許久沒(méi)有活躍的地產(chǎn)股昨日成為領(lǐng)漲兩市的龍頭板塊，盤(pán)面上多只地產(chǎn)股也競相漲停，云南城投、綠景控股、創(chuàng )興資源等均是在早盤(pán)就被資金封上漲停板。
地產(chǎn)股異軍突起的背后是央行表態(tài)加大普通商品房信貸支持，這意味著(zhù)房地產(chǎn)調控政策微妙調整信號隱現，進(jìn)而讓市場(chǎng)和地產(chǎn)商看到希望。不過(guò)也有分析師人士指出，就整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)調控而言，政策的整體環(huán)境并未放松，且較之其他個(gè)人貸款，住房按揭貸款收益率并無(wú)優(yōu)勢。因此，投資者仍需謹慎把握地產(chǎn)股的走勢。
信貸微調順應市場(chǎng)大背景
在政策全面調控的背景下，春節之后房市的成交量是十分冷清。記者了解到，1月整個(gè)房市的銷(xiāo)售面積同比大幅下跌，全國出現普跌局面。其中，一線(xiàn)城市(北上廣深杭)和二線(xiàn)城市同比降幅分別為66%和67%。同時(shí)，龍頭公司的銷(xiāo)售環(huán)比也開(kāi)始降低，“保招萬(wàn)金”4家合計銷(xiāo)售為154億，相對前一月177億的銷(xiāo)售額，環(huán)比下跌13%。
面對如此冷清的房產(chǎn)市場(chǎng)，長(cháng)城證券分析師胡楊表示：“之前地產(chǎn)調控政策是采取"一刀切"的方式，即不論是首套房的剛需購房者，還是二三套房的投資者，都上浮房貸基準利率，這無(wú)疑讓能夠買(mǎi)得起房子的消費群體大幅減少。而在地產(chǎn)調控的大背景之下，很多購房者都采取了觀(guān)望態(tài)度，導致全國房市成交量不斷下挫�！�
一位首套房的購房者王小姐也表示：“之前，家人看好了一套房子，首付都在預期范圍內，但是每月的基準房貸讓我們工薪一族承受不起�！睋跣〗憬榻B：“如果一套80萬(wàn)元的房子，貸款50萬(wàn)元，以目前基準利率上浮10%計算，每個(gè)月差不多要還3500元左右，這相當于一個(gè)人的工資了，購房的壓力的確很大�！�
2月7日，央行表示2012年將對首套房的家庭列入重點(diǎn)關(guān)注領(lǐng)域，并予以支持。據悉，央行將“繼續落實(shí)差別化住房信貸政策，滿(mǎn)足首次購房家庭的貸款需求�！睂Υ�，業(yè)內人士普遍認為，之前“一刀切”的方式顯然推高了購房成本，即使房?jì)r(jià)下跌，高額的房貸利率也并沒(méi)有對真正有購房需求的消費者形成利好。因此，央行現在的做法有助于信貸政策向首次購房人群傾斜，利于民生和整個(gè)市場(chǎng)大背景。
上市地產(chǎn)商業(yè)績(jì)分化加大
而回到A股市場(chǎng)上，盡管昨日地產(chǎn)板塊在央行對首次購房者予以支持的背景下走高，不過(guò)，行業(yè)分析師均表示，這或許只是短期現象。因為整個(gè)地產(chǎn)股的業(yè)績(jì)已經(jīng)出現分化，這意味著(zhù)個(gè)股的股價(jià)也會(huì )隨之波動(dòng)。
申銀萬(wàn)國房地產(chǎn)分析師殷姿表示，2011年房地產(chǎn)行業(yè)銷(xiāo)售額為5.91萬(wàn)億，增長(cháng)12.7%，但同期重點(diǎn)跟蹤的24家房地產(chǎn)公司的增長(cháng)率均為8.7%。這意味著(zhù)淡市下地產(chǎn)公司的整體銷(xiāo)售增速明顯放緩，公司業(yè)績(jì)分化顯著(zhù)。
申銀萬(wàn)國提供的數據顯示，2011年4大龍頭公司“招保萬(wàn)金”合計銷(xiāo)售2473億元，增長(cháng)13.8%。另外，銷(xiāo)售增速超過(guò)20%的公司共計6家為：福星股份、中南建設、招商地產(chǎn)、華夏幸福、華僑城、金科。不過(guò)，銷(xiāo)售增速出現大幅負增長(cháng)的公司也有5家，分別是濱江集團、冠城大通、中天城投、嘉凱城、金融街。
整體來(lái)看，殷姿認為地產(chǎn)商的銷(xiāo)售增長(cháng)的分化差異較大，其中全國布局的公司基本處于中間水平，而區域較為集中且產(chǎn)品偏高端的公司銷(xiāo)售普遍表現較差。
在此背景下，涂力磊預計，2012年一季度地產(chǎn)行業(yè)增速繼續回落，因為土地購置數據并不樂(lè )觀(guān)，一季度增速有可能負增長(cháng)。如此，土地市場(chǎng)的不景氣將使房地產(chǎn)投資和新開(kāi)工的回落保持到二季度。上周末，萬(wàn)科披露2012年1月份銷(xiāo)售業(yè)績(jì)，銷(xiāo)售面積119萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售金額122億。相比2011年同期分別下降28.1%、39.3%。統計數據顯示，這是萬(wàn)科五年來(lái)，首次在開(kāi)年時(shí)出現銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售金額的負增長(cháng)。
然而，目前2011年A股市場(chǎng)PE在13.53倍，房地產(chǎn)板塊PE在13.83倍，估值處于底部。但從2011年年報預計情況看，A股龍頭地產(chǎn)企業(yè)年報業(yè)績(jì)基本穩定，無(wú)明顯利空，二、三線(xiàn)公司存在業(yè)績(jì)下調現象。因此，在政策難言放松也難言加碼的時(shí)間內，流動(dòng)性放大信號(M1和存款準備金)或將成為改變行業(yè)當前預期的關(guān)鍵。
不過(guò)，殷姿卻認為，近期央行金融工作會(huì )議提出要支持首套房置業(yè)需求，且地方政府也通過(guò)調整普通住宅標準等方式明緊暗松，信貸寬松帶來(lái)的銷(xiāo)售環(huán)比改善值得期待。而對于昨日漲停的個(gè)股，胡楊則認為，僅僅是資金的炒作，因為這類(lèi)個(gè)股的絕對股價(jià)不高，且跌幅巨大。因此，投資者還是也業(yè)績(jì)?yōu)橹�，選擇龍頭公司。