3月，北京，倒春寒襲來(lái)，京城二手房市場(chǎng)卻正在悄然升溫。
雖然今年政府工作報告提出要“促進(jìn)房?jì)r(jià)合理回歸”，總理在記者招待會(huì )上也傳出了房?jì)r(jià)遠遠沒(méi)有降到合理價(jià)位的明確信號，但《投資者報》記者近日走訪(fǎng)北京市多個(gè)區域的樓盤(pán)和房地產(chǎn)中介機構發(fā)現，京城二手房?jì)r(jià)格自今年2月份起已經(jīng)悄然升溫，并呈現出量?jì)r(jià)齊增的趨勢。
公開(kāi)數據顯示，自2011年10月份房?jì)r(jià)調控以來(lái)，直到今年2月份，北京二手房?jì)r(jià)連續5個(gè)月持續下跌，然而自進(jìn)入3月份以來(lái)，二手房?jì)r(jià)跌勢扭轉。北京市住建委網(wǎng)站數據顯示，自3月份起截至3月21日，北京市二手房網(wǎng)簽總量為7313套，這
21天的網(wǎng)簽量比2月份的5515套高出32.6%。記者在二手房交易信息平臺安居客網(wǎng)站上發(fā)現，3月份北京二手房均價(jià)23361元/平方米，比2月上漲2.09%。
其中，3月份價(jià)格上漲最高的是北京朝陽(yáng)區的芍藥居2號院，增幅達到21.79%，另外海淀區的五道口、昌平區的天通苑、通州區等絕大多數二手房均出現了1%~10%左右幅度的上漲。
芍藥居均價(jià)增300元 最高漲21%
“最低的一居140萬(wàn)元？怎么比春節時(shí)候又貴了？”
張書(shū)環(huán)（化名）拿著(zhù)鏈家地產(chǎn)的宣傳單對《投資者報》記者感嘆到。
3月20日下午4點(diǎn)半左右，在文學(xué)館路南段芍藥居4號院小區門(mén)口，鏈家地產(chǎn)的置業(yè)顧問(wèn)常永豐像往常一樣擺出了簡(jiǎn)易宣傳板。木板上貼滿(mǎn)了附近在售的二手房房源信息。斜對面就是他供職的鏈家地產(chǎn)文學(xué)館新店。此時(shí)即將進(jìn)入下班高峰期，常永豐剛放置好宣傳板，張書(shū)環(huán)就圍了過(guò)來(lái)。
今年已經(jīng)50多歲的張書(shū)環(huán)，現在和兒子一家住在北京市朝陽(yáng)區芍藥居4號院2號樓的一套兩居室中。她向《投資者報》記者講述了在北京購房的“糾結”經(jīng)歷。
張書(shū)環(huán)老家在吉林省四平市，家里有兩套住房，唯一的兒子大學(xué)畢業(yè)后留在北京工作。2007年，張書(shū)環(huán)在芍藥居4號院2號樓為兒子買(mǎi)了一套兩居室的小戶(hù)型作為婚房。她說(shuō)，當時(shí)房?jì)r(jià)是1萬(wàn)塊/平方米，而現在該小區的均價(jià)已達2.7萬(wàn)元/平方米以上。
現在，張書(shū)環(huán)從吉林來(lái)北京照顧孫子，兩室一廳的房子多少有些緊張�！案贻p人的生活習慣也很不一樣，他們睡得晚，早晨不起，還有看電視的愛(ài)好也不一樣，總之住在一起有很多不方便�！睆娜ツ甑组_(kāi)始，張書(shū)環(huán)就在附近的小區找房子，準備買(mǎi)一套一居室作為老兩口的養老房，她表示，和兒子一家離得要近，方便互相照顧。
張書(shū)環(huán)目前最理想的是同樣在4號院買(mǎi)房，但現在房?jì)r(jià)漲得厲害，房源很少。記者查閱二手房交易信息平臺安居客網(wǎng)站發(fā)現，張書(shū)環(huán)女士所住的芍藥居4號院，現在均價(jià)為2.72萬(wàn)元。她感慨到：“早知道的話(huà)當初說(shuō)什么也要買(mǎi)兩套！”
