2月下旬，包括北京、上海、廣州等一線(xiàn)城市在內的各地樓市出現了一輪新房成交回升。隨著(zhù)樓市轉暖跡象逐漸明顯，本輪樓市“小陽(yáng)春”也已從以?xún)r(jià)換量的新房市場(chǎng)傳導至此前成交情況更為低迷的二手房市場(chǎng)。
最新統計數據顯示，2月份北京全市二手住宅網(wǎng)簽總量為5515套，環(huán)比1月份大幅上漲了88%，2月上海二手房成交共計10016套，是自去年10月以來(lái)，上海的二手房月成交量首次重上萬(wàn)套。
不過(guò)，近期各地樓市二手房成交量環(huán)比大幅上漲的背后，則是成交均價(jià)下跌、議價(jià)空間提高的結果。
作為對市場(chǎng)信息最為敏感的二手房，本輪成交量回升的“小陽(yáng)春”，更像是買(mǎi)賣(mài)雙方“以?xún)r(jià)換量”的博弈。顯然，離“量?jì)r(jià)齊升”的整體性回暖，還為之尚早。
北京環(huán)比大增88% 上海月成交過(guò)萬(wàn)
進(jìn)入3月份第一周，北京市場(chǎng)的二手房周成交量首次突破2000套，達到了近12周以來(lái)的最高值，接近于2011年上半年調控前的水平。
在剛剛過(guò)去的2月份，北京二手房市場(chǎng)已走出2011年年底延續至今年1月的低谷，呈現出明顯的成交回升。根據北京住建委網(wǎng)站公布的網(wǎng)簽數據統計，2月份北京全市二手住宅網(wǎng)簽總量為5515套，環(huán)比1月份大幅上漲了88%，但仍比去年同期相比下跌了35%。供需方面，2月份北京新增客戶(hù)需求量環(huán)比上漲163%，新增房源掛牌量環(huán)比上漲156%。
與北京的市場(chǎng)反饋相似，2月上海全市各類(lèi)二手房源成交套數達到10016套，經(jīng)歷了自去年10月以來(lái)連續4個(gè)月的低迷期后終于再度破萬(wàn)，環(huán)比1月份增加了5852套、同比去年春節時(shí)期的2月份也增加了2070套。
在其他城市，二手房成交回升的勢頭也頗為明顯。來(lái)自21世紀不動(dòng)產(chǎn)監測數據顯示，2月份，主要二線(xiàn)城市的二手房成交不僅環(huán)比大增，同比也是正增長(cháng)。其中，武漢二手房成交1092套，同比增長(cháng)1.2%，環(huán)比增長(cháng)31.3%；成都為1592套，同比增長(cháng)10%，環(huán)比增長(cháng)76.0%；青島成交935套，同比增長(cháng)80.9%，環(huán)比增長(cháng)87.4%；杭州回升更加迅速，二手房成交1264套，同比增加29.9%，環(huán)比暴增263.2%。
“中部城市回暖速度較為緩和，東部城市更明顯�！�21世紀不動(dòng)產(chǎn)分析師粟日介紹，從地域上來(lái)看，全國二線(xiàn)城市市場(chǎng)回升較為明顯，東部地區比中西部地區回升速度更快�！皬慕�(jīng)紀人的感受來(lái)看，各地二手房市場(chǎng)的活躍度也確有所提高�！辈贿^(guò)，粟日認為，很多成交的環(huán)比暴增是在原來(lái)環(huán)比基礎很低的情況下出現的，如2月成交量環(huán)比暴增263%的杭州，此前1月的月成交僅有300余套。但這些數據表明，已經(jīng)低迷至冰點(diǎn)的二手房市場(chǎng)正在恢復至正常的成交水平。
均價(jià)下降 議價(jià)空間增大
“預計3月份北京二手房成交能到7000套以上，但在價(jià)格上則會(huì )回落至每平方米2萬(wàn)元左右�！泵鎸男路渴袌�(chǎng)延續至二手房市場(chǎng)的成交量回升勢頭，偉業(yè)我愛(ài)我家集團副總裁胡景暉表示，與市場(chǎng)旺季的“量?jì)r(jià)齊升”不同，這輪二手房市場(chǎng)的“小陽(yáng)春”更為確切的表述應該是“以?xún)r(jià)換量”。以北京而言，根據偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院的數據統計，2月份北京全市二手住宅成交價(jià)均價(jià)為21738元/平方米，不僅環(huán)比1月份21741元/平方米的均價(jià)小幅回落，與去年同期的成交均價(jià)相比也下跌了1.8%。
