年后總體平淡的滬上樓市中，二手房市場(chǎng)率先起了微瀾。
早報記者昨日從滬上多家中介門(mén)店了解到，受普通商品住宅標準調整、首套房貸款松動(dòng)影響，年后上海二手房市場(chǎng)剛需房成交已開(kāi)始活躍。
“年后，滬上總價(jià)150萬(wàn)元以下的剛需房源成交較往年同期上漲了20%�！焙细恢脴I(yè)上海公司副總經(jīng)理沈彥說(shuō)，成交活躍的區域主要為浦東世博板塊、寶山楊行、顧村、共康等傳統剛需板塊，而高端房源的成交依舊少見(jiàn)。
網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，截至昨日發(fā)稿，滬上二手房掛牌房源約16.9萬(wàn)套，處于近期高位。
剛需房源成交回暖
感到二手房市場(chǎng)暖意的中介，不止是合富置業(yè)。
德佑地產(chǎn)區域經(jīng)理張劍東說(shuō)，年后滬上二手房市場(chǎng)中低端房源率先發(fā)力，該公司光在寶山大華、普陀萬(wàn)里板塊兩天就成交了6套。
“這有可能是政策導向造成的�！睆垊|說(shuō)，普通住宅標準調整、貨幣政策微調信號，都可能在第一季度落地，因此現在開(kāi)始交易，合同簽訂、貸款審批的過(guò)程中，這些優(yōu)惠都能夠趕上。
上海中原鎮寧分行經(jīng)理張宏超亦稱(chēng)，年后該分行二手房剛需客戶(hù)成交呈現活躍跡象，分行和周邊其他門(mén)店都有成交，看房的人也多。
漢宇地產(chǎn)蓮花路區域經(jīng)理張云娟同樣提到，近期的二手房行情比年前好一點(diǎn)，主要是剛需房源的成交比較不錯。
沈彥分析，經(jīng)過(guò)一年多的調控，目前上海二手剛需房源的總體價(jià)格，已較一年前有20%的下降，已經(jīng)處在客戶(hù)的接受區段內了。不過(guò)，沈彥也提到，由于擔心政策面還會(huì )繼續調控，房?jì)r(jià)還會(huì )下跌，尤其是一手剛需房源的供應潮、降價(jià)潮可能在3月份出現，因此仍有不少買(mǎi)家選擇觀(guān)望。
賣(mài)家主動(dòng)降價(jià)
當下二手房源成交回暖的背后，是部分賣(mài)家的主動(dòng)調價(jià)。
據張宏超介紹，總價(jià)在200萬(wàn)-300萬(wàn)元的二手剛需房源，大多出現了房東主動(dòng)降價(jià)的情況，成交價(jià)格較此前下調了10%左右，“有些房東屬于賣(mài)舊買(mǎi)新，將手上的二手房盡快便宜賣(mài)掉以便于盡快換購�！�
張宏超進(jìn)一步說(shuō)，還有一些房東把到手價(jià)改為成交價(jià)，這也相當于降價(jià)了8%～10%。
在張劍東看來(lái)，滬上二手房?jì)r(jià)格跟年前相比有下調，總體來(lái)說(shuō)還是低價(jià)房源走得快。
張云娟也稱(chēng)，只要是誠意賣(mài)家，價(jià)格降幅都還可以。有一套年前掛牌價(jià)280萬(wàn)元的房源，年后以260萬(wàn)元成交，“現在不降價(jià)就沒(méi)有成交，不少剛需客戶(hù)也還在等，等著(zhù)價(jià)格進(jìn)一步降，因為不少一手房在3月以后可能會(huì )有動(dòng)作�！�
不過(guò)，多位受訪(fǎng)中介都提到，高端二手房源房東的降價(jià)動(dòng)力依然不足。
張劍東直言，高端房源雖然帶看量急劇上升，但成交仍然不夠活躍，沒(méi)有房東愿意主動(dòng)降價(jià)，也沒(méi)有買(mǎi)家愿意出手。
“由于這些房源的掛牌價(jià)年前已經(jīng)下調過(guò)10%～15%，因此現在即便又有下調，也只在3萬(wàn)-5萬(wàn)元�！睆垊|說(shuō)，那些將價(jià)格調回去的房東，都是不誠意賣(mài)了，或者手頭資金不緊張了。
高端市場(chǎng)仍膠著(zhù)
“高端物業(yè)受限購政策影響較深，試探性的價(jià)格讓步并不能刺激買(mǎi)家出手�！鄙虾Ｖ性禺a(chǎn)研究咨詢(xún)部研究總監宋會(huì )雍提到，現在中心區域的稀有高端房源買(mǎi)家心理越發(fā)強勢，靜待房?jì)r(jià)繼續下調。
與此同時(shí)，宋會(huì )雍還說(shuō)，二手房賣(mài)家的心態(tài)也更為“淡定”：一方面是不甘心深度降價(jià)而做的無(wú)奈選擇；另一方面也意味著(zhù)高端房買(mǎi)賣(mài)博弈的突破，仍需要一個(gè)較長(cháng)的時(shí)期。
上海中原威海路分行經(jīng)理邢振中介紹，2月份門(mén)店內掛牌房源尚未出現大幅調價(jià)的現象。部分賣(mài)家心態(tài)相對淡定，基本維持春節前報價(jià)，等待時(shí)機；少部分房東愿意小幅下調報價(jià)，幅度一般在5%左右；個(gè)別房東出售意愿強烈，如果遇到誠心買(mǎi)家，最大議價(jià)空間達10%。
上海中原陸家浜分行沈俊也說(shuō)，該門(mén)店春節前后二手房來(lái)客量和掛牌量變化都不大，掛牌價(jià)格也維持在節前的水平。不過(guò)，部分房東會(huì )將“到手價(jià)”改為“成交價(jià)”，實(shí)際報價(jià)變相調低了5%～8%。
在上海中原陸家嘴分行高成龍經(jīng)理看來(lái)，春節前后二手房賣(mài)家心態(tài)變化明顯，由于高端房源買(mǎi)家難覓，大幅調價(jià)也未必能快速成交，節前“急售”的賣(mài)家反而表現“淡定”了。
宋會(huì )雍預計，三四月份，隨著(zhù)全市二手房調價(jià)幅度逐步深入，由外圍區域帶動(dòng)中心城區整體交易氛圍提升，高端房成交契機也會(huì )來(lái)臨。