當荷塘月色賣(mài)出9980元/平方米的起價(jià)時(shí)，旁邊的北海公園不得不說(shuō)：“"面粉比面包貴"的事果真讓我遇上了”。這不，北海公園的樓面地價(jià)為10047元/平方米，已經(jīng)超出了荷塘月色部分房源的房?jì)r(jià)。
北海公園是2010年10月拿的地。據記者了解，一些2010年出讓的地塊，其地價(jià)基本上已和現在的房?jì)r(jià)接近。也就是說(shuō)，隨著(zhù)杭州房?jì)r(jià)的下行，“面粉比面包貴”的現象在樓市已經(jīng)出現。
面粉貴于面包 這個(gè)現象開(kāi)始涌現
2010年，土地市場(chǎng)依舊高熱，不少板塊地王在這個(gè)時(shí)間點(diǎn)產(chǎn)生。2011年，隨著(zhù)“雙限”樓市調控政策的發(fā)威，土地市場(chǎng)開(kāi)始降溫。至今日，2010年當之無(wú)愧地成了杭州地價(jià)的最高點(diǎn)。
北海公園就是個(gè)典型案例。該地塊的樓面價(jià)為該板塊最高價(jià)，周邊的方正荷塘月色和華盛達閱城的土地都是2009年拿的，樓面地價(jià)分別為6203元/平方米和4258元/平方米。由于北海公園開(kāi)發(fā)速度快，3個(gè)樓盤(pán)的開(kāi)盤(pán)節點(diǎn)基本接近。按照工程進(jìn)度，北海公園的預計開(kāi)盤(pán)時(shí)間應該是今年3月底4月初。而自從荷塘月色2月份開(kāi)始將售價(jià)調整為11800元/平方米的均價(jià)后，北海公園是否如期開(kāi)盤(pán)，怎么定價(jià)就成了大家競猜的熱點(diǎn)。
同樣尷尬的還有陽(yáng)光郡。這個(gè)2011年9月開(kāi)盤(pán)的樓盤(pán)，當時(shí)成交價(jià)在17000元/平方米左右。這個(gè)由浙江省建筑房地產(chǎn)和發(fā)展房產(chǎn)共同投資的住宅樓盤(pán)和北海公園距離不遠，樓面價(jià)也相近，在10210元/平方米。陽(yáng)光郡至今只售出20多套，荷塘月色降價(jià)后，這個(gè)樓盤(pán)更是沒(méi)了動(dòng)靜�！斑@么高的地價(jià)擺在這里，進(jìn)還是退都是問(wèn)題�！币晃恢槿耸空f(shuō)。
申花板塊高價(jià)地也云集。這個(gè)板塊的地王由雅戈爾(600177,股吧)奪得。2010年11月30日，和濱江房產(chǎn)爭奪楊家牌樓失敗的雅戈爾，擊敗8家對手，分別以17751元/平方米和18114元/平方米的樓面價(jià)拿下申花板塊兩宗土地。而就在2010年3月，祐康置業(yè)拿下省屬塘北A地塊，樓面價(jià)也高達15953元/平方米。
再看申花板塊的最新房?jì)r(jià)。萊德紳華府在售房?jì)r(jià)為2萬(wàn)~2.1萬(wàn)元/平方米。保利香檳國際接下來(lái)的定價(jià)將控制在單價(jià)2萬(wàn)元以?xún)�，并表示將推出低于雅戈爾土地價(jià)格的房源。申花板塊“面粉”貴于“面包”的現象也即將出現。
還有濱江房產(chǎn)2010年底拿的楊家牌樓地塊。這宗于2010年11月競得的地塊雖然是排屋地塊，但樓面地價(jià)高達25735元/平方米，案名暫定為西溪明珠。而離這地塊不遠的雅戈爾西溪晴雪排屋均價(jià)24000元/平方米，也就是說(shuō)，比西溪明珠的地價(jià)還要便宜。
等待還是虧本賣(mài)房 這是個(gè)兩難選擇