來(lái)自市場(chǎng)一線(xiàn)中介門(mén)店的反饋則顯示，在成交量環(huán)比大幅上漲的背后，是買(mǎi)賣(mài)雙方在觀(guān)望與博弈許久后，賣(mài)方大幅提高議價(jià)空間的讓步。
“去年下半年的時(shí)候還能賣(mài)3萬(wàn)多元的房子，到了年后真正賣(mài)出去的價(jià)格都到兩萬(wàn)六七了�！庇浾咴诒本┏�(yáng)路一帶的中介門(mén)店了解到，2月中旬開(kāi)始，各門(mén)店看房人比年前和春節明顯增加，購房意向明顯增強。但一位置業(yè)顧問(wèn)表示，最近真正成交的房源一般議價(jià)空間都已接近最初掛牌價(jià)的10%。
來(lái)自鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)調查部近日的調查數據顯示，以北京東三環(huán)CBD北部團結湖一帶的二手房?jì)r(jià)格為例，該片區去年2月份平均成交價(jià)31043元/平方米，而2月份的成交均價(jià)已經(jīng)降至24887元/平方米，每平方米降價(jià)6000多元，同比跌幅近20%。
調控至今，二手房均價(jià)呈現逐漸回落狀態(tài)，業(yè)主往往需先后調價(jià)多次后，才能促成交。目前，北京市的二手房平均議價(jià)空間大約是10%，總價(jià)在300萬(wàn)~400萬(wàn)元之間房屋的議價(jià)可達15%左右，而在去年下半年，平均議價(jià)空間還在6%至7%左右。
“最高的議價(jià)空間最高可達15%左右�！庇浾邚奶旖蛭覑�(ài)我家門(mén)店了解到，2月份天津市二手房成交2824套，環(huán)比上漲90.8%。在剛性需求入市，交易量出現大幅上漲的背后，部分高端房源集中的片區最終成交議價(jià)都在10%以上，其中河西梅江片區和南開(kāi)老城廂片區的議價(jià)空間已經(jīng)從春節前的“5%~10%”增至“10%~13%”。
市場(chǎng)尚未反轉 以?xún)r(jià)換量已成共識
“盡管市場(chǎng)并未反轉，但這種勢頭釋放出來(lái)的信號值得深思�！焙皶煴硎�，從近期的市場(chǎng)表現來(lái)看，從新房市場(chǎng)到二手房市場(chǎng)的交易量上漲勢頭不容忽視。節后以來(lái)，隨著(zhù)房?jì)r(jià)繼續回落，首套房貸利率恢復至基準利率，消費者的購房意愿已經(jīng)出現回暖。
北京中原市場(chǎng)研究部統計數據顯示，截至3月首周，全國40個(gè)重點(diǎn)城市中，有9個(gè)城市的新房成交環(huán)比增加兩成，同比去年同期依然下降的城市有18個(gè)，其他城市均出現不同程度上漲。主要城市逐步復蘇，逐漸回到去年下半年的平均水平。
“最近一些地方的傳言被視為政策松動(dòng)，部分購房者擔憂(yōu)政策松動(dòng)房?jì)r(jià)再次上漲導致再次踏空，出現了部分之前已經(jīng)看中房源的客戶(hù)著(zhù)急出手的現象�！睂Υ�，北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監張大偉表示，自去年年初以來(lái)，全國多個(gè)一二線(xiàn)城市執行限購令已滿(mǎn)一年，一些外地購房者繳納社�；蚣{稅已超過(guò)一年，符合購房資格，也為市場(chǎng)增加了新的需求。即便是在外省市人口須提供5年社�；蚣{稅證明、限購政策嚴厲的北京房地產(chǎn)市場(chǎng)，目前新增的已符合購房條件的剛性需求也開(kāi)始進(jìn)入。
“在目前情況下，無(wú)論新房、二手房，降價(jià)求量才是生存之道�！彼谌找矊τ浾咧赋�，當前房地產(chǎn)市場(chǎng)調控總體基調沒(méi)有變化，房地產(chǎn)信貸并未轉向寬松，庫存壓力未見(jiàn)根本好轉，開(kāi)發(fā)商的資金鏈仍將主要依賴(lài)于銷(xiāo)售回款的改善程度。無(wú)論是政策面還是市場(chǎng)面，都不具備反轉向上的基本條件。