龍年伊始，蕪湖樓市新政被叫停、中山“新限價(jià)令”被稱(chēng)為“試行措施”，樓市調控毫無(wú)放松跡象。面對庫存攀升、成交低迷的嚴峻市場(chǎng)環(huán)境，開(kāi)發(fā)商開(kāi)始加緊出貨。近日，深圳不僅出現了“6字頭”樓盤(pán)，還出現了開(kāi)發(fā)商“墊首付”等“非常規”促銷(xiāo)手段。
專(zhuān)家分析認為，2012年樓市調控不會(huì )放松已是業(yè)內共識，開(kāi)發(fā)商將加大促銷(xiāo)力度。但近期地方政府對“松綁”調控政策的試探舉動(dòng)，表明當前樓市調控還需謹防“暗流涌動(dòng)”。
存貨攀升負債增加 開(kāi)發(fā)商出貨壓力加大
截至25日，已有ST華源、ST中房、中茵股份、渝開(kāi)發(fā)4家房地產(chǎn)上市公司公布了2011年年報。數據顯示，上市房企存貨繼續攀升，而負債也在持續增加，清倉出貨壓力進(jìn)一步加大。
雖然ST中房因轉讓控股子公司徐州天嘉55%股權，存貨和流動(dòng)負債大幅下降，但4家公司的存貨和流動(dòng)負債卻依然大幅攀升。數據顯示，4家公司的流動(dòng)負債已達到149.52億元，同比增長(cháng)24.95%。其中，一年內到期的長(cháng)期借款達80.61億元，同比增加了702.13%。
過(guò)去的巨額舉債已到歸還之時(shí)，而出清存貨似乎是最明確的一條還債之路。數據顯示，4家公司的存貨同比增加了11.74%，達108.94億元。
然而，近期樓市成交情況并不樂(lè )觀(guān)。深圳市規劃和國土資源委員會(huì )數據顯示，今年以來(lái)，深圳僅1月有3個(gè)樓盤(pán)取得預售許可證入市，而2月至今一直未有新盤(pán)領(lǐng)取預售許可證入市。截至2月25日，深圳可售商品房面積達到248萬(wàn)平方米，正在奔向歷史最高點(diǎn)。而成交方面，2月1日至24日，深圳共成交1369套，低于去年同期水平。
深圳中原地產(chǎn)研究顯示，2012年深圳市潛在新增項目76個(gè)，住宅建筑面積約593萬(wàn)平方米，同比大幅增加52%，加上2011年約265萬(wàn)平方米的存量，今年深圳總供應量近850萬(wàn)平方米。按照現在市場(chǎng)消化的情況來(lái)看，今年市場(chǎng)將面臨較大的供應壓力，開(kāi)發(fā)商在價(jià)格方面將有更大力度的促銷(xiāo)手段。
開(kāi)發(fā)商促銷(xiāo)手段花樣多 “墊首付”卷土重來(lái)
面對低迷的成交，深圳樓盤(pán)的促銷(xiāo)力度明顯加強，不僅價(jià)格將至“6字頭”，甚至動(dòng)用了“墊首付”這類(lèi)“非常規”的營(yíng)銷(xiāo)方式。
近日，深圳市場(chǎng)上出現了“6字頭”樓盤(pán)。位于深圳坪山新區的深業(yè)東城御園每平方米最低6800元，折后均價(jià)為6999元，總價(jià)26萬(wàn)起，首付只需8萬(wàn)。
2月22日晚，原定于3月開(kāi)盤(pán)的位于深圳龍崗的中�？党菄H突然宣布加推五期176套66至88平方米的戶(hù)型，并配合“開(kāi)盤(pán)減8萬(wàn)”的促銷(xiāo)活動(dòng)，每平方米均價(jià)由1.4萬(wàn)元將至1.2萬(wàn)元左右。據稱(chēng)，開(kāi)盤(pán)當晚便銷(xiāo)售七成。
招商地產(chǎn)近日推出“真情越百年，春惠大地，利在龍年”感恩回饋活動(dòng)，分布在全國14個(gè)城市的22個(gè)在售項目同時(shí)啟動(dòng)優(yōu)惠活動(dòng)；恒大借15周年大慶之機，推出置業(yè)五重豪禮，全國各地樓盤(pán)推出的優(yōu)惠總額達10億元；越秀地產(chǎn)在廣州的五個(gè)樓盤(pán)也推出了8.8折的優(yōu)惠。
