去年2月16日，北京市發(fā)布“史上最嚴限購令”，即“京十五條”， 對本地人和外地人均采取一定的住房限購措施。今天，在限購令一周年之際，本報推出專(zhuān)題報道。
　　一年的住房限購，房?jì)r(jià)趨于平穩、均價(jià)有所回落，數據顯示商品房均價(jià)已降到兩萬(wàn)元以?xún)�。部分剛需購房者受到保護，看到政府調控房?jì)r(jià)的決心。但房地產(chǎn)行業(yè)、中介機構以及家居、裝修、建筑材料等下游行業(yè)，業(yè)績(jì)必然受到?jīng)_擊。在經(jīng)濟急需轉型的大背景下，這些受沖擊的行業(yè)，也正在尋找轉型之路。

　　效果

　　擠出投資投機性需求

　　在北京一家醫院上班的劉碩，前年就打算買(mǎi)房結婚，但被高房?jì)r(jià)嚇著(zhù)了。直到去年底，她買(mǎi)了通州的華業(yè)東方玫瑰(微博)樓盤(pán)，單價(jià)13000多元/平米，“主要是降到了我的預期，調控確實(shí)起到了作用”。
　　劉碩說(shuō)，前年她剛開(kāi)始看房時(shí)，通州多個(gè)樓盤(pán)均價(jià)都已超兩萬(wàn)元，五環(huán)內的房“可望不可及”。當時(shí)傳媒大學(xué)附近的二手房單價(jià)都已超過(guò)23000元/平米。
　　如今，和劉碩一樣的剛需人群，有著(zhù)相同的感受：地段稍遠的部分區域樓盤(pán)，不管新房還是二手房，均價(jià)確實(shí)降了。
　　各房屋中介機構的數據印證了這一說(shuō)法。北京中原地產(chǎn)統計，北京最近一年新建住宅均價(jià)為19955元/平米，再次降至2萬(wàn)元以?xún)�，同比下�?.4%。尤其到今年1月，成交均價(jià)下調更明顯，新建住宅簽約均價(jià)為17899元/平米，環(huán)比2011年12月的21151元/平米下調了15.4%，同比2011年1月的22433元/平米下調20.2%。
　　房?jì)r(jià)調整，主要是限購政策起到效果。限購導致一年來(lái)北京住房成交量迅速下滑，樓市庫存量增加，房企多選擇降價(jià)換量。在庫存增加的情況下，有資格的剛需購房者選擇余地更大。
　　市住建委數據顯示，截至2月15日，限購一年內市場(chǎng)住宅總成交量為18.1775萬(wàn)套，同比之前一年的成交量31.4375套，降幅達42.2%。
　　樓市庫存量方面，相比限購前的9.29萬(wàn)套，日前住宅庫存已達11.9321萬(wàn)套。北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監張大偉表示，樓市調控已經(jīng)初見(jiàn)成效，局部區域將開(kāi)始明顯的價(jià)格調整，目前通州、大興等區域已經(jīng)受到庫存量增加的影響價(jià)格下調，房山、通州、大興等供應可能突然上漲的區域，也可能率先降價(jià)。
　　二手房成交量也隨著(zhù)新房成交量應聲而落，市場(chǎng)房源增多，選擇余地也更大。今年一月購買(mǎi)二手房的小王說(shuō)，“感覺(jué)好比北京到了春節，大多數人都回家了，路上都沒(méi)人搶了，也不擁堵了”。
　　據偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院統計，限購政策實(shí)施至今，京籍個(gè)人購房者占比為87.2%，相比新政實(shí)施前的一年上漲25.1%，非京籍購房個(gè)人比重下降25.1%，其中外地個(gè)人購房者所占比重僅為11.2%，減少25.7%。限購一年期間，非京籍購房者購房?jì)H6500套，比前一年的3.22萬(wàn)套，大幅下降83.9%。業(yè)內人士認為，限購導致直接需求減少，北京樓市的投資投機需求基本擠出。

