盡管樓市降價(jià)呼聲一片，但經(jīng)過(guò)了2008年降價(jià)引發(fā)的負面風(fēng)波，房企至今對降價(jià)諱莫如深。
近日，業(yè)界盛傳招商地產(chǎn)招商局香港總部督促招商地產(chǎn)全國在售項目必須全面降價(jià)的消息，隨后招商地產(chǎn)澄清，項目并非降價(jià)，而是進(jìn)行優(yōu)惠促銷(xiāo)活動(dòng)。
無(wú)獨有偶，在3月13日萬(wàn)科舉行的2011年業(yè)績(jì)新聞發(fā)布會(huì )上，萬(wàn)科總裁郁亮用含蓄的方式回應：從來(lái)不降價(jià)，只是積極定價(jià)。
2012年樓市寒冬依舊，萬(wàn)科面臨償債到期和存貨上升的雙重壓力。郁亮表示，2012年將繼續“多賣(mài)房，少拿地”的萬(wàn)科模式。有猜測認為，萬(wàn)科繼去年下半年降價(jià)之后，可能會(huì )進(jìn)行二次降價(jià)以加速銷(xiāo)售回款。
業(yè)內人士指出，去年下半年萬(wàn)科降價(jià)對公司整體業(yè)績(jì)影響并不大，對加速周轉反而有益處。正如深圳某地產(chǎn)代理公司高管所說(shuō)的那樣，萬(wàn)科今年上半年擴大降價(jià)促銷(xiāo)范圍的可能性很大。
償債存貨雙高峰來(lái)臨
2012年，房企進(jìn)入信托償債高峰期，而一、二月份，眾多房企已經(jīng)迎來(lái)了還債的第一波高峰。
資料顯示，房地產(chǎn)信托本金到期兌付第一個(gè)高峰期是在二、三月份。據不完全統計，2012年房企總到期信托債務(wù)規模達1758億元，其中7月為年度高峰，達504億元，一季度達366億元。
國泰君安發(fā)表報告稱(chēng)，萬(wàn)科一、二月份到期的信托資金均高達10億元，成為今年第一波房地產(chǎn)信托兌付高峰期內兌付壓力最大的房企。從全年來(lái)看，萬(wàn)科2012年需到期兌付的信托資金為43.18億元，僅次于中華企業(yè)的43.94億元。
此外，據萬(wàn)科2011年財報顯示，萬(wàn)科短期借款和一年內到期的長(cháng)期借款達到235.7億元，資產(chǎn)負債率達77.1%，同比增加2.41個(gè)百分點(diǎn)。
盡管截至2011年末，萬(wàn)科仍持有貨幣資金342.4億元，明顯高于短期債務(wù)，但萬(wàn)科今年的資金鏈壓力不小。
日前，萬(wàn)科發(fā)布公告稱(chēng)，為滿(mǎn)足項目開(kāi)發(fā)的需要，分別向華潤深國投信托有限公司申請金額為10億元和20億元的信托借款，借款期限均為2年，年利率分別為10.6%和10.5%。加上去年萬(wàn)科向華潤申請的10億元的信托借款，萬(wàn)科去年向華潤尋求的44億元信托融資額度已經(jīng)用完。
對此，萬(wàn)科董秘譚華杰在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，萬(wàn)科今年希望與華潤擴大在房地產(chǎn)基金方面和其他機構的融資合作。
對于缺錢(qián)一說(shuō)，萬(wàn)科總裁郁亮在2011年業(yè)績(jì)發(fā)布會(huì )上予以了否認。他表示：“如果真的缺錢(qián)，是借不到錢(qián)的�！�
除了面臨債務(wù)和融資方面的掣肘，萬(wàn)科2011年的存貨也創(chuàng )下歷史新高，達到2083.35億元，同比增長(cháng)56.2%。
統計顯示，2011年萬(wàn)科重點(diǎn)監控的全國14個(gè)重點(diǎn)城市成交面積繼2010年同比下降29.6%后，繼續下降19.2%，成交處于低迷態(tài)勢。
樓市成交放緩，房企銷(xiāo)售速度下降，使得萬(wàn)科的去庫存化壓力加大。年報顯示，萬(wàn)科2011年實(shí)現銷(xiāo)售面積1075.3萬(wàn)平方米，新開(kāi)工面積1448萬(wàn)平方米，相比年初計劃的1329萬(wàn)平方米增長(cháng)9.0%。但萬(wàn)科方面回應稱(chēng)，由于堅持以新推盤(pán)月度銷(xiāo)售率60%為控制指標，目前的庫存去化壓力相對較小。
銷(xiāo)售回款速度放緩
一直以來(lái)，萬(wàn)科始終堅持快速周轉的原則，再加上樓市調控的影響，近兩年來(lái)萬(wàn)科對一線(xiàn)公司的要求是積極賣(mài)樓。但數據顯示，進(jìn)入2012年后，萬(wàn)科正面臨銷(xiāo)售速度放緩的難題。
