排隊買(mǎi)房現象重現了？
近日，樓市“回暖”的聲音不絕于耳，從龍湖的“十億周末”到滬上再現“日光盤(pán)”等，似乎都是樓市的利好消息。
但有關(guān)業(yè)內專(zhuān)家表示，雖然上兩周樓市成交量相比今年1月份有所抬頭，但這并非樓市的“小陽(yáng)春”，整體成交量依舊在走下坡路。
該人士還表示，調控政策不動(dòng)搖，融資閘口仍然不開(kāi)。"危墻"之下，開(kāi)發(fā)商急于緩解回籠資金的困局，近日紛紛啟動(dòng)打折促銷(xiāo)活動(dòng)。
知名房企領(lǐng)銜降價(jià)
2月中旬以來(lái)，記者經(jīng)常接到這類(lèi)樓盤(pán)打折促銷(xiāo)的短信。事實(shí)上，面對今年1月份房企銷(xiāo)售業(yè)績(jì)全軍覆沒(méi)的情況，保利確實(shí)是率先做出反應的大牌房企之一。
據記者了解，保利集團在上海的一個(gè)樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)時(shí)，當時(shí)是以樓市炒家為主要購買(mǎi)力，房?jì)r(jià)定為21000元／平方米，近日，該盤(pán)單價(jià)降至1.7萬(wàn)元／平方米，而交房標準卻從毛坯升級為精裝修，如果考慮裝修成本，相當于7.8折優(yōu)惠。
同一時(shí)期，恒大地產(chǎn)以15年周慶為名，全國范圍內開(kāi)展10億元優(yōu)惠活動(dòng)，最高折扣為5個(gè)百分點(diǎn)。隨后，另一龍頭企業(yè)招商地產(chǎn)(000024,股吧)全國22個(gè)在售項目同時(shí)啟動(dòng)優(yōu)惠活動(dòng)，部分房源降價(jià)幅度達到15%。
此外，金地萬(wàn)科綠地華潤等大型房地產(chǎn)企業(yè)也紛紛跟進(jìn)。
據北京中原市場(chǎng)研究部統計數據顯示，相比2011年的市場(chǎng)最高價(jià)，目前90%以上的項目折扣都已經(jīng)達到了5%左右，其中相比最高點(diǎn)房?jì)r(jià)回落20%以上的項目，有50個(gè)左右，最高回落幅度已經(jīng)超過(guò)50%。
值得注意的是，作為北京樓市"晴雨表"的通州地區，多家大牌房企再次開(kāi)始打折促銷(xiāo)。其中，華業(yè)東方玫瑰富力金禧花園珠江拉維小鎮京洲世家等項目均已明顯下調。
據記者了解，華業(yè)東方玫瑰近期推出一批復式結構房源，83平方米戶(hù)型，總價(jià)107萬(wàn)左右。其銷(xiāo)售人員向本報記者透露，上述戶(hù)型有的樓層不足12800元／平方米，每平方米要比開(kāi)盤(pán)價(jià)格直降約2600多元，每套總價(jià)直降22萬(wàn)元左右。
對于上述現象，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(cháng)楊紅旭和北京中原市場(chǎng)研究部總監張大偉均表示，這屬于正�，F象，市場(chǎng)不買(mǎi)賬，開(kāi)發(fā)商只能打折。張大偉還表示，現在以?xún)r(jià)換量仍舊是市場(chǎng)主旋律。但是，輕微的價(jià)格松動(dòng)很難獲得消費者的認可，到底降多少才能獲得銷(xiāo)量成為最大的難題。
“抄底”時(shí)機來(lái)臨？
事實(shí)上，開(kāi)發(fā)商大力促銷(xiāo)活動(dòng)，確實(shí)吸引了不少購房者蜂擁而至，甚至出現了龍湖的“十億周末”。
于是，“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”的購房心理出現了，有不少剛需群體按捺不住，開(kāi)始準備出手了。一組調查數據顯示，超過(guò)7成的市民認為開(kāi)發(fā)商會(huì )在3月份進(jìn)行大力促銷(xiāo)，38.41%的受訪(fǎng)者認為3月份"肯定是"出手置業(yè)的好時(shí)機。
不過(guò)，有業(yè)內人士分析，其實(shí)龍湖的"十億周末"現象并不是樓市回暖的標志，因為龍湖2011年銷(xiāo)售業(yè)績(jì)是380億元，按照這一業(yè)績(jì)計算，扣除春節和十一假期，其每周的業(yè)績(jì)都在8-9億元左右，而且每周的成交高峰期一般在周末，如此看來(lái)，這是很正常的業(yè)績(jì)。開(kāi)發(fā)商確實(shí)在“搶收”，但購房者還稱(chēng)不上“搶購”。
