盡管?chē)乙辉購娬{“對于已建、已售"小產(chǎn)權房"用地，不得受理其土地登記，不得以任何方式補辦土地審批手續”，但是小產(chǎn)權房項目“轉正”現象仍然存在。
就在南京，位于雨花臺區的小產(chǎn)權房項目七彩星城，由于近日取得了國有土地使用證，因而引起坊間諸多關(guān)注。
七彩星城
日前，七彩星城售樓處公示了“寧雨國用2012第00347號”國有土地使用證的復印件，該項目的土地性質(zhì)是城鎮混合居住用地，土地使用年限至2077年8月27日，被劃歸為國有土地性質(zhì)的土地面積是63333.3平方米，土地證持有人為該項目的開(kāi)發(fā)商江蘇安居高校投資置業(yè)有限公司。
南京市國土資源局方面亦于近日表示，七彩星城項目經(jīng)市政府批準，已按規定補交了土地出讓金，取得了國有土地使用證。
據介紹，該項目于2007年8月辦理了土地征用手續，2010年11月申請辦理土地出讓手續。2012年元宵節前后，七彩星城項目開(kāi)發(fā)商將此消息以通知形式貼在了其售樓處。
這也就意味著(zhù)，南京第一個(gè)真正大規模的小產(chǎn)權項目“變身”成為普通的商品房。
據業(yè)內人士介紹，此前“轉正”的八卦花園和長(cháng)江花園，都只是體量很小的項目，而七彩星城總建筑面積達20萬(wàn)平米，數千套住宅，具有較大的示范意義。
“事實(shí)上并不是所有七彩星城的房屋都能夠拿到土地證�！蹦暇┲性康禺a(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)顧問(wèn)有限公司研究經(jīng)理羅浩介紹稱(chēng)，國學(xué)府因為壓了紅線(xiàn)，是不能“轉正”的。
據了解，七彩星城主要由三部分組成，分別是已經(jīng)交付的一期二期和國學(xué)府，以及正在銷(xiāo)售的幸福里。
有條件“轉正”
對于七彩星城小產(chǎn)權房項目“轉正”，有業(yè)內人士表示擔憂(yōu)：“南京小產(chǎn)權房樓盤(pán)遠超130萬(wàn)平米，涉及數萬(wàn)個(gè)家庭，這將引發(fā)廣泛爭議，也會(huì )讓那些無(wú)法轉正的小產(chǎn)權房業(yè)主感到不公平�！�
亦有分析人士指出，按照國土資源部2011年4月再度重申的“對于已建、已售”小產(chǎn)權房“用地，不得受理其土地登記，不得以任何方式補辦土地審批手續”政策，七彩星城項目獲得國有土地證的行為或涉嫌違規。
對于業(yè)界的種種質(zhì)疑，南京市國土局表示，七彩星城項目補辦土地出讓手續，是市政府對南京市歷史遺留的集體土地房地產(chǎn)進(jìn)行處置的延續，是有條件的“轉正”。
該市國土局的相關(guān)負責人強調，將七彩星城等個(gè)別項目的轉正理解為“南京小產(chǎn)權房都可以轉正”會(huì )對一些購房者造成誤導。
他指出，南京市政府于2003年8月在全市范圍內開(kāi)展了全面清理處置小產(chǎn)權房的專(zhuān)項行動(dòng)，并于同年12月出臺了《關(guān)于處置我市集體土地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)遺留問(wèn)題的實(shí)施意見(jiàn)》。
《意見(jiàn)》規定，對2003年8月22日該市政府發(fā)布公告前的集體土地房地產(chǎn)項目，符合房屋質(zhì)量標準并通過(guò)規劃審查的，在落實(shí)查處責任的前提下，依法補辦建設和土地征轉用、出讓等手續。
因此，“2003年8月以后新建的各類(lèi)集體土地房地產(chǎn)項目，按現行法律、法規、政策一律不予補辦建設和土地征轉用等相關(guān)手續�！�
政商博弈
然而，事實(shí)上，早在1999年，《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣(mài)土地的通知》就已明令禁止城鎮居民到農村購買(mǎi)集體土地房(即“小產(chǎn)權房”)。
而南京市政府為何選擇2003年8月為禁批小產(chǎn)權房項目的時(shí)間節點(diǎn)著(zhù)實(shí)令人深思。有研究人士表示，不排除政府對一些項目開(kāi)綠燈的情況。
南京中原房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)顧問(wèn)有限公司研究經(jīng)理羅浩表示，七彩星城的業(yè)主之中，中低收入者居多，也不排除當地的政府官員選擇購買(mǎi)的可能。
因為建設小產(chǎn)權房是和當地區政府、街道分不開(kāi)的。羅續稱(chēng)：“當時(shí)的購房發(fā)票都是區政府開(kāi)的正式的稅務(wù)局的發(fā)票，也就意味著(zhù)當地政府是知道建設這個(gè)小產(chǎn)權房的。實(shí)質(zhì)上，當時(shí)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)這個(gè)項目也交稅了，只是沒(méi)有交土地出讓金而已�！�
羅浩回憶稱(chēng)，2007年，原本開(kāi)發(fā)商江蘇安居高校投資置業(yè)有限公司承諾的是2年之內可以拿到兩證。但是一直拖到現在才辦好，其過(guò)程中間就出現過(guò)業(yè)主上訪(fǎng)的情況，后來(lái)政府出面調停，所以政府與開(kāi)發(fā)商之間應該是在早前就有協(xié)商的。
南京市國土局于2007年公布了棲霞區的興都花園、銀貢山莊、長(cháng)江花園一二期、堯化中心村、八卦花園、萬(wàn)鑫花園、沁苑山莊、康靖花園和雨花臺區的七彩星城、東升山莊等10個(gè)集體土地房項目“可以轉正”，但因為手續不全等問(wèn)題，一度予以擱淺。
八卦花園和長(cháng)江花園已于2010年年初取得了土地證。目前，尚有棲霞區的興都花園、銀貢山莊、堯化中心村、萬(wàn)鑫花園、沁苑山莊、康靖花園和雨花臺區的東升山莊尚等待“轉正”。
南京國土局一名工作人員曾私下透露，想“轉正”兩個(gè)最重要的環(huán)節：一是市政府予以批復，二是開(kāi)發(fā)商繳齊土地出讓金。否則，仍然是拿不到國有土地使用證，購房人因此也辦不到“兩證”。