“樓跑跑”事件使本已低迷的長(cháng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)雪上加霜。近日，《每日經(jīng)濟新聞》記者赴長(cháng)沙實(shí)地調查發(fā)現，截至目前，至少有8個(gè)樓盤(pán)涉及開(kāi)發(fā)商“跑路”事件。
　　據當地業(yè)主反映，在開(kāi)發(fā)、預售等環(huán)節中，違規或尚無(wú)法規可循的案例頻頻發(fā)生，暴露出地方相關(guān)部門(mén)的監管不力。
　　相比2008年，2009年的長(cháng)沙樓市成交量幾乎翻番，并持續到2010年，引得眾多本無(wú)行業(yè)經(jīng)驗的中小開(kāi)發(fā)商蜂擁進(jìn)入樓市。隨之而來(lái)的調控政策卻把它們逼到了高息借貸的“死角”。而民間借貸月息為5%~10%，高出銀行7倍有余。

　　中小開(kāi)發(fā)商被傳“跑路”

　　2月18日，長(cháng)沙麓山里佳園業(yè)主黃旭（化名）向《每日經(jīng)濟新聞》記者講述了他的遭遇。
　　2011年6月，黃旭買(mǎi)下了麓山里佳園的一棟房子，并交了約15萬(wàn)元首付款。去年8月份他發(fā)現，簽下的房子已經(jīng)劃歸他人名下。
　　公開(kāi)資料顯示，麓山里佳園系長(cháng)沙學(xué)士房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)學(xué)士地產(chǎn)）開(kāi)發(fā)的住宅小區。據《每日經(jīng)濟新聞》記者了解，學(xué)士地產(chǎn)的法人代表為劉忠建，但該樓盤(pán)卻是劉忠建委托學(xué)士地產(chǎn)總經(jīng)理朱雙文作為代表進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設的，朱也因此被視為該樓盤(pán)的實(shí)際開(kāi)發(fā)商。
　　黃旭表示，與他有類(lèi)似遭遇的大有人在，該樓盤(pán)另一位的業(yè)主甚至遭遇了“一房?jì)少u(mài)”。在交納了29.8萬(wàn)元的首付款之后，去年11月份，該業(yè)主在房管局查到的網(wǎng)簽信息卻顯示，業(yè)主不是他，該處房產(chǎn)早已賣(mài)給了他人�！睹咳战�(jīng)濟新聞》記者了解到，僅麓山里佳園就有100多位業(yè)主簽下的房子被劉忠建收歸名下，何時(shí)入住尚不得而知。
　　當地知情人士透露，今年2月初，距離麓山里佳園交樓時(shí)間已經(jīng)過(guò)去兩個(gè)多月，朱雙文卻不見(jiàn)蹤影。有人說(shuō)他“卷款潛逃”，但來(lái)自其本人對當地媒體透露的信息，稱(chēng)正在北京融資。
　　黃旭說(shuō)，1月3日，他還與前述另一位業(yè)主一起見(jiàn)過(guò)朱雙文。當時(shí)，朱雙文給他們開(kāi)具了“承諾書(shū)”。記者在該“承諾書(shū)”上看到，朱雙文承諾于1月18日前退還首付款。但截至目前，首付款并未退還。黃旭說(shuō)，他多次試圖聯(lián)系朱雙文，對方電話(huà)一直無(wú)人接聽(tīng)。
　　朱雙文旗下的另一樓盤(pán)江濱佳園也在不久前被曝開(kāi)發(fā)商卷走維修基金，項目曾停工。最新消息是，由于相關(guān)部門(mén)介入，該樓盤(pán)已恢復動(dòng)工。
　　《每日經(jīng)濟新聞》記者多次撥打朱雙文的電話(huà)，一直無(wú)人接聽(tīng)。
　　據記者了解到的情況，自2011年年中以來(lái)，除上述兩處樓盤(pán)外，涉嫌開(kāi)發(fā)商“跑路”的樓盤(pán)至少包括位于長(cháng)沙市岳麓區、長(cháng)沙縣等區域的8個(gè)樓盤(pán)，無(wú)一不是當地中小型開(kāi)發(fā)商所開(kāi)發(fā)。

