“房?jì)r(jià)還遠遠沒(méi)有回到合理價(jià)位。因此，調控不能放松�！�3月14日，國務(wù)院總理溫家寶關(guān)于房?jì)r(jià)的表態(tài)一出，股市應聲而跌，午后地產(chǎn)股沖高受阻，房地產(chǎn)板塊大跌4.59%，萬(wàn)科、保利、招商地產(chǎn)等大盤(pán)股午后盤(pán)中跳水，分別下跌2.7%、3%、
4.08%；榮安地產(chǎn)、合肥城建等下跌均在9%以上。
同日據新華社報道，溫家寶在回答中外記者提問(wèn)時(shí)稱(chēng)，合理房?jì)r(jià)，應該是使房?jì)r(jià)與居民的收入相適應，房?jì)r(jià)與投入和合理的利潤相匹配。
北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監張大偉分析稱(chēng)，從2010至今，“房?jì)r(jià)合理回歸”的表述曾多次出現在政府工作報告中。
依此標準，國內絕大部分城市房?jì)r(jià)遠未回歸合理。中原地產(chǎn)等機構人士對本報指出，房?jì)r(jià)在目前的基礎上再下跌10%-20%，才可能是一個(gè)合理的水平。
中國人民大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院副院長(cháng)劉元春援引該院所做房地產(chǎn)市場(chǎng)預測報告稱(chēng)，全年房?jì)r(jià)調整幅度會(huì )低于25%。
高企的房?jì)r(jià)收入比
“房?jì)r(jià)收入比”，指一個(gè)地方或城市每戶(hù)居民的家庭購房總價(jià)與家庭年收入的比值，用于考察居民的購房能力。
易居房地產(chǎn)研究院高級研究員蘇艷向本報介紹，
2009年新建商品住宅價(jià)格大漲25%，房?jì)r(jià)收入比立即躥升至8.03；而發(fā)達國家房?jì)r(jià)收入比一般維持在3-6之間。
其后隨著(zhù)房地產(chǎn)宏觀(guān)調控政策日趨嚴厲，多個(gè)城市房?jì)r(jià)收入比出現下跌，但絕大部分城市房?jì)r(jià)依然遠超合理價(jià)位。
蘇艷以北京為例。目前北京郊區為主的普通商品房成交均價(jià)為1.8萬(wàn)元每平方米，平均單套成交面積在100平米左右，總價(jià)約180萬(wàn)；而據北京統計局數據顯示，2011全年城鎮居民人均可支配收入達到32903元，以三人戶(hù)家庭計算，年收入在12萬(wàn)元左右�！斑@意味著(zhù)，房?jì)r(jià)收入比達到了15以上”。
北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監張大偉稱(chēng)，考慮到國內的實(shí)際情況，比如購房者對居住支出容忍度非常高，國內土地最高使用年限為70年，以及目前首套房7.05%偏高的貸款利率（歐洲等在1%左右），一線(xiàn)城市合理的房?jì)r(jià)收入比應該在12左右。
在此基礎上，張大偉認為，如果采取房?jì)r(jià)下降10%-20%，居民收入增加10%-20%，這樣也可以實(shí)現房?jì)r(jià)收入比的合理回歸。
衡量房?jì)r(jià)回歸合理，除了房?jì)r(jià)收入比外，世聯(lián)地產(chǎn)董事長(cháng)陳勁松對本報稱(chēng)，房?jì)r(jià)/租金回報正�；彩且粋�(gè)指標，就是使得租金回報趕得上通貨膨脹或者是略低一點(diǎn)。
“如果用這個(gè)指標看，中國目前一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)普遍不合理，尤其是豪宅更不合理。因此價(jià)格下跌要有一個(gè)很痛苦的過(guò)程�！标愓f(shuō)。
銀行讓利
