3月26日，住建部消息稱(chēng)，為鞏固房地產(chǎn)調控效果和防止權力尋租，日前出臺了《建設用地容積率管理辦法》，嚴控地方政府通過(guò)修改容積率幫助開(kāi)發(fā)商過(guò)冬。
“目前有很多城市樓市成交量復蘇，復蘇的原因是多種多樣的，考慮到土地財政，地方政府在政策執行上可能出現一系列調整�！鼻迦A大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(cháng)劉洪玉在“2012中國房地產(chǎn)百強企業(yè)研究成果發(fā)布會(huì )”上如是說(shuō)。
“預計下半年住建部將啟動(dòng)對地方樓市調控執行力度的督察�！币晃唤咏〗ú康娜耸咳缡钦f(shuō)。
“不監管”
北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統計數據顯示，截止到26日，3月北京純商品住宅簽約套數為4700套，與1、2月份相比，成交量上漲將近200%。
3月24日，由幾百人組成的“誠信月之北京購房者俱樂(lè )部萬(wàn)人看房團”正在北京多個(gè)樓盤(pán)進(jìn)行“摸底”，而據組織此活動(dòng)的搜房網(wǎng)有關(guān)人士介紹，每次組織這樣的活動(dòng)都有幾百人參加，而開(kāi)發(fā)商也紛紛給予動(dòng)輒十幾萬(wàn)元的購房?jì)?yōu)惠，每次看房都能成交一批房源。
劉洪玉介紹，受多種因素的影響，一季度，重點(diǎn)調控城市的成交量持續攀升，“比如銷(xiāo)售時(shí)間的差異、價(jià)格的調整，以及地方在樓市調控執行方面可能出現的不作為�！�
陜西西安一位不愿透露姓名的開(kāi)發(fā)商表述，地方政府放松樓市調控的心情是非常迫切的，不過(guò)，有蕪湖、中山的前車(chē)之鑒，地方政府不敢公然的松綁樓市調控，與中央政策相違背。
“在此背景下，地方政府松綁樓市調控的第二招"不監管"，表面上看，地方政府依然是按要求遵守中央的限購、限價(jià)政策，但是為求銷(xiāo)售業(yè)績(jì)，開(kāi)發(fā)商或出現違規、暗箱操作，以及打政策"擦邊球"的可能性，對此，地方政府并不予以監管、處罰�！鄙鲜鲩_(kāi)發(fā)商如是說(shuō)。
記者獲悉，上述地方政府“不監管”的樓市調控執行態(tài)度已經(jīng)引起了住建部的注意。
“地方在執行中央的政策時(shí)，如果執行不到位，政策只能是束之高閣�！鄙鲜鼋咏〗ú康娜耸勘硎�，而規范地方政府的行為，短期來(lái)看，監管是關(guān)鍵，住建部將在下半年對地方政府樓市調控的執行進(jìn)行督察。
根據住建部日前印發(fā)的2012年重點(diǎn)稽查執法工作方案，房地產(chǎn)市場(chǎng)調控監督檢查是今年的重點(diǎn)工作之一。
住建部政策研究中心主任秦虹在“2012中國房地產(chǎn)百強企業(yè)研究成果發(fā)布會(huì )”上表示，2012年，房?jì)r(jià)報復性反彈的主客觀(guān)條件均不具備，并將進(jìn)一步下探。
嚴防“救”開(kāi)發(fā)商
住建部在《建設用地容積率管理辦法》中提出，地方出讓國有建設用地必須有容積率條件，否則合同無(wú)效，容積率條件不得擅自修改，不得以政府會(huì )議紀要等形式擅自修改，必須經(jīng)過(guò)公開(kāi)論證，公布參與論證專(zhuān)家名單，接受社會(huì )監督。
上述接近住建部的人士認為，新的容積率管理辦法意在防止地方政府救開(kāi)發(fā)商，很多開(kāi)發(fā)商因為在2010年高價(jià)拿地，目前陷入房?jì)r(jià)和低價(jià)矛盾的困境，地方政府允許開(kāi)發(fā)商修改容積率則有利于降低地價(jià)成本，幫助開(kāi)發(fā)商出貨。
這位人士列舉，北辰長(cháng)沙項目以92億元的價(jià)格拍下了長(cháng)沙新河三角洲地塊，按照最初拿地時(shí)的標準，該項目樓面地價(jià)為3721元/平方米。在與長(cháng)沙市反復溝通之后，相關(guān)規劃部門(mén)同意北辰方面增加樓棟的規劃高度。按照新的規劃，北辰長(cháng)沙項目的樓面地價(jià)降至1671元/平方米。而為補償北辰方面的拿地損失，長(cháng)沙市將項目?jì)鹊氖姓肪W(wǎng)工程承包給北辰。
另外，北京的萬(wàn)科長(cháng)陽(yáng)半島項目，申請調整規劃也獲得了批準，其中03地塊建筑控制高度由45米調整為60米，容積率由2.0調整為2.49；04地塊建筑控制高度由60米調整為80米，容積率由2.2調整為2.41，由此保證了其日后的低價(jià)入市
“目前，住建部已經(jīng)啟動(dòng)了樓市調控長(cháng)效機制的調研工作，并聯(lián)合央行、發(fā)改委、國土部等多部委共同探討如何建立樓市調控的長(cháng)效機制問(wèn)題，”上述人士表示，容積率監管等手段都還是行政性調控手段，而要長(cháng)期解決房?jì)r(jià)上漲的矛盾問(wèn)題，頂層設計必不可少。
在秦虹看來(lái)，房地產(chǎn)長(cháng)效機制的建設內容非常豐富，不單單只有房產(chǎn)稅一項，既要發(fā)揮房地產(chǎn)在拉動(dòng)經(jīng)濟增長(cháng)中的投資作用，又要實(shí)現住有所居的居住目標，房地產(chǎn)調控長(cháng)效機制應該是融合了住房保障、金融、土地、財稅等綜合手段的一個(gè)頂層設計產(chǎn)品。
秦虹介紹，樓市調控的長(cháng)效機制不僅僅局限于房地產(chǎn)自身政策，影響房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展還有背后的一系列問(wèn)題，比如土地政策、金融政策，產(chǎn)業(yè)、工業(yè)資源配置和城市均衡發(fā)展等。
“樓市調控的重心已經(jīng)發(fā)生變化，由強調其經(jīng)濟功能轉向社會(huì )功能�！鼻睾绫硎�，抑制投資、投機性需求將成為樓市調控長(cháng)效機制的基本原則。
“保證城市人口的住房需求，不一定是房?jì)r(jià)下調，而需要房?jì)r(jià)下調和收入增長(cháng)的共同聯(lián)動(dòng)，也就是說(shuō)，收入分配改革對于樓市調控長(cháng)效機制的建立也非常重要�！蔽覑�(ài)我家副總裁胡景暉在“和諧睦鄰低碳環(huán)�！被顒�(dòng)上如是說(shuō)。