò)20%的有18個(gè),10%-20%的有56個(gè),10%以下的有83個(gè)。從這些數據推算,如果在2011年初投資北京房地產(chǎn)市場(chǎng),虧損或被套牢的高于60%,不賺不賠的只有11%,能產(chǎn)生投資收益的僅有28%。投資風(fēng)險遠比投資者想象的要高。

  房?jì)r(jià)下跌趨勢仍在繼續

  據21世紀不動(dòng)產(chǎn)主城區領(lǐng)先價(jià)格指數顯示,2011年1月,北京市主城區領(lǐng)先價(jià)格指數為113,2011年12月,指數跌至107,相當于2010年10月的水平。數據顯示,2011年12月,北京價(jià)格指數同比下降3.71%,相比同年1月下降了5%。北京主城區二手房?jì)r(jià)格指數同比下降,這表明,樓市最堅挺的部分也已受到明顯沖擊,整個(gè)北京房?jì)r(jià)的松動(dòng)程度可見(jiàn)一斑。
  21世紀不動(dòng)產(chǎn)分析師粟日認為,限購政策至少在今年之內不會(huì )出現實(shí)質(zhì)性松動(dòng),年初,信貸政策也沒(méi)有如市場(chǎng)預期的放寬,貨幣再度轉向寬松的時(shí)間和程度,可能不如市場(chǎng)預期的那樣樂(lè )觀(guān)。在這幾大因素的作用下,2012年上半年,一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)可能會(huì )以小幅下降為主。一些2011年之前入市的投資者可以考慮出手,對于那些2011年初或之后入市的投資者來(lái)說(shuō),因為市場(chǎng)價(jià)格反彈的幾率并不大,虧損繼續增加是大概率事件。

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