繼深圳、南京部分樓盤(pán)打出“一成首付”的促銷(xiāo)噱頭后，滬上已有樓盤(pán)跟進(jìn)。
13日下午，位于青浦的旭輝朗悅庭售樓處一位工作人員稱(chēng)，目前該樓盤(pán)在售房源為113平方米和137平方米三房，均價(jià)在8500元/平方米，購房者可享受“一成首付”的優(yōu)惠。
所謂“一成首付”，該工作人員解釋稱(chēng)，即購房者付一成首付款，就可簽訂購房合同，剩余部分由開(kāi)發(fā)商墊付。隨后，購房者憑著(zhù)足額的首付款發(fā)票，去銀行辦理按揭貸款。在上述手續完成后，購房者須在雙方約定的期限內，將開(kāi)發(fā)商墊付的那部分首付款返還。
至于還款時(shí)間，該工作人員稱(chēng)，具體的還款時(shí)間要根據購房者個(gè)人的實(shí)際情況，經(jīng)雙方商談后決定，一般在2-3個(gè)月。如果是短期，可免利息，如果期限較長(cháng)，會(huì )考慮追加一些利息，但不會(huì )超過(guò)銀行的基準利率水平。
按現行規定，首套房貸款首付比例為三成，二套房首付比例為六成。
旭輝集團相關(guān)負責人稱(chēng)，對該項政策不清楚，要從售樓處了解。
面臨信用風(fēng)險
上述操作并非沒(méi)有風(fēng)險。
上述旭輝朗悅庭售樓處工作人員直言，開(kāi)發(fā)商先行墊付的那部分首付款，開(kāi)發(fā)商會(huì )和購房者訂立專(zhuān)門(mén)的合同進(jìn)行詳細約定，“如果購房者逾期不還，將按合同約定辦，該承擔違約責任的需承擔�！�
另一業(yè)內人士提到，由開(kāi)發(fā)商墊付部分首付款，購房者在向銀行申請貸款時(shí)，可能要承擔部分信用風(fēng)險。
開(kāi)發(fā)商也可能面臨購房者毀約的情況。
滬上某上市房企副總裁說(shuō)，如果開(kāi)發(fā)商墊付了20%或50%后，市場(chǎng)發(fā)展了變化，房?jì)r(jià)大跌，那么購房者就存在不愿還款和不愿還貸的可能。如果購房者停止還貸，銀行可以申請將其名下房產(chǎn)進(jìn)行拍賣(mài)，如果購房者拒絕向開(kāi)發(fā)商還款，開(kāi)發(fā)商可以跟進(jìn)雙方簽訂的還款協(xié)議追索。
該副總裁還提到，開(kāi)發(fā)商這種幫購房者湊齊首付，再去銀行辦理按揭的行為，是不可能告知銀行的，銀行也不可能一一去了解，一旦這種行為的規模變大，被銀行發(fā)現，銀行很可能對該開(kāi)發(fā)商停止一切貸款包括開(kāi)發(fā)貸，其他銀行也會(huì )立即跟進(jìn)，“這對開(kāi)發(fā)商是得不償失的�！�
“首付一成”促銷(xiāo)，并非新鮮事物。滬上某上市房企營(yíng)銷(xiāo)總監稱(chēng)，這種營(yíng)銷(xiāo)方法早在上世紀90年代末，上海樓市中就曾出現過(guò)。當時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)剛起步，房子很難賣(mài)。
此前深圳、南京等地，也出現過(guò)開(kāi)發(fā)商為購房者“墊首付”的情況。
多樓盤(pán)稱(chēng)可分期付首付
滬上在售樓盤(pán)中，與旭輝朗悅庭有類(lèi)似促銷(xiāo)手法的，還有位于寶山的遠洋7號等。
不過(guò)，遠洋7號售樓處工作人員稱(chēng)，購房者“首付一成”即可簽約，剩余部分由開(kāi)發(fā)商墊付，但購房者需在1-2周內將墊付部分返還，然后前往銀行辦理按揭貸款，“我們是因為要求簽約時(shí)間短才這樣做的，特殊情況下，還款時(shí)間可以延長(cháng)一下，但三五個(gè)月是肯定不行的�！�
位于嘉定新城的崴廉公館采取的則是先付20萬(wàn)元就可簽約的辦法，而按其1.7萬(wàn)元/平方米的均價(jià)，首套房首付金額在50萬(wàn)-60萬(wàn)元之間�！笆Ｓ嗖糠治覀兛梢韵葔|付，但最多一周內購房者須返還，然后去辦按揭貸款�！笔蹣翘幦藛T說(shuō)，在專(zhuān)門(mén)的補充合同上會(huì )寫(xiě)明，如果購房者逾期不還，將按日承擔一定比例的違約金。
有業(yè)內人士分析，雖然一些樓盤(pán)聲稱(chēng)還款時(shí)間長(cháng)了不行，但如果是誠意度較高的客戶(hù)，在了解了對方情況后，延長(cháng)至半年也是能談下來(lái)的。
但某上市房企副總裁認為，遠洋7號、崴廉公館的做法其實(shí)就是分期付首付，這在行業(yè)內很正常也很普遍，“因為要求的簽約時(shí)間短，有些客戶(hù)確實(shí)短期內支付全部首付款有困難，那么樓盤(pán)就先成交，而且還款之后再辦按揭，也不存在風(fēng)險和問(wèn)題�！边@與旭輝朗悅庭的“一成首付”不同。
據該副總裁介紹，這種類(lèi)型的營(yíng)銷(xiāo)，在墊付方式上，可分為開(kāi)發(fā)商直接墊付和第三方借貸，并就借貸本身做出書(shū)面約定。如果第三方借貸存在免息、低息，那也很容易讓人聯(lián)想到這第三方是否會(huì )跟開(kāi)發(fā)商存在關(guān)聯(lián)。
不過(guò)，滬上某上市房企營(yíng)銷(xiāo)總監認為，開(kāi)發(fā)商所稱(chēng)的購房者延期個(gè)三五個(gè)月再還清借款，一般購房者是不干的，“三五個(gè)月的時(shí)間太短，對客戶(hù)沒(méi)有意義，起碼半年以上才能對客戶(hù)有幫助�！痹趯�(shí)際操作上，客戶(hù)往往會(huì )采用拖的辦法，而開(kāi)發(fā)商因為交易已經(jīng)達成了，也會(huì )默許，“實(shí)際期限有一年的，甚至還有到交房時(shí)候再還的�！�
開(kāi)發(fā)商奮力促銷(xiāo)
對于“一成首付”卷土重來(lái)，上述上市房企營(yíng)銷(xiāo)總監分析，這與當下市場(chǎng)行情不好有關(guān)。
據該營(yíng)銷(xiāo)總監稱(chēng)，如果涉及的是首套房，開(kāi)發(fā)商墊付兩成后，實(shí)際可回籠80%的房款，即便是二套房，也能回籠50%，這總比房子賣(mài)不出去強，而且墊付的部分，大多數買(mǎi)房人也是會(huì )還的。
上述上市房企副總裁亦稱(chēng)，這種“一成首付”的做法，其實(shí)是除降價(jià)以外的另一種營(yíng)銷(xiāo)手段。它的出現，說(shuō)明目前有些開(kāi)發(fā)商的資金還是很緊張，希望能將手上的房子盡快賣(mài)出去，由于市場(chǎng)上有買(mǎi)房資格的客戶(hù)數量有限，開(kāi)發(fā)商只能想方設法來(lái)促銷(xiāo)。
在該副總裁看來(lái)，開(kāi)發(fā)商還是應該走常規的降價(jià)的路，而不該走有政策風(fēng)險的路。
風(fēng)險似乎難以避免。
上述上市房企營(yíng)銷(xiāo)總監說(shuō)，這種類(lèi)型的墊付，開(kāi)發(fā)商很少會(huì )算利息，而開(kāi)出的首付款發(fā)票，除了將復印件交給銀行以便辦理按揭貸款，在購房者將墊付款還清之前，原件是不給購房者的。但按揭貸款辦成后，房子的抵押權歸銀行所有，由于開(kāi)發(fā)商參與了房貸申請虛假信息的提供，日后如果出現購房者不付墊付款的行為，開(kāi)發(fā)商憑墊付合同，跟購房者打起官司來(lái)很難打也很復雜。