“廊坊要建國際機場(chǎng)了！”“我們廊坊未來(lái)將是世界第一大機場(chǎng)，與我們項目?jì)H距離××公里”……廊坊建機場(chǎng)的消息出爐不到兩周，這個(gè)人口不足百萬(wàn)的小城市馬上熱鬧起來(lái)。在樓市限購令不見(jiàn)任何松動(dòng)的市場(chǎng)現狀下，樓市卻率先“開(kāi)賣(mài)未來(lái)”。
根據相關(guān)媒體的報道，北京新機場(chǎng)即將在京廊交界間開(kāi)工建設。據悉，北京新機場(chǎng)定位為綜合大型國際樞紐機場(chǎng)，規劃設計九條跑道，遠期年旅客吞吐量預計1.3億人次以上，貨物運輸能力550萬(wàn)噸以上，將成為世界第一大機場(chǎng)。新機場(chǎng)即將開(kāi)工的消息一經(jīng)傳出，廊坊樓市就開(kāi)始蠢蠢欲動(dòng)，一位廊坊當地的出租車(chē)司機還不忘在調侃中提及“廊坊去年熱炒高鐵的時(shí)候，就涌來(lái)好多買(mǎi)房人，現在又開(kāi)始炒機場(chǎng)了，一些標志性的項目又涌來(lái)不少買(mǎi)房人，現在估計排隊都買(mǎi)不著(zhù)好項目了”。
廊坊項目借“機”炒作 或吸引投資客選擇性介入
近日，北京第二機場(chǎng)將在北京大興與廊坊交界處開(kāi)工的消息成為不少“手機廣告”的宣傳內容，廊坊的在售項目又掀起了新一輪的炒作熱潮，上周末在廊坊某項目的銷(xiāo)售現場(chǎng)，其銷(xiāo)售人員介紹說(shuō)，最近一段時(shí)間廊坊的房子又火起來(lái)了，雖然現在來(lái)看項目的主要購買(mǎi)力還在本區域，北京只占兩成左右，但這幾天從北京來(lái)看房的人明顯增多，而且成交也有了起色，特別是一些50平方米左右的一居和80平方米左右的小兩居尤其受買(mǎi)房人的青睞，而上周日當天就有約30組買(mǎi)房人前去簽購房合同。
而去年6月，京滬高鐵開(kāi)通運營(yíng)，并在廊坊設站，就成了區域房?jì)r(jià)上漲的推手，區域內代表性項目廊坊萬(wàn)達廣場(chǎng)在開(kāi)盤(pán)時(shí)曾被北京投資客組團搶購，廊坊市區內項目?jì)r(jià)格也一路突破7000元關(guān)口，部分項目房?jì)r(jià)過(guò)萬(wàn)。因而，此次北京第二機場(chǎng)的定址和開(kāi)建無(wú)疑又給區域樓盤(pán)提供了一個(gè)新的契機。
對此，偉業(yè)我愛(ài)我家集團副總裁胡景暉表示，廊坊沒(méi)有嚴厲的“限購”政策，但是“限貸”政策依然存在。一方面，全國各地銀行均執行“認房又認貸”政策，這無(wú)疑加大了二套及多套置業(yè)的購房成本；另外，貸款過(guò)程中也需要提供當地“工作”或者“收入”證明，放貸資格也受到一定程度的限制，并不利于外地投資客的進(jìn)入。因而，由此看來(lái)，雖然廊坊不屬于北京市、沒(méi)有限購政策限制，在當前的調控基調下，也不能吸引更多的房地產(chǎn)投資客的進(jìn)入，但不排除少數投資客有選擇地進(jìn)入，譬如一些全款投資的人群在項目的建設初期選擇購買(mǎi)商住類(lèi)產(chǎn)品等。
規劃利好輪番熱炒環(huán)京樓市 區域現狀冷卻房產(chǎn)價(jià)值
其實(shí)，環(huán)京樓市受規劃利好而被熱炒是一個(gè)老話(huà)題，早在2010年10月，“環(huán)首都經(jīng)濟圈”規劃出臺，河北省計劃在圍繞北京周邊的13個(gè)縣區市范圍內建設一個(gè)以新興產(chǎn)業(yè)為主導的新經(jīng)濟圈，將在交通、電信、供電、供水、供氣以及社保上與北京對接融合。規劃當時(shí)提出，當年年底前實(shí)現這13個(gè)縣市區的電話(huà)區號統一為“010”，并推進(jìn)京涿、京廊、京燕、京固等城市輕軌建設。
受此規劃利好影響，河北環(huán)京各縣市樓市一時(shí)間投資客云集，在售項目更是借機炒作，大幅提價(jià)，其中燕郊項目銷(xiāo)售單價(jià)“大躍進(jìn)式”過(guò)萬(wàn)，涿州、固安也向單價(jià)7000元挺進(jìn)。
去年4月，燕郊、涿州、固安、香河等地將建設與北京相連通的輕軌的消息再度被開(kāi)發(fā)商爆炒，相關(guān)地區的在售項目又借此將價(jià)格提高了1000-2000元/平方米。直至目前，仍有部分燕郊在售項目打著(zhù)“開(kāi)往燕郊的地鐵”的旗號吸引買(mǎi)房人。