　　影響

  　前百項目交易驟減402億

　　一年來(lái)，住宅成交量減少13萬(wàn)套左右，業(yè)內人士估算，按單套簽約均價(jià)200萬(wàn)元計算，市場(chǎng)住宅包括新建商品房和二手房，簽約市價(jià)達到2600億。也就是說(shuō)，限購一年住宅成交額大概減少2600億元。
　　北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統計發(fā)現，限購一年內，北京新建住宅成交金額前100項目中，總成交額為974億元，同比之前一年的1376億元，下調幅度達到了402億元，降幅達41.3%。這些項目包括遠洋一方、首開(kāi)國風(fēng)美唐等，樓盤(pán)主要位于郊區地段。
　　房?jì)r(jià)調控政策也影響了地產(chǎn)股的股市表現。據Wind資訊統計數據顯示，去年地產(chǎn)股一片綠油油，市值蒸發(fā)2128億元，同比下降20.87%，其中包括萬(wàn)科A、華遠地產(chǎn)(3.62,0.02,0.56%)、萬(wàn)通地產(chǎn)(3.44,0.01,0.29%)(微博)等。此外，地產(chǎn)市場(chǎng)的冷清，也導致土地市場(chǎng)不景氣，北京今年出讓23塊經(jīng)營(yíng)性用地，全部底價(jià)成交。

　　上千中介門(mén)店關(guān)門(mén)歇業(yè)

　　去年下半年，一批房產(chǎn)經(jīng)紀人紛紛辭職轉行。賣(mài)房越來(lái)越少，工資收入大幅降低，在預期政策不會(huì )放松的情況下，“幾個(gè)月甚至一年兩年，都怕難以翻身”，一名轉行的房產(chǎn)經(jīng)紀人說(shuō)。
　　成交量劇減，讓大量中介門(mén)店關(guān)門(mén)。市住建委官方網(wǎng)站信息，目前在案的房地產(chǎn)分支機構即門(mén)店一共有2380家，而在限購政策發(fā)布前后，該數字為4364家。去年8月底，市住建委曾下發(fā)通知，要求1357家中介門(mén)店整改，否則注銷(xiāo)備案。業(yè)內人士介紹，這1357家通過(guò)整改最后關(guān)閉了一半左右。刨除這個(gè)原因，在限購政策下關(guān)門(mén)的中介門(mén)店仍有1000多家。
　　鏈家地產(chǎn)副總裁林倩表示，對于二手房經(jīng)紀公司來(lái)說(shuō)，長(cháng)期低迷的成交促使其市場(chǎng)份額明顯縮水。按經(jīng)紀公司成交占總成交比為70%來(lái)看，調控一年來(lái)，經(jīng)紀公司交易量減少約1100億。她表示，市場(chǎng)中出現了類(lèi)似2008年的“關(guān)店潮”，多為中小經(jīng)紀公司，如今年繼續調控，預計關(guān)店潮將蔓延至大中型經(jīng)紀公司。

　　家居裝修業(yè)咨詢(xún)量減半

　　房地產(chǎn)相關(guān)的下游產(chǎn)業(yè)，如家居、裝修市場(chǎng)等行業(yè)也在此輪限購中“深受打擊”。
　　前天，記者走訪(fǎng)了多家家具城，銷(xiāo)售員反映，限購至今對銷(xiāo)售額沒(méi)有具體統計，不過(guò)僅從客流量和咨詢(xún)量看，人數至少減少一半。居然之家)家具城為吸引顧客，推出7.6折的商城優(yōu)惠價(jià)，部分商家還推出“買(mǎi)一贈一”等促銷(xiāo)活動(dòng)，不過(guò)到場(chǎng)顧客仍不多。愛(ài)蒙家具店銷(xiāo)售人員介紹，限購以后，成套家具的銷(xiāo)售量下降最多，成套家具主要銷(xiāo)售給新買(mǎi)房的人群。
　　東五環(huán)一家裝修公司負責人說(shuō)，去年裝修業(yè)務(wù)至少減少一半，“以前一年沒(méi)太多時(shí)間歇著(zhù)，現在干完這個(gè)活，可能就沒(méi)有下一個(gè)活”。
　　北京混凝土協(xié)會(huì )會(huì )長(cháng)朱國民表示，受限購影響，商品房建設所需混凝土預計今年起大幅減少。目前，混凝土公司主要為地鐵、保障房及此前的續建商品房項目供貨，效益暫未受太大影響。