“我從過(guò)年的時(shí)候一直等到現在，誰(shuí)知道現在房子又貴了�！�
張書(shū)環(huán)一邊看著(zhù)中介推薦的房源，一邊抱怨。她現在看中的是一套芍藥居小區18號樓的一套47平方米朝南的一居室，總價(jià)達到150萬(wàn)元。
春節前后，她看中的同樣是芍藥居18號樓的一居室，40多平方米總價(jià)130萬(wàn)元�！爱敃r(shí)談到了125萬(wàn)元，但是感覺(jué)房?jì)r(jià)真的降了，大家都在觀(guān)望�！�
而現在，在鏈家地產(chǎn)（文學(xué)館新店）的傳單上，芍藥居附近在售的二手房中，最便宜的是芍藥居北里朝北的一套59平方米的一居，總價(jià)145萬(wàn)元，每平方米24576元。
以張書(shū)環(huán)所住的芍藥居4號院為例，在去年12月底的均價(jià)為2.93萬(wàn)元。今年1月份跌落到2.84萬(wàn)元，2月份的均價(jià)跌至5個(gè)月來(lái)的最低點(diǎn)2.33萬(wàn)元。然而，截至3月21日，該小區均價(jià)達到27178元，較2月份的2.27萬(wàn)元增加了近22%。
鏈家地產(chǎn)文學(xué)館新店的置業(yè)顧問(wèn)常永豐對《投資者報》記者說(shuō)，芍藥居附近的房?jì)r(jià)跟春節時(shí)相比，“每平方米漲了300元以上�！彼f(shuō)，
2011年12月15日至2012年1月15日期間是二手房?jì)r(jià)格的最低點(diǎn)，現在已經(jīng)開(kāi)始逐漸漲起來(lái)了。
張書(shū)環(huán)說(shuō)：“房?jì)r(jià)應該是降不下來(lái)！”
她一邊說(shuō)，一邊打電話(huà)叫兒子一起去看房。記者走進(jìn)與鏈家文學(xué)館新店僅兩個(gè)店面之隔的另一個(gè)中介機構中天置地，得到的二手房交易情況同樣是“房源不多，購房者以剛需為主�！�
置業(yè)顧問(wèn)李進(jìn)向《投資者報》記者表示，目前芍藥居北里小區內的人大附中的朝陽(yáng)分校已經(jīng)建成。因為是學(xué)區房，價(jià)格肯定會(huì )保值增值。
房源緊張中介加班 京城二手房回暖
芍藥居區域并非京城二手房?jì)r(jià)格上漲的個(gè)案�！锻顿Y者報》記者通過(guò)走訪(fǎng)芍藥居、五道口、牡丹園、天通苑、通州等區域發(fā)現，除個(gè)別小區價(jià)格微降幅度不超過(guò)2%外，多數小區普遍漲幅在1%~9%不等。
今年3月份以來(lái)，京城二手房交易呈現出量?jì)r(jià)齊增的趨勢。二手房交易信息平臺安居客網(wǎng)站數據顯示，3月份北京二手房均價(jià)23361元/平方米，比2月上漲2.09%。中國消費者的普遍心理是買(mǎi)漲不買(mǎi)跌，在二手房交易上同樣如此。自去年10月份房地產(chǎn)價(jià)格調控以來(lái)，一直到2月份，二手房均價(jià)連續5個(gè)月持續下跌。然而記者查閱北京市住建委網(wǎng)站發(fā)現，自3月份起截至3月21日，北京市二手房網(wǎng)簽總量為7313套，這
21天的網(wǎng)簽量比2月份的5515套高出32.6%。
常永豐向記者透露，春節前鏈家地產(chǎn)文學(xué)館路新店有100套存下的房源，到2月份的時(shí)候賣(mài)出40多套，3月上旬賣(mài)出20多套�！拔覀兪掷锏姆吭春苌�，現在的情況是買(mǎi)房的多，賣(mài)房的少�！彼f(shuō)，房?jì)r(jià)自然就不可能跌。