　　行業(yè)監管曝諸多漏洞

　　“樓跑跑”事件攪亂了長(cháng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)，《每日經(jīng)濟新聞》記者聯(lián)系當地一些開(kāi)發(fā)商，對方卻緘默以對。
　　長(cháng)沙市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)協(xié)會(huì )副秘書(shū)長(cháng)歐陽(yáng)學(xué)海認為，“跑路”的說(shuō)法不恰當。在他看來(lái)，很多開(kāi)發(fā)商都是遭遇了暫時(shí)的資金困難，外出融資，“還有幾個(gè)億的項目放在長(cháng)沙，怎么可能說(shuō)跑就跑了”。
　　此外，記者發(fā)現，開(kāi)發(fā)商在預售環(huán)節出現的問(wèn)題暴露出相關(guān)部門(mén)的監管不力。
　　黃旭提供的材料顯示，在其交納首付款時(shí)，開(kāi)發(fā)商只出具了一些收據和所謂的“房號確認書(shū)”，連發(fā)票和合同書(shū)都沒(méi)有，因此在其發(fā)現自己的房子已歸別人名下之時(shí)，他拿不出相關(guān)證明材料。
　　對此，記者多次致電長(cháng)沙市住建委副主任胡漢青，對方回復“不好意思，我在外面開(kāi)會(huì )”，并未作出解釋。
　　地產(chǎn)專(zhuān)家韓世同認為，上述事件暴露出當地相關(guān)部門(mén)對銷(xiāo)售合同的管理不到位，還未形成一套成熟有效的管理機制，這在內地二三線(xiàn)城市較為常見(jiàn)。他還指出，業(yè)主的遭遇，或許并非開(kāi)發(fā)商有意為之，由于這些中小開(kāi)發(fā)商本來(lái)就沒(méi)有足夠的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗，未能按照相關(guān)規定履行程序。
　　這一說(shuō)法得到了湖南中原董事總經(jīng)理胡治剛的證實(shí)。胡冶剛稱(chēng)，目前在長(cháng)沙的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中，中小開(kāi)發(fā)商占了20%~30%，多數沒(méi)有開(kāi)發(fā)經(jīng)驗，這些企業(yè)涌入房地產(chǎn)行業(yè)也造成一些難以預料的問(wèn)題。
　　資料表明，2002年12月19日，長(cháng)沙市建設委員會(huì )（現為長(cháng)沙市住房和城鄉建設委員會(huì )）發(fā)布了《長(cháng)沙市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》的通知，按照規定，最低一級資質(zhì)（四級資質(zhì)）要求新注冊開(kāi)發(fā)企業(yè)的注冊資本，設市城市不低于400萬(wàn)元，縣鎮不低于200萬(wàn)元；從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)1年以上，且已竣工的建筑工程質(zhì)量合格率達100%。但隨著(zhù)當地房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，近些年，這一辦法未作調整。
　　“誰(shuí)有錢(qián)誰(shuí)就有機會(huì )開(kāi)發(fā)”，韓世同認為，開(kāi)發(fā)門(mén)檻不高是由來(lái)已久的問(wèn)題，一些地方政府出于“賣(mài)地”的考慮，一旦企業(yè)獲得地塊，對其開(kāi)發(fā)資質(zhì)的監管便很難到位。

　　樓市短暫“狂歡”