但是，一個(gè)讓開(kāi)發(fā)商和買(mǎi)房人不得不直視的問(wèn)題是，“環(huán)首都經(jīng)濟圈”發(fā)展規劃出臺兩年多，落實(shí)卻不盡如人意。據了解，原計劃2010年底實(shí)現的環(huán)首都13縣市電話(huà)區號并入“010”，目前僅廊坊、燕郊等個(gè)別地區可申請010區號。此外，其他一些規劃細則的落實(shí)也難點(diǎn)重重，因需要兩地多方面配合，使包括輕軌建設規劃、兩地社�；ネɑフJ等截至目前還沒(méi)有任何實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。如今，關(guān)于燕郊地鐵何時(shí)通，沒(méi)有一個(gè)在燕郊賣(mài)房的開(kāi)發(fā)商能夠給出定論。
“經(jīng)過(guò)一年的嚴厲調控，房地產(chǎn)快漲的周期已經(jīng)過(guò)去，對于普通買(mǎi)房人或者小型投資人來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)基本已經(jīng)失去投資的價(jià)值，而那些因概念炒作抑或是因過(guò)度透支預期而造成價(jià)格虛高的區域樓市，其房?jì)r(jià)泡沫已率先破滅，正逐步回歸理性，如北京的通州以及北京周邊的一些區域�！北本┓空菇M委會(huì )副秘書(shū)長(cháng)、四季地產(chǎn)研究院副院長(cháng)鄭向東接受采訪(fǎng)時(shí)表示，對于一些樓市投資者來(lái)說(shuō)，機場(chǎng)、軌道交通等利好確實(shí)是一個(gè)投資切入點(diǎn)，但這些規劃建設都具有一定周期，而利好的釋放也相對長(cháng)期，譬如于2008年通車(chē)的津京城際列車(chē)，當時(shí)業(yè)內預計京津兩地會(huì )由此逐步走向同城化的發(fā)展軌道，城際列車(chē)線(xiàn)路周邊區域的項目也由此獲益，但時(shí)至今日，購買(mǎi)那些項目的買(mǎi)房人享受到的利好與預期仍舊有所差別，因此，在目前的樓市環(huán)境中，買(mǎi)房人都會(huì )持相對謹慎的態(tài)度，明確好投資回報才會(huì )出手，當然，并不排除一些大型投資者選擇在項目建設初期投資寫(xiě)字樓等商業(yè)地產(chǎn)。
亞豪機構市場(chǎng)總監郭毅也表示，縱觀(guān)“環(huán)首都經(jīng)濟圈”的起落，每一輪房?jì)r(jià)上漲都伴隨著(zhù)規劃炒作，究竟規劃對區域有何帶動(dòng)，對房產(chǎn)價(jià)值增值幾何卻無(wú)人深究，投資客認為尋找到了新的價(jià)值洼地、投資機會(huì )，盲目追捧之下成為“環(huán)首都”房?jì)r(jià)上漲的助推器。而各地方政府也被“環(huán)首都經(jīng)濟圈”的短期利好所迷失，沒(méi)有以產(chǎn)業(yè)為先導，把房產(chǎn)作為留住人才的工具，反而以土地財政為目的大肆炒作，加速了“環(huán)首都經(jīng)濟圈”泡沫的破滅。
買(mǎi)房人回流北京樓市 環(huán)京樓市購買(mǎi)力銳減
據了解，京郊房?jì)r(jià)大幅回落，目前通州房?jì)r(jià)回落至13000-15000元/平方米，大興六環(huán)邊的天宮院地區在售的龍湖時(shí)代天街項目定價(jià)也僅為12000元/平方米，這使得北京周邊區域樓市的價(jià)格優(yōu)勢逐步被淡化，由于“環(huán)首都經(jīng)濟圈”的購房客群除投資客與本地購房群體之外，還有一部分屬于北京的剛需客群外溢，隨著(zhù)北京房?jì)r(jià)回落，以及環(huán)京區域在產(chǎn)業(yè)規劃落實(shí)不利、交通瓶頸難解、往來(lái)兩地造成的生活成本居高不下等情況的出現，部分有購房資格的買(mǎi)房人已經(jīng)開(kāi)始回流北京。
而環(huán)京區域也由于受到買(mǎi)房群體銳減、規劃利好被消解等影響，房?jì)r(jià)開(kāi)始回落。據亞豪機構統計數據顯示，目前燕郊房?jì)r(jià)已由高峰期的11000-12000/平方米回落到了7000-9000元/平方米，固安由7000-8000元/平方米整體下滑至5000-6000元/平方米，香河由6500-7000元/平方米，降至5500-6500元/平方米，涿州在售項目定價(jià)雖然仍在7000元/平方米左右居高不下，但已出現了銷(xiāo)售放緩的情況，據悉，藍天美林灣、天地新城·啟承兩項目已將房?jì)r(jià)調低至6000元/平方米左右，而今年計劃上市的兩個(gè)新項目也下調了價(jià)格預期，目前定價(jià)均未超6000元/平方米。