房地產(chǎn)企業(yè)的土地儲備體量，并非“多多益善”，甚至是“雙刃劍”。尤其是在市場(chǎng)低迷周期，地塊的消化周期在悄然延長(cháng)，過(guò)多的土地儲備，對企業(yè)的負面影響正在不斷顯現。
據已披露年報的主流房地產(chǎn)上市企業(yè)數據統計，企業(yè)的土地儲備消化周期近兩年快速拉長(cháng)，至2012年2月底，56%的典型房企土地儲備的消化周期都在10年以上，尤以綠城、世茂、招商、恒大等表現明顯。
土儲過(guò)量警報
曾幾時(shí)，土地儲備的體量和質(zhì)量，成為資本市場(chǎng)衡量一家房企實(shí)力的主要指標。如今，“土儲萬(wàn)能論”正在逐漸演化成“土儲陷阱”。
隨著(zhù)近期上市房企年報的不斷披露，結合CRIC監測數據，2009年底至2011年底房企的土地儲備總量，呈現逐年上升的趨勢。以綠城、世茂、招商、恒大等為代表的一大批知名房企，據測算的最新土儲消化周期已經(jīng)超過(guò)10年，風(fēng)險不言而喻。
中房信分析師孫田告訴本報，在諸多上市房企的評價(jià)指標中，土地儲備消化周期指標變化劇烈，眾多房企所需消化周期不斷增加，迄今已達近幾年的高位。
2009年底，僅有44%的典型房企土地儲備消化周期在10年以上，最高的如世茂房地產(chǎn)、龍湖地產(chǎn)，消化周期在13年左右。其余多控制在6-8年，企業(yè)戰略擴張和銷(xiāo)售去化節奏相對合理。
孫田表示，2009至2010年，房企土地儲備的消化周期雖有所增加，但基本處于緩慢增長(cháng)階段。如萬(wàn)科集團2009年底的土儲消化周期在3.7年左右；2010年底，部分典型房企土儲消化周期呈溫和增長(cháng)，世茂房地產(chǎn)、招商地產(chǎn)的消化周期增至14年，萬(wàn)科也升為4年。
到2011年底，房企的土儲消化周期普遍拉長(cháng)，比如綠城中國，其土儲消化周期由2010年底的13年躍升為24年。2012年其土儲消化周期，仍保持24年的高位上。其他如世茂、招商、保利、碧桂園及榮盛發(fā)展等，2012年土地儲備的消化周期也已達到近幾年的高位。
“與建成項目銷(xiāo)售去化周期相比，房企土儲的相對過(guò)量，對企業(yè)的負面影響是顯而易見(jiàn)的�！睖戏康禺a(chǎn)資深人士柴一峰分析，過(guò)長(cháng)的土儲消化周期，首先大量長(cháng)期占據企業(yè)過(guò)多資金和相關(guān)資源，進(jìn)而令企業(yè)的策略調整缺乏靈活度和空間，如果出現土地抄底時(shí)機，也只能與機會(huì )失之交臂。
更重要的是，在市場(chǎng)下行、地價(jià)逐步下調的背景下，過(guò)多的土地儲備不但無(wú)法成為當年資本市場(chǎng)對房企估值的正面利好，反而需要面對市值縮水的壓力，風(fēng)險巨大。
抄底不宜：嚴控土儲總量
在市場(chǎng)的下行周期，土儲過(guò)量而引起的消化周期過(guò)長(cháng)，越來(lái)越體現其“雙刃劍”的“鋒利傷己”一面�！案咄恋貎淇偭颗c銷(xiāo)售放緩，兩個(gè)因素導致土儲消化周期拉長(cháng)�！睂O田分析。
前兩年較快的擴張步伐，導致典型房企土地儲備總量居高不下。目前土儲面積居首的為恒大地產(chǎn)，2011年底的土地儲備總量為1.37億平方米，其次是碧桂園、綠地集團，土地儲備的總量也都在5000萬(wàn)平方米以上。
記者注意到，恒大和碧桂園，由于采取高周轉戰略，前兩年在三四線(xiàn)城市的快速擴張導致了目前較高的土地儲備總量。雖然企業(yè)的月均銷(xiāo)售面積排名前列，項目去化速度較快，但受制于高土地儲備總量，依然導致土儲消化周期較長(cháng)。
此外，調控政策對企業(yè)銷(xiāo)售速度的影響顯而易見(jiàn)。其中，限購政策對定位中高端的房企掣肘明顯。比如綠城中國，截至2011年底的土地儲備總量在4000萬(wàn)平方米左右，屬于房企中間水平，但其2011年月均銷(xiāo)售面積僅15萬(wàn)平方米。盡管綠城2011年下半年采取了多種營(yíng)銷(xiāo)策略，如擴充銷(xiāo)售團隊、降價(jià)促銷(xiāo)、出售優(yōu)質(zhì)地塊及項目等，但由于其太過(guò)單一的中高端產(chǎn)品定位，銷(xiāo)售業(yè)績(jì)依舊疲軟。受此影響，目前綠城中國的土儲消化周期直逼24年。
據CRIC監測，緊隨綠城之后，土儲消化周期較長(cháng)的企業(yè)為世茂、招商、恒大，房企消化周期均在11年左右。孫田指出，即使對恒大這類(lèi)高周轉企業(yè)而言，目前1.37億平方米的土地儲備總量也壓力較大，2011年是恒大迄今銷(xiāo)售業(yè)績(jì)最好的一年，以月銷(xiāo)售102萬(wàn)平方米計算，目前的土地儲備消化周期也達11年。
“對這幾家企業(yè)而言，不拿地或者少拿地，加快項目的去化速度，減少土地儲備的消化周期迫在眉睫�！睂O田認為。
在這方面，低消化周期的萬(wàn)科值得學(xué)習。萬(wàn)科近幾年土地儲備的消化周期，始終保持在4年左右，這也是其在堅持剛需高周轉的同時(shí)，嚴格控制拿地成本，對總價(jià)高的地塊采取合作拿地以降低風(fēng)險的體現。
另一方面，對于一個(gè)銷(xiāo)售額超千億的企業(yè)，2012年依然需要保持積極的土地策略，合理補充土地儲備，否則以目前4300萬(wàn)平方米左右的土地儲備總量來(lái)看，難以滿(mǎn)足企業(yè)中長(cháng)期的發(fā)展需求。
柴一峰直言，土儲從優(yōu)勢轉為劣勢和風(fēng)險，不在于土地本身，而是整體市場(chǎng)走勢的逆轉和開(kāi)發(fā)商日漸緊張的資金狀況使然。一旦土地市場(chǎng)出現抄底機會(huì )，看似人人平等，實(shí)則只是少數房企的大餐，除非那些土儲周期報警的企業(yè)“豁出去不要命了”。