今年1月，萬(wàn)科銷(xiāo)售金額為122億元，同比下降39.3%；銷(xiāo)售面積119萬(wàn)平方米，同比下降28.1%。這是5年來(lái)萬(wàn)科開(kāi)年銷(xiāo)售首次下降。2月份，萬(wàn)科月度銷(xiāo)售額73.4億元，環(huán)比1月下降近40%。
在銷(xiāo)售速度下降的同時(shí)，萬(wàn)科的銷(xiāo)售回款周期也在加長(cháng)。2011年，在結算上升的同時(shí)，萬(wàn)科的已售未結資源也繼續增長(cháng)。截至2011年末，萬(wàn)科合并報表范圍內已售未結面積1085萬(wàn)平方米，對應合同金額1222億元，較2010年末分別增長(cháng)59.6%和49.0%。
目前，貸款和銷(xiāo)售回款是房地產(chǎn)行業(yè)最主要的資金來(lái)源渠道。2011年，全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源中，國內貸款的比例僅為15.1%，為歷年來(lái)的最低點(diǎn)。由于銷(xiāo)售速度的下降，開(kāi)發(fā)資金來(lái)源中，主要由銷(xiāo)售回款構成的“其他資金”比例也較2010年下降2.2個(gè)百分點(diǎn)，較2009年下降5.5個(gè)百分點(diǎn)。
在上述兩項指標的下降使得房地產(chǎn)行業(yè)的資金壓力明顯加大。萬(wàn)科的對應之策是積極銷(xiāo)售，謹慎拿地，這也暗合了郁亮“多賣(mài)房，少拿地”的策略。
3月再現優(yōu)惠促銷(xiāo)
2012年萬(wàn)科的策略是“多賣(mài)房，少拿地，現金為王”。這是否意味著(zhù)萬(wàn)科會(huì )在今年上半年繼續實(shí)施降價(jià)促銷(xiāo)？郁亮的回答很含蓄。他稱(chēng)，萬(wàn)科從來(lái)不降價(jià)，只是積極定價(jià)。
積極定價(jià)策略是否意味著(zhù)降價(jià)？對此，萬(wàn)科公司回應稱(chēng)，價(jià)格由市場(chǎng)決定，萬(wàn)科不會(huì )去預測價(jià)格的走勢，但會(huì )始終堅持積極銷(xiāo)售的策略。在此原則下，各地公司會(huì )根據當地市場(chǎng)的具體情況制定相應的銷(xiāo)售策略，具體如何采用什么方式促進(jìn)銷(xiāo)售，由一線(xiàn)公司決定，萬(wàn)科不會(huì )實(shí)行“一刀切”的銷(xiāo)售策略。
實(shí)際上，從去年下半年開(kāi)始，萬(wàn)科就已經(jīng)有了降價(jià)促銷(xiāo)的跡象。
去年7月，深圳萬(wàn)科推出“萬(wàn)團大戰”之后，降價(jià)促銷(xiāo)也開(kāi)始升級。據悉，9月份包括公園里、清林徑、雙月灣、金域緹香在內，萬(wàn)科有4個(gè)全新項目入市，每套房的促銷(xiāo)優(yōu)惠幅度由原來(lái)的5000元升級至10000元。
10月下旬，深圳萬(wàn)科清林徑為了回饋清林徑老業(yè)主，推出了10套110平方米一口價(jià)單位，總均價(jià)150萬(wàn)，這意味著(zhù)單價(jià)由原來(lái)的14000元/平方米降到12000元/平方米左右，降幅超過(guò)10%。深圳萬(wàn)科公司旗下項目金域緹香也于11月推出均價(jià)萬(wàn)元左右的精裝修房源，比此前開(kāi)盤(pán)價(jià)優(yōu)惠約1000元/平方米左右，降價(jià)幅度約為10%。
此外，萬(wàn)科在上海的樓盤(pán)項目也相繼進(jìn)行降價(jià)銷(xiāo)售。
2012年初以來(lái)，經(jīng)歷春節長(cháng)假后樓市并未回暖跡象，使得萬(wàn)科第二次深度降價(jià)的動(dòng)力逐漸增加。
3月開(kāi)始，深圳萬(wàn)科清林徑和萬(wàn)科天譽(yù)兩個(gè)項目再次各拿出了15套房子進(jìn)行優(yōu)惠促銷(xiāo)，每套最高優(yōu)惠達15萬(wàn)元，按一套87平方米的房子計算，單價(jià)下降了1724元/平方米。目前，萬(wàn)科清林徑15套優(yōu)惠房源已經(jīng)消化完畢。對此，深圳業(yè)內人士認為，這就是變相降價(jià)。
實(shí)際上，對萬(wàn)科來(lái)說(shuō)，降價(jià)銷(xiāo)售加快項目周轉速度，一方面可以縮短銷(xiāo)售回款周期，緩解償債和庫存壓力，提高貨幣資金持有量，保持良好資金狀況；另一方面，快速周轉不但不會(huì )降低公司業(yè)績(jì)，還可以提高凈資產(chǎn)收益率和股東投資回報。