　　據長(cháng)沙市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)協(xié)會(huì )副秘書(shū)長(cháng)歐陽(yáng)學(xué)海透露的數據，目前，在長(cháng)沙當地注冊（包括外地企業(yè)在長(cháng)沙注冊的子公司）的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已近1700家。在此次“跑路”事件中，大型房企基本上未有涉及，中小型開(kāi)發(fā)商則充當了“主角”。
　　《每日經(jīng)濟新聞》記者在當地各方知情人士處獲得的信息是，這些涉嫌“跑路”的開(kāi)發(fā)商中，多數以前是做建筑行業(yè)出身，對于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)則經(jīng)驗闕如。
　　2009年，對于經(jīng)歷過(guò)2008年金融風(fēng)暴后的中國房地產(chǎn)行業(yè)，正是“卷土重來(lái)”的大好時(shí)機，長(cháng)沙也不例外。
　　據中原（湖南）房地產(chǎn)代理有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)湖南中原）提供的數據，2009年，長(cháng)沙整體成交市場(chǎng)異�；钴S，全年商品房成交量達1097.8萬(wàn)平方米，同比上年增幅達93.22%；其中純商品住宅成交量更是較2008年增長(cháng)109.76%，達1018.15萬(wàn)平方米。
　　這一趨勢持續到2010年。據上述機構統計，2010年全市商品房累計銷(xiāo)售1363.29萬(wàn)平方米，同比增幅超20%。
　　就在2010年，一直緩慢爬升的銷(xiāo)售價(jià)格也得到了較大釋放。湖南中原統計顯示，當年新建商品住宅銷(xiāo)售均價(jià)較2009年的漲幅達到了17.5%。
　　胡治剛表示，2010年開(kāi)始，長(cháng)沙樓市開(kāi)始“熱起來(lái)”，正是在這樣的背景下，一些本無(wú)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗的企業(yè)和老板開(kāi)始嗅到房地產(chǎn)行業(yè)的良好 “錢(qián)景”，并通過(guò)各種方式融資擠入這個(gè)行業(yè)。
　　未曾料想，自去年9月份開(kāi)始，長(cháng)沙樓市“風(fēng)云突變”，成交量開(kāi)始急劇下降。胡治剛稱(chēng)，去年的成交量相比2010年幾乎下降了一半。
　　這一市場(chǎng)變化令開(kāi)發(fā)商措手不及，這些小樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)商由于缺乏經(jīng)驗，未能及時(shí)在營(yíng)銷(xiāo)策略上作出調整，導致回款不及時(shí)，資金鏈斷裂，不得不“逃債”或外出融資。

　　高息借貸引發(fā)危局

　　長(cháng)沙的限購政策曾被業(yè)內解讀為“最溫柔限購”，胡治剛認為，最要命的是限貸，目前雖然購買(mǎi)二手房不受限制，但銀行已經(jīng)不向二手房提供按揭貸款，而目前長(cháng)沙80%的家庭都是靠按揭貸款來(lái)買(mǎi)房。
　　長(cháng)沙當地一家小額貸款公司的老板對《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，由于信貸收緊，開(kāi)發(fā)商向當地銀行申請的大額貸款根本無(wú)法辦理，如此一來(lái)，只能通過(guò)民間借貸。
　　記者詢(xún)問(wèn)了兩家當地可提供大額民間貸款的公司，一家公司表示，“這段時(shí)間跑的（開(kāi)發(fā)商）太多，風(fēng)險太大，今年都不敢做了”，另一家則稱(chēng)，可提供民間貸款，但需等值抵押物，如土地、房產(chǎn)等。
　　據透露，民間借貸的利息高得驚人，月息至少5%，多則高達10%甚至更高，而當地銀行貸款的月息只有0.7%，這就是說(shuō)，通過(guò)民間借貸融到的資金需要償還高于銀行7倍左右的利息。
　　民間融資的到期期限通常只有1年，就房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)來(lái)說(shuō)，1年時(shí)間幾乎無(wú)法達到預售的條件，在樓盤(pán)還未銷(xiāo)售時(shí)就要面對高額貸款到期的壓力。
　　朱雙文的情況大抵如此。根據前述遭遇“一房?jì)少u(mài)”業(yè)主透露的信息，由于資金困難，朱雙文將麓山里佳園的數十套房子抵押給朋友，借此融資，但最終因為還不上借款，這位業(yè)主簽下的房子也被收歸“朋友”名下。不過(guò)，上述信息未得到朱雙文本人證實(shí)。
　　為了騰挪資金，當地開(kāi)發(fā)商也使盡渾身解數。據了解，由于借貸需要抵押，很多開(kāi)發(fā)商拆東墻補西墻，在開(kāi)發(fā)一處樓盤(pán)的同時(shí)買(mǎi)了另一塊地，作為抵押物。
　　前述小額貸款公司的老板透露，目前當地很多開(kāi)發(fā)商都跑去北京融資，但成功籌集到資金的并不多。