中原地產(chǎn)華北區總經(jīng)理李文杰反問(wèn)，現在高層提出房?jì)r(jià)回歸合理，有沒(méi)有同時(shí)說(shuō)房貸利率要回歸合理？要不購房人不是又將房?jì)r(jià)下降的錢(qián)又都給了銀行？
對此中房指數華東總經(jīng)理陳晟直陳，開(kāi)發(fā)商和銀行都從房地產(chǎn)市場(chǎng)里獲得了相對多的利益，其對以行政手段為特征的限購等，難免會(huì )有一定抵觸，故會(huì )有呼吁放松限購調控，增加房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的動(dòng)機。
從去年來(lái)看，部分銀行首套房貸款利率執行基準利率的1.1倍或1.05倍，首套房的購房成本也大大增加樓市調控帶來(lái)的降價(jià)利好，反而成為銀行的利潤。
“這或許也是在2011年銀行行業(yè)利潤創(chuàng )歷史新高的主要原因之一�！敝蟹恐笖等A東總經(jīng)理陳晟說(shuō)。
“2012年房貸政策應該針對首套房剛需有更加定向的優(yōu)惠�！睆埓髠ブС帚y行貸款向首套房?jì)A斜：否則即使開(kāi)發(fā)商降價(jià)了，房貸利率上升，購房者反而要承擔更多成本。
同樣是在兩會(huì )期間，央行副行長(cháng)劉士余透露，今年銀行業(yè)要確保首套房實(shí)行差別化利率優(yōu)惠；守信企業(yè)開(kāi)發(fā)的普通商品房資金貸款將給予開(kāi)閘。
另一方面，張大偉說(shuō)，房?jì)r(jià)的跌幅，也將會(huì )綜合考慮到銀行等各種利益主體的承受力。
張指出，雖然銀監會(huì )領(lǐng)導多次表態(tài)，房?jì)r(jià)下降50%對銀行影響不大，說(shuō)明房?jì)r(jià)有較大下降空間。但需要注意的是，占比較高的開(kāi)發(fā)貸（多以土地和在建工程做抵押，關(guān)聯(lián)地方和銀行兩者的利益）風(fēng)險比較大。
“故房?jì)r(jià)跌幅也許不會(huì )很大。房?jì)r(jià)繼續下調20%以?xún)葢撌歉鞣较鄬δ軌虺惺艿暮侠矸秶薄?/P>
房企高利潤終結
地方和銀行很糾結，但開(kāi)發(fā)商們似乎早已洞悉前路，行動(dòng)越來(lái)越果斷。
進(jìn)入3月，保利地產(chǎn)、招商地產(chǎn)、中海外、龍湖、華潤等開(kāi)發(fā)商在各個(gè)城市發(fā)起了新一輪降價(jià)促銷(xiāo)。
本報記者調查發(fā)現，去年以來(lái)，領(lǐng)銜降價(jià)的開(kāi)發(fā)商多為中海外、保利地產(chǎn)、華潤置地、招商地產(chǎn)、綠地集團、越秀地產(chǎn)等央企和地方國企，個(gè)別項目的降價(jià)幅度超過(guò)2008年。
以招商地產(chǎn)為例，去年以來(lái)的資產(chǎn)周轉率明顯提速，各個(gè)樓盤(pán)降幅明顯。
陳勁松說(shuō)，高周轉必然會(huì )以犧牲利潤率作為代價(jià)。3月13日，萬(wàn)科年報顯示，2011年萬(wàn)科的結算凈利率為15.01%，較2010年微降0.51個(gè)百分點(diǎn)。萬(wàn)科董秘譚華杰表示，預計今年公司凈利潤率還將下降。
廣州一家大型房企高管對本報記者透露，公司有個(gè)別項目?jì)H以成本價(jià)銷(xiāo)售，但用其它項目的利潤來(lái)平滑這些項目的微利和可能帶來(lái)的虧損。
中國房地產(chǎn)學(xué)會(huì )秘書(shū)長(cháng)顧云昌近期稱(chēng)，房地產(chǎn)行業(yè)利潤遠遠高于社會(huì )的平均水平。
申銀萬(wàn)國近期報告直陳，過(guò)去依靠房?jì)r(jià)上漲帶來(lái)的行業(yè)高利潤時(shí)代將逐漸終結，預計2012年房地產(chǎn)行業(yè)的毛利率將降至20%左右。