央行日前發(fā)布最新儲戶(hù)問(wèn)卷調查報告顯示，城鎮居民購房意愿再度大幅下滑。有專(zhuān)家認為，房?jì)r(jià)今年出現所謂觸底反彈的可能性不大。一方面,今年宏觀(guān)調控不會(huì )出現明顯放寬；另一方面,去年房企高成本融資,存在較大的還貸和信托兌付壓力,對于資金的需求并不亞于去年。調控周期內,房企仍然施行降價(jià)跑量、謹慎投資的策略。未來(lái)降價(jià)趨勢不會(huì )改變。專(zhuān)家同時(shí)指出，雖然房?jì)r(jià)合理價(jià)位的實(shí)現仍需要一段時(shí)期的調整來(lái)實(shí)現，但房?jì)r(jià)有其剛性成本，加之自住性、改善性需求旺盛，消費者也要打消大跌、賤買(mǎi)賤賣(mài)的心理預期，避免盲目殺跌。

　　不會(huì )出現“硬著(zhù)陸”“崩盤(pán)”

　　在過(guò)去10年里，國內房?jì)r(jià)平均漲幅超過(guò)100%，市場(chǎng)積聚了巨大風(fēng)險，不僅影響了市場(chǎng)的健康發(fā)展，還危及國民經(jīng)濟的有序運行。
　　經(jīng)歷了兩年多的房地產(chǎn)調控，在限購、限貸、限價(jià)等行政手段和貨幣政策進(jìn)一步緊縮的疊加作用下，樓市交投明顯萎縮，成交均價(jià)漲幅回落。根據國家統計局最新發(fā)布的數據，今年1—2月，全國房地產(chǎn)投資與新開(kāi)工仍處于下行趨勢，其中，全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資5431億元，同比增長(cháng)27.8%，增速比2011年全年回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。
　　專(zhuān)家指出，如果現在放松調控，那么剛剛見(jiàn)效的調控就可能前功盡棄。這樣不僅將面臨房?jì)r(jià)的大幅反彈，經(jīng)濟結構調整的進(jìn)程也會(huì )受阻受挫。
　　前不久，管理層首次提出“下調房?jì)r(jià)”的調控目標，相比之前提出的“抑制房?jì)r(jià)過(guò)快增長(cháng)”之類(lèi)的說(shuō)法，彰顯調控力度的加大，表明今年樓市的政策面將依然從緊，也預示著(zhù)房?jì)r(jià)調整仍未結束，今年房?jì)r(jià)依然會(huì )以“降”字當頭。
　　著(zhù)名經(jīng)濟學(xué)家樊綱說(shuō)：“經(jīng)過(guò)這一輪調整，有些地區價(jià)格可能下跌百分之幾十。而由于采取比較及時(shí)的措施，部分地區的房地產(chǎn)泡沫沒(méi)有波及二、三線(xiàn)城市。整體而言，房地產(chǎn)不存在硬著(zhù)陸、崩盤(pán)的情況�！�

　　房?jì)r(jià)收入比有望接近四年前

　　房?jì)r(jià)究竟跌到多少才能是合理區間？合理的房?jì)r(jià)，應該與居民的收入相適應，房?jì)r(jià)、投入和合理的利潤相匹配。
　　以房?jì)r(jià)收入比分析，國際上目前比較通行的說(shuō)法認為，房?jì)r(jià)收入比在6倍左右為合理區間，發(fā)展中國家要稍高一點(diǎn)，在6—8倍之間為合理區間，一般的住房支出（包括還貸、土地稅、直接用于住房的其它開(kāi)支）應小于家庭總支出的33%。如果按此判斷，部分一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)總體可能要回落30%才可以達到合理的價(jià)位，整體均價(jià)大約每平方米1.2萬(wàn)元。
　　對于地區差異化較大的中國而言，平均房?jì)r(jià)收入比與居民實(shí)際感受之間可能存在較大差距，這一點(diǎn)在一線(xiàn)城市表現得格外明顯。易居研究院數據顯示，從全國情況看，我國不同的收入階層之間房?jì)r(jià)收入比差別相當大。在房?jì)r(jià)收入比偏高的城市中，如北京、上海、杭州等，房?jì)r(jià)調整需求比較突出。
　　根據市場(chǎng)走勢，預計2012年全國新建商品住宅成交價(jià)格同比會(huì )有小幅下跌，若按近5年人均住房建筑面積的復合增長(cháng)率以及城鎮人均可支配收入增幅大致估算，則2012年全國房?jì)r(jià)收入比有望降至6.87，接近2008年水平。
　　對于房?jì)r(jià)與成本和合理的利潤相匹配這一要求，雖然相對于房?jì)r(jià)收入比，這一指標更難取得明確的量化標準，不過(guò)從行業(yè)發(fā)展的趨勢看，未來(lái)開(kāi)發(fā)商利潤率下滑是一個(gè)大趨勢，由房?jì)r(jià)超預期上漲而帶來(lái)的高利潤率時(shí)代將逐漸終結。

　　回歸不是無(wú)底線(xiàn)地降低

　　房?jì)r(jià)的回歸并不意味著(zhù)無(wú)底線(xiàn)地降低。若如此，那么不僅從房地產(chǎn)利潤上說(shuō)不通，還會(huì )造成房地產(chǎn)市場(chǎng)乃至整個(gè)大經(jīng)濟環(huán)境的混亂。有專(zhuān)家表示，房地產(chǎn)轉型不能僅僅理解為是對房?jì)r(jià)的打壓。房?jì)r(jià)下跌但不會(huì )跨越其合理區間，賤買(mǎi)賤賣(mài)。
　　對于城鎮低收入和中等偏下收入群體、新就業(yè)者和外來(lái)務(wù)工人員等，急需房而又無(wú)力支付商品房房?jì)r(jià)，保障房就凸顯了其不可或缺的意義。易居研究院表示，總體而言，中等以上收入階層基本上都有能力購買(mǎi)商品住宅（包含經(jīng)濟適用房）；但中等以下低收入階層，需要將他們納入住房保障體系中。
　　各地政府也正在朝著(zhù)這一方向努力。以北京為例，“十二五”期間，北京市三環(huán)內將原則上不再新增供應住宅用地，四環(huán)內原則上不再新增供應集中建設的經(jīng)適房項目用地。截至“十二五”末期，北京市將供應住宅用地9300公頃，其中包括4800公頃保障房用地，所占比例達到51.6%。
　　“居者有其屋”并不是“人人有產(chǎn)權”。中國銀行國際金融研究所所長(cháng)宗良說(shuō)，公租房是保障房的發(fā)展方向。在發(fā)展保障房的同時(shí)，應提倡租房。