事實(shí)上，該人士還指出，現在的樓市，確實(shí)讓人很糾結，開(kāi)發(fā)商一再的試探市場(chǎng)，逐步下調價(jià)格，看市場(chǎng)給多少回饋。而購房者也糾結于市場(chǎng)何時(shí)觸底，遲遲不肯出手。
對此，偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院院長(cháng)陳亮分析表示，從目前的市場(chǎng)行情判斷，"限購"松動(dòng)的可能性很小，雖然信貸方面松動(dòng)的可能性較大，但是信貸的松動(dòng)將主要面向合理的自住購房需求，尤其是首次置業(yè)人群，針對開(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)發(fā)貸款將繼續從緊，所以越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)企業(yè)迫于資金壓力會(huì )主動(dòng)采取降價(jià)策略。
陳亮預計，兩會(huì )結束后，隨著(zhù)未來(lái)各項房地產(chǎn)調控政策預期的逐步明朗，首套房貸利率回歸基準并有望進(jìn)一步優(yōu)惠，所以，3月份將會(huì )迎來(lái)不錯的買(mǎi)房好時(shí)機。
張大偉也預計，3月份很可能出現一波降價(jià)潮。因為北京中原調查數據顯示，今年3月份，市場(chǎng)上增加或維持折扣的項目達到了200個(gè)左右，占到了目前市場(chǎng)上活躍項目的一半左右。
不過(guò)也有知名專(zhuān)家稱(chēng)，中國房?jì)r(jià)的買(mǎi)點(diǎn)還沒(méi)有出現，匆忙出手的都是貪圖小便宜的買(mǎi)房人。真正促使房?jì)r(jià)大跌的是人民幣匯率走向，住宅買(mǎi)點(diǎn)的出現要緊盯M2這個(gè)數據，只要M2沒(méi)有超過(guò)14%，房?jì)r(jià)就會(huì )一直處在下降的通道。
實(shí)際上，不管兩會(huì )之后的房?jì)r(jià)整體走勢如何，3月份市場(chǎng)將有低價(jià)新盤(pán)加入已成事實(shí)，因為房企不得不降低利潤，在市場(chǎng)上放手一搏。
緩解資金回籠困局
對于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，有錢(qián)才能活著(zhù)。顯然，回籠資金才是上策。
北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )秘書(shū)長(cháng)陳志表示，現階段，房企目前普遍缺錢(qián)，信貸利率高企，市場(chǎng)連續低迷，導致企業(yè)回籠資金的壓力不斷增大。
除此之外，償債高峰期降至。
據記者了解，中金公司在近期的一份報告中指出，內地地產(chǎn)公司信托還款在2012年和2013
年連本付息高達2500 億和3100 億，今年3
季度為信托還款高峰期。
該報告還指出，在信托房地產(chǎn)貸款等本金集中到期銷(xiāo)售回籠暗淡等壓力下，2季度將爆發(fā)開(kāi)發(fā)商資金鏈的風(fēng)險。
此前，瑞銀證券首席策略分析師陳李曾從地產(chǎn)行業(yè)2012年的庫存償債期和現金消耗情況等方面分析預測，在今年第三季度和第四季度的時(shí)候，地產(chǎn)企業(yè)會(huì )面臨非常大的困難。
陳志指出，在這個(gè)檔口上，企業(yè)的去化能力決定了其旗下項目能否正常運轉，更決定了企業(yè)是否有錢(qián)去拿地，未來(lái)幾年中產(chǎn)品銷(xiāo)售會(huì )不會(huì )出現斷層，會(huì )不會(huì )導致無(wú)房可售的停滯狀態(tài)。
也就是說(shuō)，只有見(jiàn)到回頭錢(qián)才能熬過(guò)這段艱難時(shí)期。融資能力不強，資金鏈承受壓力大的企業(yè)，只能通過(guò)市場(chǎng)加強去化，換取資金生存，進(jìn)而靜待市場(chǎng)復蘇時(shí)機。
楊紅旭則認為，大牌房企領(lǐng)頭降價(jià)確實(shí)是迫于高庫存和還款壓力，而且有一部分也達到資金回籠的目的。但是成交量可以反彈，價(jià)格卻不會(huì )出現"小陽(yáng)春"，否則還會(huì )有新的調控。
值得注意的是，有業(yè)內人士分析，近期，龍頭房企確實(shí)都忙于在銷(xiāo)售上搶占先機，導致土地市場(chǎng)異常冷清，可見(jiàn)資金壓力明顯加大。而房地產(chǎn)企業(yè)爭相"搶收"也并不見(jiàn)得都能得到"以?xún)r(jià)換量"的目的，畢竟限購導致市場(chǎng)的有效需求越來(lái)越少。