對高價(jià)拿地的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，一般只有兩種選擇，要么等房?jì)r(jià)上漲，要么虧本賣(mài)房。但從過(guò)去的歷史看，由于杭州樓市在2011年前一直走在上升通道中，真正虧本賣(mài)房的事幾乎沒(méi)有出現過(guò)。那么現在究竟等還是割肉？記者調查發(fā)現，對于上半年要開(kāi)盤(pán)的樓盤(pán)來(lái)說(shuō)，虧本賣(mài)房或許是唯一選擇。
一些激進(jìn)的公司如德信地產(chǎn)可能就會(huì )選擇虧本賣(mài)房。北海公園企劃負責人向記者表示，雖說(shuō)周邊價(jià)格戰比較激烈，但北海公園依舊會(huì )如期開(kāi)盤(pán)，“我們的樣板房剛剛開(kāi)放，從定價(jià)上看，可能會(huì )比荷塘月色高一些，但不會(huì )高許多�！�
而一些國有公司如陽(yáng)光郡依舊采取觀(guān)望的態(tài)度。陽(yáng)光郡相關(guān)負責人向記者表示，目前，公司高層依然在考慮下一步的應對策略，究竟是保持原價(jià)推還是降價(jià)銷(xiāo)售尚不確定。
而申花板塊的祐康地塊，前段時(shí)間更是傳出地塊轉讓的消息。這宗2010年3月拿下的宅地由于地價(jià)過(guò)高，至今尚未動(dòng)工。不過(guò)，祐康置地相關(guān)負責人卻向記者表示，該地塊已領(lǐng)出施工許可證，預計3月份就可開(kāi)工，按照工程進(jìn)度今年九十月份可以上市。
相關(guān)專(zhuān)家判斷，今年的樓市，只要政策不放松，開(kāi)發(fā)商處理庫存、回籠資金的壓力都很大。下半年的情況還不好預測，但就上半年來(lái)說(shuō)，高價(jià)地塊如果要開(kāi)盤(pán)，虧本賣(mài)房已是定論，而且虧得不是一般的慘。
記者手記：莫怪市場(chǎng)無(wú)情
市場(chǎng)的無(wú)情，開(kāi)發(fā)商已經(jīng)認識到。
2009年6月，杭州冷寂已久的土地市場(chǎng)開(kāi)始升溫。方正荷塘月色就是在這個(gè)節點(diǎn)拿的地，幾乎所有人都認為方正這塊地拿在低谷。因為這以后一直到2010年底，杭州的土地市場(chǎng)上一塊塊高價(jià)地競相出籠，杭州房?jì)r(jià)一路飚升……
但沒(méi)想到，即使是荷塘月色這樣在低谷拿地，今年房子上市竟然還是尷尬。6203元/平方米的樓面地價(jià)，11800元/平方米的開(kāi)盤(pán)均價(jià)，這160套房子怎么算都是賺不了什么錢(qián)的。除非在推盤(pán)結束前，房?jì)r(jià)有回升，否則整個(gè)項目只能保本甚至是虧錢(qián)。
更不要提，面粉比面包貴的高價(jià)地了。有不少開(kāi)發(fā)商因此抱怨政策瞬息萬(wàn)變：拿地時(shí)沒(méi)“雙限”，現在卻“雙限”了，不應該由我們承擔這個(gè)風(fēng)險。
但沒(méi)有誰(shuí)規定，房子就不能虧本賣(mài)呀？2008年底，杭州也曾出現虧本賣(mài)房，如上東城。上東城4000多元/平方米的樓面價(jià)，7500元/平方米賣(mài)的首批房。但當時(shí)上東城“套牢”絕沒(méi)有現在的北海公園套得這么深。也許因為有這么一大串高價(jià)土地“陪綁”，今年高價(jià)地的開(kāi)發(fā)商們，心態(tài)顯得平和多了。
經(jīng)此一役，也許今后開(kāi)發(fā)商在拿地時(shí)也就不會(huì )那么高歌猛進(jìn)。因為現在的市場(chǎng)告訴大家，即使地拿在相對低位，也有可能被套牢，與其抱怨市場(chǎng)無(wú)情，不如好好把控自己的風(fēng)險。