中國指數研究院近日公布的數據顯示，1月全國100個(gè)城市住宅平均價(jià)格為8793元/平方米，環(huán)比2011年12月下跌0.18%，至此百城住宅平均價(jià)格環(huán)比出現五連跌。更加值得關(guān)注的是，北京等十大城市平均價(jià)格同比下跌0.62%，這是自2010年6月以來(lái)首次同比下跌。嚴厲調控之下，國內樓市的種種“神話(huà)”正在破滅，在房?jì)r(jià)“合理回歸”的剛性要求下，房地產(chǎn)業(yè)“轉型發(fā)展”謀求突圍迫在眉睫�！ �
樓市黃金時(shí)代終結
根據中國房地產(chǎn)指數系統百城價(jià)格指數對100個(gè)城市的全樣本調查數據顯示，2012年1月，百城住宅價(jià)格同比2011年1月上漲1.71%，漲幅較上月縮小1.16個(gè)百分點(diǎn)，是自2011年8月以來(lái)的最低漲幅。其中，3個(gè)城市同比漲幅介于10%至13%之間，75個(gè)城市同比漲幅在10%以?xún)�。同比�?lái)看，北京等十大城市平均價(jià)格下跌0.62%，是自2010年6月以來(lái)首次同比下跌。1月，同比下跌的城市有6個(gè)，較上月增加1個(gè)。
盡管百城價(jià)格環(huán)比跌幅略有縮小，但多數城市降價(jià)項目逐漸增多。從區域來(lái)看，降價(jià)仍以供應量較大的遠郊區縣項目為主，近期降價(jià)趨勢逐漸向內城蔓延。此外，降價(jià)項目多以新開(kāi)盤(pán)項目為主，為吸引更多購房者，新項目趁開(kāi)盤(pán)之際加大優(yōu)惠力度或將成為趨勢�！ �
業(yè)內人士稱(chēng)，中國樓市已迎來(lái)一個(gè)新的低谷。統計數據顯示，近10年來(lái)，多數年份商品房銷(xiāo)售面積同比增幅均在10%以上，特別是樓市繁榮的2005年和2009年，增幅更是高達40%以上。而2011年全國商品房銷(xiāo)售面積為10.99億平方米，僅增長(cháng)4.9%，增速回落5.2個(gè)百分點(diǎn)，比1-11月回落3.6個(gè)百分點(diǎn)。如此情景，僅比金融危機影響下的2008年樓市好一些�！ �
與銷(xiāo)量大幅下降相伴的是庫存的持續高企。截至2011年12月底，中原監測到的標桿房企在售項目的庫存量約為2496萬(wàn)平方米，同2011年5月底相比，標桿房企的庫存量增加約7成。而全國商品房待售面積在2011年年底則達到27194萬(wàn)平方米，增長(cháng)26.1%，增速比上年加快18.0個(gè)百分點(diǎn)。我國10大典型城市商品住宅庫存總量高達6000萬(wàn)平方米，與去年同期相比，新增1700萬(wàn)平方米庫存量，增長(cháng)約40%�！ �
另外，去年全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完成新開(kāi)工面積19.01億平方米，同比增長(cháng)16.2%，增幅大幅回落24.5個(gè)百分點(diǎn)，低于近年來(lái)的平均增幅。在房地產(chǎn)調控政策不放松的情況下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對市場(chǎng)預期悲觀(guān)。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(cháng)楊紅旭說(shuō)，考慮到去年土地成交、企業(yè)資金等情況，預計2012年全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的新開(kāi)工面積將出現10年來(lái)的首次負增長(cháng)�！ �
全行業(yè)陷入缺錢(qián)困局
業(yè)內人士認為，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷多次調控后，過(guò)去推動(dòng)其高速發(fā)展的多種因素已經(jīng)漸漸終結，尤其是信貸政策的收緊，使得房地產(chǎn)業(yè)正陷入一個(gè)全行業(yè)缺錢(qián)的困局之中。1月30日，央行發(fā)布的《2011年金融機構貸款投向統計報告》顯示，2011年全年房地產(chǎn)累計新增貸款共1.26萬(wàn)億元，較前一年下降38%，占新增貸款總額的比例為16.9%，較上年下降8.5個(gè)百分點(diǎn)。其中，2011年末，保障性住房開(kāi)發(fā)貸款余額3499億元，全年累計增加1751億元，占同期房產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款增量的50.1%，比年初水平提高31.7個(gè)百分點(diǎn)�！ �
業(yè)內人士稱(chēng)，從報告公布的數據看，2011年房地產(chǎn)新增貸款出現大幅縮減，其中超過(guò)一半的貸款投向保障房建設。在調控力度不減的大背景下，貸款難度的加大，必然促使房企融資成本增加，2012年房企的融資困局仍然難有突破�！ �
相關(guān)統計數據顯示，2012年將迎來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)償債高峰，各種離岸私募債、房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)基金以及民間信貸等在2012年即將到期的債務(wù)總額達到數萬(wàn)億元。有機構預測，房地產(chǎn)企業(yè)的償債高峰在2012年和銷(xiāo)售回籠資金的低谷相重合，使得房企資金鏈從2012年二季度起將進(jìn)一步惡化，甚至將比2008年的最差水平更糟�！ �
銷(xiāo)售受阻、庫存激增正令房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資金鏈深度承壓，中小房企尤其是資金嚴重匱乏的企業(yè)開(kāi)始加速以股權和項目換取現金。北京中原市場(chǎng)研究部統計數據顯示，2011年樓市規模股權變動(dòng)超過(guò)124宗，交易金額471.76億，同比分別上漲47.6%、185.5%。進(jìn)入2012年，股權交易再度升溫。在1月份公開(kāi)市場(chǎng)全國樓市成交規模(交易額超千萬(wàn)元)股權交易達到了20宗，披露市值達到了67.8億元，相比2011年同期的9宗31億元的規模上漲了120%�！ �
兩三年以前，房地產(chǎn)業(yè)堪稱(chēng)“吸金池”。而眼下，越來(lái)越多企業(yè)被迫退出。武漢市房管局去年四季度公布的數據顯示，截至2011年10月底，武漢的在冊房企比2010年同期減少了200余家。北京、上海等地也有大量房企項目公司甚至母公司退出樓市�！ �
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(cháng)楊紅旭表示，目前開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)貸款已經(jīng)萎縮的非常厲害，同時(shí)各類(lèi)資金來(lái)源都面臨增長(cháng)乏力的情況。一方面，今年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的融資環(huán)境難以全面向好；另一方面，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金回籠仍將艱難；此外，外資對國內房地產(chǎn)市場(chǎng)持悲觀(guān)態(tài)度，在今年難以大幅增加。他預計，2012年的資金來(lái)源不容樂(lè )觀(guān)，估計只會(huì )有8%左右的增幅�！ �
“以錢(qián)炒錢(qián)”模式失靈 房企亟待轉型
瑞信研究院近日公布的調查結果顯示，中國消費者在未來(lái)兩年購買(mǎi)不動(dòng)產(chǎn)的意愿為16%，比2010年進(jìn)一步下降。嚴厲的限購、越來(lái)越高的購房門(mén)檻以及風(fēng)險意識的逐漸提高，讓不少人對樓市望而卻步，穩賺不賠的“全民炒房”時(shí)代終結，而對開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，瘋狂圈地“以錢(qián)炒錢(qián)”的模式已經(jīng)失靈，必須改變過(guò)去粗放式的開(kāi)發(fā)模式�！ �
專(zhuān)家稱(chēng)，綠城等房企過(guò)去“狂飆突進(jìn)”的一大動(dòng)力就是高杠桿率，但一旦資金面全面卡緊，高負債率的危機便會(huì )逐漸暴露。綠城“高舉高打”陷入困境，值得反思。數據顯示，綠城集團2011年累計銷(xiāo)售金額為353億元，較上一年降幅超過(guò)30%。曾在2009年喊出“三年趕超萬(wàn)科”的綠城，去年在大型房企中的排名已經(jīng)跌出了前二十。有統計數據顯示，2012年綠城將有120-140億短期債務(wù)到期(含條件苛刻的信托融資)。此外綠城全年建設成本在160-170億，兩大成本合計超300億。而綠城去年全年銷(xiāo)售金額僅330億。為緩解資金壓力，去年年底至今年年初的一周之內，綠城連續出售了5個(gè)項目的股權套現近40億元，近日瑞銀披露，綠城將再出售4個(gè)項目，以期再套現60億元�！ �
SOHO中國董事長(cháng)潘石屹說(shuō)：“過(guò)去十五年中國房地產(chǎn)業(yè)的高速增長(cháng)，背后是中國的城市化。在這過(guò)程中，地價(jià)、房?jì)r(jià)均快速上漲，開(kāi)發(fā)商大規模圈錢(qián)、圈地。但是，從2012年開(kāi)始，這種只重規模的商業(yè)模式已經(jīng)結束�！薄 �
事實(shí)上，2011年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商就已開(kāi)始“轉戰”和“轉型”，一是從一線(xiàn)城市向二三線(xiàn)城市“轉場(chǎng)”，二是由于住宅產(chǎn)品的前景不樂(lè )觀(guān)，不少開(kāi)發(fā)商轉型做商業(yè)地產(chǎn)。還有一些傳統房企則謀求跨界經(jīng)營(yíng)，“星河灣”跨入白酒行業(yè)，碧桂園在內蒙古錫林郭勒盟建立投資公司，主營(yíng)褐煤開(kāi)采和煤化工，萬(wàn)達集團更是橫跨商業(yè)地產(chǎn)、高級酒店、文化產(chǎn)業(yè)、連鎖百貨、旅游度假等五大產(chǎn)業(yè)�！ �
國務(wù)院總理溫家寶1月31日在國務(wù)院第六次全體會(huì )議上指出：“繼續嚴格執行并逐步完善抑制投機投資性需求的政策措施，促進(jìn)房?jì)r(jià)合理回歸�！睋煌耆y計，這是溫總理兩年以來(lái)第五次公開(kāi)提出要促進(jìn)房?jì)r(jià)的合理回歸。專(zhuān)家認為，借助于中國經(jīng)濟的深厚腹地和城市化的快速進(jìn)程，中國樓市依然有著(zhù)巨大的空間優(yōu)勢，但在房?jì)r(jià)“合理回歸”的剛性要求下，房地產(chǎn)企業(yè)“轉型發(fā)展”已沒(méi)有退路。