除了降價(jià)，更有開(kāi)發(fā)商推出了“首付一成”的“墊首付”營(yíng)銷(xiāo)方式。位于深圳羅湖的港澳8號推出了三種優(yōu)惠措施：若一次性付款可享受8.5折優(yōu)惠；若首付三成，享受8.7折優(yōu)惠；若選擇“一成首付”，則享受開(kāi)發(fā)商墊付兩成，其中一成免費的優(yōu)惠，而另一成則需購房者在年內分三次無(wú)息還清即可，整體上看相當于享受8.8折優(yōu)惠。
實(shí)際上，在改善型和投機型住房需求被抑制的情況下，不少開(kāi)發(fā)商將目光投向了支付能力不足的剛性需求。去年以來(lái)，沈陽(yáng)、蘇州、株洲、福州、南京、合肥等地均出現過(guò)“墊首付”賣(mài)樓的情況。
中國綜合開(kāi)發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁說(shuō)，調控之下，開(kāi)發(fā)商把能用的降價(jià)、送面積、送裝修、回購、墊首付等營(yíng)銷(xiāo)手段都用上了，表明了開(kāi)發(fā)商急于推盤(pán)的心理。在這種情況下，房?jì)r(jià)也從“環(huán)比上升、同比上升”逐漸變?yōu)椤碍h(huán)比下降、同比上升”，并走向“環(huán)比下降、同比下降”。
樓市調控需謹防“暗流涌動(dòng)”
專(zhuān)家認為，雖然當前房?jì)r(jià)已進(jìn)入下行通道，“墊首付”等“非常規”營(yíng)銷(xiāo)手段的出現，也表明了開(kāi)發(fā)商盡快出貨的迫切需要，但仍要謹防地方政府頻頻試探的各類(lèi)突圍招數，避免“暗流涌動(dòng)”給調控帶來(lái)的不利影響。
世聯(lián)地產(chǎn)集團市場(chǎng)部研究總監王海斌表示，目前開(kāi)發(fā)商的資金壓力比較大，并且也已經(jīng)明確地意識到了中央對于樓市調控的態(tài)度。同時(shí)，整體來(lái)看，購房者已經(jīng)對房?jì)r(jià)形成了下降預期，短期內購房者的預期不可能有所變化。因此，開(kāi)發(fā)商必須積極應對，而非繼續博弈，否則樓市將保持成交低迷的狀態(tài)。這也是開(kāi)發(fā)商動(dòng)用各種手段加緊推盤(pán)的原因。
世聯(lián)地產(chǎn)董事長(cháng)陳勁松認為，在債務(wù)壓力之下，2012年開(kāi)發(fā)商必須想盡一切辦法拼命收錢(qián)，否則將難以保命。
雖然房?jì)r(jià)已進(jìn)入下行通道，但近期地方政府出臺的樓市新政卻在頻頻試探調控底線(xiàn)，寓意突圍，樓市調控需謹防“暗流涌動(dòng)”。
王海斌說(shuō)，樓市調控的對象本來(lái)是開(kāi)發(fā)商，但是在土地財政的影響下，調控對象卻轉為了地方政府。正因為有地方政府在中間卡著(zhù)，開(kāi)發(fā)商才一直對調控“松綁”抱有一絲希望。
近期，佛山、中山、蕪湖出臺的樓市新政暴露出了地方政府對于放松調控已經(jīng)“心急如焚”，地方政府“力挺”開(kāi)發(fā)商的態(tài)度，無(wú)疑為開(kāi)發(fā)商提供了一些“想入非非”的空間。
同時(shí)，為了穩定經(jīng)濟，近三個(gè)月，央行已經(jīng)兩次下調存款準備金率。廣州經(jīng)緯房產(chǎn)咨詢(xún)有限公司研究認為，盡管存款準備進(jìn)率下調后，優(yōu)先受惠的仍將是中小企業(yè)。但目前對首次置業(yè)客戶(hù)有較強的政策傾斜，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將可能間接受益。如去年12月首次下調存款準備金后，各地銀行針對首套房的利率基本從上浮利率回歸至基準利率。而2月7日，央行也公布將“繼續落實(shí)差別化住房信貸政策，滿(mǎn)足首次購房家庭的貸款需求�！痹趫绦辛艘荒甑膰绤栒{控后，政策逐步放寬對首次置業(yè)客戶(hù)的限制。
宋丁說(shuō)，“兩次下調存準大約釋放出8000億元資金。這將促使剛需入市，而剛需的入市將對價(jià)格起到支撐作用。因此，房?jì)r(jià)雖然仍將下探，但降幅不會(huì )太大�！