　　出路

　　房企中介行業(yè)轉型突圍

　　限購之初，房地產(chǎn)企業(yè)、中介行業(yè)等都寄望于政策放松，但政府多次表態(tài)均堅持房地產(chǎn)調控不動(dòng)搖，各行業(yè)不得不思轉型之路。
　　綠城地產(chǎn)董事長(cháng)宋衛平近日接受媒體采訪(fǎng)時(shí)表示，“中國房地產(chǎn)過(guò)去十年所遵循的增長(cháng)模式已漸行漸遠，暴利年代早已結束，如果不轉型、應變，綠城未來(lái)也只有死路一條�！�
　　地產(chǎn)公司兼職做白酒，更是行業(yè)“邁出門(mén)檻”的轉型路。今年初，星河灣副總經(jīng)理梁上燕承認其將負責該公司一項新業(yè)務(wù)，與茅臺集團合作，建立一個(gè)白酒品牌。部分原本兼職房地產(chǎn)的企業(yè)，則徹底退出房地產(chǎn)專(zhuān)注其他行業(yè)。
　　房地產(chǎn)中介行業(yè)也正在尋覓轉型之路。昨天，鏈家地產(chǎn)副總裁林倩表示，除異地擴張之外，在市場(chǎng)低迷的時(shí)期，鏈家專(zhuān)注于提升服務(wù)能力，同時(shí)也拓展多種業(yè)務(wù)類(lèi)型，推出了“自如有家”租賃業(yè)務(wù)等。
　　偉業(yè)我愛(ài)我家副總裁胡景暉稱(chēng)，公司目前正推動(dòng)房屋租賃的電子商務(wù)化，加大一手房和二手房信息聯(lián)動(dòng)。此外，公司將涉足“兩周以上半年以?xún)茸馄凇钡亩套鈽I(yè)務(wù)。
　　代理商業(yè)地產(chǎn)也成了中介轉型的一大方向。北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監張大偉表示，由于寫(xiě)字樓等商業(yè)地產(chǎn)不限購，其租賃、交易近兩年都比較火爆，通過(guò)增加商鋪轉讓、寫(xiě)字樓出租的業(yè)務(wù)量，可在一定程度上彌補二手房交易量下滑的損失。

　　■新聞背景

　　京十五條

　　去年2月16日，北京發(fā)布“京十五條”，對在北京已擁有1套住房的本市戶(hù)籍居民家庭，對持有本市有效暫住證、在本市沒(méi)擁有住房且連續5年(含)以上在本市繳納社會(huì )保險或個(gè)人所得稅的非本市戶(hù)籍居民家庭，限購1套住房。
　　已有2套及以上住房的本市戶(hù)籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶(hù)籍居民家庭、無(wú)法提供本市有效暫住證和連續5年(含)以上在本市繳納社會(huì )保險或個(gè)人所得稅繳納證明的非本市戶(hù)籍居民家庭，暫停在本市向其售房。

　　中央摁住地方“小動(dòng)作”

　　“京十五條”是北京為貫徹去年初中央“新國八條”而率先制定的具體措施，被稱(chēng)為“最嚴限購令”。隨后，全國其他45個(gè)城市迫于壓力，陸續出臺了程度不一的限購政策，如今各地方已執行將近一年。
　　由于土地財政吃緊，近4個(gè)月以來(lái)，不斷有二三線(xiàn)城市試探樓市調控“紅線(xiàn)”，開(kāi)發(fā)商也頻頻呼吁調控政策放松。不過(guò)在經(jīng)濟必須轉型的當下，中央態(tài)度堅決，堅持房產(chǎn)調控政策不動(dòng)搖，摁住了地方的一次次“小動(dòng)作”。

　　地方碰調控紅線(xiàn)“三日游”

　　“一日游”“三日游”，被網(wǎng)友用以形容廣東佛山、安徽蕪湖等地房產(chǎn)調控政策的松綁時(shí)長(cháng)。
　　去年10月11日，佛山市發(fā)布公告稱(chēng)，10月12日起放寬限購條件。這是全國首個(gè)明確放松限購政策的城市。不過(guò)當天23時(shí)24分，該市再發(fā)公告，為“綜合評估政策影響”，暫緩執行該政策。據了解，佛山松綁政策的暫緩實(shí)行，是因受到住建部等上級部門(mén)的過(guò)問(wèn)，不得已而暫緩。
　　今年2月9日，蕪湖市發(fā)布新政，為購買(mǎi)普通商品房提供補貼。不過(guò)被稱(chēng)為 “龍年救市第一槍”的蕪湖新政，堅持3天后就暫停。有消息稱(chēng)，住建部得知此事后，派調查組直抵蕪湖。
　　地方政府“小動(dòng)作”的背后，是地方利益與中央政策存在的矛盾。中國房地產(chǎn)及住宅研究會(huì )副會(huì )長(cháng)顧云昌認為，蕪湖“新政”體現了當前地方政府糾結的心態(tài)，即如何在兼顧中央調控政策不放松的同時(shí)，又能保持地方經(jīng)濟和財政收入的充盈。
　　中國房地產(chǎn)學(xué)會(huì )副會(huì )長(cháng)陳國強在微博上分析說(shuō)，調控壓力漸增，房地產(chǎn)稅收增速明顯下滑。對于樓市調控，既要看到抑制投資投機性、遏制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的一面，也要看到給地方收入帶來(lái)的明顯影響。目前調控已進(jìn)入深水區，調控持續時(shí)間越長(cháng)，地方政府感受到的壓力就將越來(lái)越明顯。

