近期，一些地方對樓市政策所進(jìn)行的“微調”成為業(yè)內外關(guān)注的焦點(diǎn)，加之此前部分銀行將首套房貸利率從之前的“上浮”5%至10%改為回歸“基準利率”，這些舉措引發(fā)了樓市調控政策可能松動(dòng)的議論。但仔細分析不難發(fā)現，抑制投資、投機性需求，促房?jì)r(jià)合理回歸這一樓市調控基調并未改變，鼓勵自住性需求原本就是樓市調控的應有之義，體現“有保有壓”的政策初衷，與調控的精神和方向并不違背。
　　據北京中原市場(chǎng)研究部統計，自去年下半年以來(lái)，包括北京、上海、杭州、重慶等17個(gè)城市出臺了不同的微調政策，內容涉及限購門(mén)檻、土地出讓、普通住宅標準、放寬公積金、稅費優(yōu)惠及購房補貼等。
　　可以說(shuō)，自本輪調控啟動(dòng)至今，中央對地方政府“救市”行為充滿(mǎn)警惕，去年末，佛山、成都因政策涉及放松限購均被叫停，今年蕪湖“微調”政策剛一公布也隨即宣布暫緩執行。這些舉措剛一出臺即告“夭折”，顯示了中央“堅持房地產(chǎn)調控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房?jì)r(jià)合理回歸”的決心。
　　事實(shí)上，與佛山、成都等地“微調”舉措不同，部分城市“微調”依然是在嚴格限購等政策基調下進(jìn)行的。如北京去年11月調整了普通住房標準，但限購政策并未松動(dòng)。在目前北京自住型購房需求占絕對主流的大背景下，調整普通住房標準、減稅可保證剛需購房人享受樓市調控效果。
　　而首套房貸利率的回歸，也絕非調控政策放松的信號。此前首套房貸利率“上浮”與大環(huán)境息息相關(guān)，去年央行六次上調存準，三次加息，使得資金面全面緊張。由于貸款額度吃緊，等待購房的首次置業(yè)者，往往也面臨著(zhù)無(wú)錢(qián)可貸的尷尬局面。在這樣的背景下，北京、上海等多地商業(yè)銀行悄然上調了首套房貸款利率。
　　進(jìn)入新的一年，年初寬松的信貸環(huán)境為首套房貸的放松創(chuàng )造了條件，此時(shí)出現首套房貸回歸基準利率的變化只是適度微調，目標指向也僅僅局限在自住需求，體現了“差別化房貸政策”。
　　從大的環(huán)境看，樓市調控松動(dòng)的基礎并不存在。當前正值房地產(chǎn)市場(chǎng)調控的關(guān)鍵時(shí)期，市場(chǎng)觀(guān)望氛圍濃厚，多方博弈加速升溫。就房?jì)r(jià)而言，雖然1月全國70個(gè)大中城市房?jì)r(jià)首現環(huán)比全部止漲，但依據國際通行的房?jì)r(jià)收入比指標衡量，部分城市的房?jì)r(jià)仍明顯高于普通居民的實(shí)際支付能力，房?jì)r(jià)尚存合理回歸的空間。
　　更為關(guān)鍵的是，這一輪房?jì)r(jià)的下跌很大程度上是嚴厲調控使然，促使房?jì)r(jià)反彈的因素并未銷(xiāo)聲匿跡，而一旦調控放松，房?jì)r(jià)、地價(jià)出現反彈，必然會(huì )吸引更多的資金再次涌入房地產(chǎn)領(lǐng)域，這很可能令調控功虧一簣，此前已有先例。
　　從中央釋放的信息來(lái)看，也沒(méi)有絲毫松動(dòng)樓市調控的意思。而一再重申調控不動(dòng)搖凸顯樓市調控博弈的升級。這從一組數據中可以看出端倪，中國指數研究院統計顯示，1月全國300城市土地出讓金收入895.9億元，同比減少67%，其中住宅類(lèi)用地532.4億元，同比減少74%。
　　未來(lái)一段時(shí)間，各利益主體間的博弈可能會(huì )進(jìn)一步升級。預計樓市調控會(huì )圍繞兩條主線(xiàn)展開(kāi)，一方面是堅持已有的調控主基調不動(dòng)搖；另一方面是加快推進(jìn)制度建設，用制度進(jìn)一步鞏固調控成果。而隨著(zhù)樓市調控效果的進(jìn)一步顯現，不排除有針對性的預調、微調舉措，但必須防止借“預調微調”之名，行變相寬松之實(shí)。