而記者發(fā)現，漲幅最大的芍藥居4號院在售的二手房源僅6套，而周?chē)?號院、5號院則有數百套。芍藥居北里是附近在售房源最多的達1081套，漲幅為4.12%。
在鏈家地產(chǎn)五道口店，置業(yè)顧問(wèn)趙川對《投資者報》記者表示：“手里房源太緊張了！”兩個(gè)月前通常是一個(gè)禮拜也未必有人去看房，而僅在最近幾天，看得最多的樓盤(pán)已達16人次。
“我現在周末一天能帶八九個(gè)客戶(hù)看房”，
他說(shuō)，五道口附近二手房誠心出售的業(yè)主不多，很多都是掛出比市場(chǎng)價(jià)高一些，并不急著(zhù)成交，所以房?jì)r(jià)不降反增。
在鏈家地產(chǎn)五道口店的內部工作平臺上，記者發(fā)現，根據房主出售意愿的強烈程度降序排列，每套在售的二手房源分別被劃分為“A+”、“A”“B”“C”四個(gè)等級，A+則為業(yè)主誠意售房且需要近期成交的，C類(lèi)則屬于“打醬油”的，業(yè)主并不確定短期內是否出售。
記者在安居客網(wǎng)站看到，西王莊小區均價(jià)已達3.62萬(wàn)元/平方米以上，較2月份上漲了7.93%。而在3月21日當天，記者在鏈家地產(chǎn)五道口店的內部工作平臺上發(fā)現，西王莊小區的在售房源僅10套，其中5套標識為“B”或“C”等級，而A+等級的僅有一套。點(diǎn)開(kāi)“房源跟進(jìn)”則八成都顯示“房主希望不再被電話(huà)打擾”，或者“已經(jīng)售出”。就這10套房源的報價(jià)來(lái)看，最低的單價(jià)為3.76萬(wàn)元/平方米，最高的達到4.79萬(wàn)元。最受歡迎的戶(hù)型，已經(jīng)在幾天之內有16人次看房。
趙川向
《投資者報》記者講述了他忙碌的工作，從側面體現出了目前二手房交易的火爆。他說(shuō)，每天從早晨7點(diǎn)多開(kāi)始工作，晚上通常下班都要到11點(diǎn)了，每個(gè)月差不多能接待五六十個(gè)客戶(hù)，
現在周末基本能接待八九個(gè)客戶(hù)。
“我上個(gè)月拿到了9000多元的工資，這是不錯的了�！壁w川告訴記者，最近二手房銷(xiāo)售比較好，他賣(mài)出了兩套房子，每套提成幾千元。趙川向記者透露了自己的月薪情況，底薪為2000元，主要靠業(yè)績(jì)提成，如果未完成業(yè)績(jì)任務(wù)指標還會(huì )扣除一部分底薪。
“最近兩個(gè)月成交量火，價(jià)格又漲起來(lái)了�！彼蛴浾呓榻B說(shuō)，今年1月份到2月上旬是低點(diǎn)，2月下旬到3月上旬就明顯漲起來(lái)。最近兩個(gè)月內，優(yōu)秀的業(yè)務(wù)員一周能賣(mài)1套，最少的每月也能成交1~2套。在鏈家地產(chǎn)五道口店，就3月份均價(jià)來(lái)看，僅華清嘉園小區二手房均價(jià)為每平方米39593元，較2月份微降0.05%。
趙川告訴記者，今年2月份，鏈家地產(chǎn)的營(yíng)業(yè)額為2.4億元，3月上旬的營(yíng)業(yè)額已達到1.9億元；而從二手房成交量看，“2月至3月中旬一個(gè)半月的時(shí)間，成交量超過(guò)了2011年11月至2012年1月三個(gè)月的成交量總和�！�
這意味著(zhù)，無(wú)論是從成交量還是成交均價(jià)來(lái)看，北京二手房市場(chǎng)正在回暖。