　　開(kāi)發(fā)商中介呼吁政策放松

　　比地方政府更著(zhù)急的，是房地產(chǎn)企業(yè)。成交量劇減，樓市庫存量猛增，開(kāi)發(fā)商資金鏈面臨斷裂。
　　北京兩會(huì )上，作為市政協(xié)委員的萬(wàn)科副總裁毛大慶建議，在堅定落實(shí)調控政策下，北京調控政策應細化調整。五環(huán)外限購政策適當微調，對外地人口納稅社保年限降至一年到兩年。對首次購房的家庭降低信貸門(mén)檻。
　　房產(chǎn)中介行業(yè)的專(zhuān)家在近半年時(shí)間內，幾乎每周“預測北京房地產(chǎn)調控政策會(huì )微調”。一名中介行業(yè)高管在北京兩會(huì )時(shí)聽(tīng)到副市長(cháng)表態(tài)“調控政策不動(dòng)搖不放松”后遺憾地嘆了一口氣，“現在成交量太少了，本來(lái)一直想通過(guò)媒體呼吁，促進(jìn)政策微調”。
　　1月初，有報道稱(chēng)限購令將“松綁”，非京籍購房者“連續5年納稅證明”將改為“連續3年”。不過(guò)北京市住建委隨即辟謠否認，稱(chēng)將繼續深入做好房地產(chǎn)調控，促進(jìn)房?jì)r(jià)合理回歸。

　　中央屢次表態(tài)政策不動(dòng)搖

　　在限購政策下，幾乎每過(guò)一兩月，部分地方政府和開(kāi)發(fā)商、中介行業(yè)，都對中央限購政策放松有新的預期，并不斷有專(zhuān)家預測調控政策將放松。
　　不過(guò)每一次“松綁”的夢(mèng)想都被中央政府的表態(tài)戳破。
　　今年2月6日至10日，溫家寶總理在中南海主持召開(kāi)五次座談會(huì )，聽(tīng)取社會(huì )各界對《政府工作報告(征求意見(jiàn)稿)》的意見(jiàn)和建議。在談到房地產(chǎn)調控目標時(shí)，溫家寶表示，房地產(chǎn)調控目標有兩個(gè)：一是促使房?jì)r(jià)合理回歸不動(dòng)搖，二是促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(cháng)期、穩定、健康發(fā)展。這是溫家寶總理兩年內第六次提到促進(jìn)房?jì)r(jià)合理回歸。
　　今年1月31日召開(kāi)的國務(wù)院第六次全體會(huì )議上，溫家寶總理指出，要鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)的調控成果。繼續嚴格執行并逐步完善抑制投機投資性需求的政策措施，促進(jìn)房?jì)r(jià)合理回歸。
　　此前，溫家寶總理也多次提及促進(jìn)房?jì)r(jià)合理回歸。2010年12月26日，溫家寶在回答網(wǎng)友有關(guān)房地產(chǎn)調控敏感話(huà)題的提問(wèn)時(shí)強調：“在任期內一定要使房?jì)r(jià)能夠保持在一個(gè)合理的水平�！比ツ�11月6日，溫家寶在俄羅斯圣彼得堡再次強調：“對于房地產(chǎn)一系列的調控措施，決不可有絲毫動(dòng)搖，我們的目標是要使房?jì)r(jià)回歸到合理的價(jià)格�！�
　　住建部也多次表態(tài)采取多種措施促進(jìn)房?jì)r(jià)合理回歸。今年6月底之前，全國40個(gè)城市個(gè)人住房信息將實(shí)現聯(lián)網(wǎng)，屆時(shí)將能更有效地打擊投資投機性購房需求。