隨著(zhù)上海重申嚴格執行住房限售政策，近期市場(chǎng)最大熱點(diǎn)的地產(chǎn)板塊昨日被迫熄火。
2月29日，大智慧房地產(chǎn)板塊大幅下挫2.69%，領(lǐng)跌A股；但早前，該板塊一度隨準備金率年內首次下調而持續上揚，1月至今累計漲幅高達
18.94%。
事實(shí)上，隨著(zhù)年報不斷披露，上市房地產(chǎn)企業(yè)現金流緊縮、庫存壓力激增的問(wèn)題越發(fā)明顯，去年緊縮樓市政策對房地產(chǎn)行業(yè)后續影響也在不斷顯現。
“我們在配置房地產(chǎn)板塊個(gè)股時(shí)，更愿意選擇一些輕資產(chǎn)高周轉的開(kāi)發(fā)商，其主要邏輯是房?jì)r(jià)和地價(jià)暴漲的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，未來(lái)開(kāi)發(fā)商的盈利模式將從攫取盡可能多的土地紅利向盡可能提高資產(chǎn)周轉速度轉變，在現金為王的年代，輕資產(chǎn)高周轉的開(kāi)發(fā)商能獲得更高的凈資產(chǎn)收益率�！北本┮换鸾�(jīng)理對記者坦言。
現金流普遍趨緊
根據同花順ifind數據統計，截至2月29日，共有15家上市房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)布年報，其中四家公司營(yíng)業(yè)收入同比出現下滑，創(chuàng )興資源和中弘股份兩家公司凈利潤出現下滑。
盡管公布年報的房企業(yè)績(jì)尚可，但多數公司現金流已頗為緊張。
數據顯示，上述15家房地產(chǎn)企業(yè)中，多達10家現金凈流量同比大幅下滑；其中，道博股份、華麗家族、中弘股份、華發(fā)股份、渝開(kāi)發(fā)、云南旅游6家公司現金凈流量同比已經(jīng)負增長(cháng)。
在稅收政策、貨幣信貸政策和行政手段在內的宏觀(guān)調控政策“組合拳”的作用下，IPO、非公開(kāi)發(fā)行等再融資渠道紛紛叫停，房地產(chǎn)商手頭資金嚴重不足，只能將眼光放在借債籌資上。
記者統計顯示，剛泰控股、渝開(kāi)發(fā)、中弘股份、大名城、中茵股份、華夏幸福、華麗家族、華發(fā)股份這9家數據可統計的上市房企中，年報“一年內到期的長(cháng)期負債”一項金額合計高達68.84億元，較2010年同期的17.11億元大幅擴增了51.73億元。
而隨著(zhù)利率水平的不斷提高，房地產(chǎn)上市企業(yè)的融資成本也隨之水漲船高。
根據同花順統計，上述15家公司2011年度財務(wù)費用合計約為1.49億元，較2010年同期的4855.23萬(wàn)元大幅增長(cháng)了2.07倍。其中，渝開(kāi)發(fā)2011年財務(wù)費用達到6287.32萬(wàn)元，而去年同期僅為3194.06萬(wàn)元，同比大幅增長(cháng)96.84%。
3月迎首輪償債高峰
除借債融資外，房地產(chǎn)信托也是開(kāi)發(fā)商籌資另一主要途徑。
相關(guān)數據統計顯示，30家上市房地產(chǎn)公司目前共發(fā)行有118個(gè)信托產(chǎn)品、金額達630億元。
國泰君安近期一份報告指出，2011年，因為銀行對開(kāi)發(fā)貸的政策更嚴，同時(shí)銀行信貸資金緊張，很多從銀行融資無(wú)門(mén)的中小房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商甚至一些大開(kāi)發(fā)商都借道信托融資，房地產(chǎn)企業(yè)找信托公司直接融資的需求大大增多。
另一邊，沉重的債務(wù)壓力也迫使開(kāi)發(fā)商盡快回籠資金。
標普、瑞銀國際等機構紛紛預警，2012年房地產(chǎn)信托將大量到期，由于銷(xiāo)售回款不力及短期債務(wù)壓力的問(wèn)題，部分房企在2012年可能面臨現金流危機。
國泰君安統計，房地產(chǎn)信托2012年總到期規模將達到1758億元，整年兌付規模較大；首個(gè)信托兌付高峰將出現在今年3月，7月則為年度高峰，將會(huì )達到504億元。
其中，中華企業(yè)、萬(wàn)科A、金地集團、福星股份、陽(yáng)光城等將面臨較大的償付壓力。
從過(guò)去幾年的歷史經(jīng)驗來(lái)看，地產(chǎn)股的走勢和政府的宏觀(guān)調控政策緊密相關(guān)。
有北京地區基金人士向記者分析，“中國正在進(jìn)入‘去地產(chǎn)化’階段，從行業(yè)中長(cháng)期趨勢來(lái)看，我們認為中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的高速增長(cháng)階段已基本結束，行業(yè)正進(jìn)入規模平穩增長(cháng)的階段�！