戶(hù)型需求兩極化 剛需與改善型消費拉動(dòng)
《投資者報》在調查中發(fā)現，京城二手房需求呈兩極化態(tài)勢，80平方米以下的一居或兩居的小戶(hù)型以及120平方米的三居以上的大戶(hù)型房源需求旺盛，而80~120平方米的中間戶(hù)型則相對滯銷(xiāo)。
常永豐透露，芍藥居附近的在售二手房，70~80平方米的房源緊俏。他解釋說(shuō)，只有建筑時(shí)間在1994年~1998年之間的戶(hù)型最為合理，多數都是兩居室，七八十平方米。然而周邊的小區僅芍藥居2號院及芍藥居小區16號樓以南的幾個(gè)樓盤(pán)是1994年至1998年建的，多是80平方米的兩居室。這是比較稀缺的房源。記者發(fā)現，芍藥居2號院3月份的均價(jià)已經(jīng)達到2.97萬(wàn)元/平方米，比2月份上漲了6.53%。
同樣，趙川對《投資者報》記者表示，目前接待的購房客戶(hù)通常為三種情況：一是25歲到30歲之間購買(mǎi)婚房的群體；二是主要考慮子女入學(xué)問(wèn)題的30多歲的客戶(hù)；三是原本有房現在要改善居住條件的，很多都是從天通苑、通州等地方搬到五道口附近的，以40歲以上的客戶(hù)為主。
他分析說(shuō)，目前七八十平方米以下的小戶(hù)型是成交的主流。剛好是年輕人計劃購買(mǎi)的過(guò)渡房，而中年階段的改善居住，可能會(huì )出售原來(lái)的小戶(hù)型，換三居以上的大戶(hù)型。
就在3月21日下午，記者在鏈家地產(chǎn)五道口店遇到前來(lái)看房的潘于飛（化名）女士。她今年26歲，計劃于今年國慶節結婚。潘女士稱(chēng)，她從去年開(kāi)始就一直四處看房子，準備買(mǎi)婚房。她告訴《投資者報》記者：“看新聞都說(shuō)房?jì)r(jià)在降，現在二手房好像還在漲。我現在實(shí)在等不起，也傷不起�！彼ツ�11月份就計劃買(mǎi)房，但總聽(tīng)朋友說(shuō)預期2012年3月份左右將會(huì )是歷史低點(diǎn)，于是一直猶豫到現在還未購買(mǎi)。
提及為何選擇在五道口附近買(mǎi)房子，潘女士大倒苦水。她介紹說(shuō)，其愛(ài)人在五道口附近上班，男方家里在順義有一套81平方米的兩居室�，F在地鐵15號線(xiàn)修通了上班還要將近兩個(gè)小時(shí)�！八曳孔釉谀敲催h的地方，現在上班還要租房，不希望將來(lái)我們的孩子再這樣，所以地段很關(guān)鍵，否則寧可不買(mǎi)�！�
她對《投資者報》記者說(shuō)：“五道口主要是考慮上班方便，還有婚后一兩年會(huì )要孩子，為了孩子的入學(xué)問(wèn)題，想選擇一個(gè)學(xué)區房�！蹦壳�，五道口附近中關(guān)村二小、海淀第三小學(xué)、清華附小、北大附中等學(xué)校密集。潘女士說(shuō)，希望孩子有一個(gè)好的居住和學(xué)習環(huán)境。
好地段的房?jì)r(jià)自然也水漲船高。潘女士表示，“目前只能考慮50平方米以下的一居室，3.6萬(wàn)/平方米以上的均價(jià)，華清嘉園等小區甚至4萬(wàn)元以上，目前承受不起大戶(hù)型�！�
潘于飛本來(lái)計劃購買(mǎi)西王莊小區、水清木華園，然而在看了這兩個(gè)小區的均價(jià)都在3.6萬(wàn)元以上，且一居室小戶(hù)型幾乎沒(méi)有。后來(lái)在中介的推薦下，她去看了離地鐵比較遠的城華園小區的一居室，53平方米售價(jià)165萬(wàn)元。潘于飛告訴記者。