今年一季度，房地產(chǎn)銷(xiāo)售市場(chǎng)由前兩個(gè)月的“極寒”狀態(tài)，漸漸在3月出現暖意。這種回暖背后，是地方政策影響剛性需求的預期，以及龍頭房企帶頭降價(jià)促銷(xiāo)雙重作用的結果。
縱觀(guān)一季度，房地產(chǎn)企業(yè)資金壓力仍然很大，新一輪融資正如火如荼地展開(kāi)。但根據《上海證券報》調查，市場(chǎng)對后市并不過(guò)于悲觀(guān)：從政策面上看，盡管今年兩會(huì )期間中央以“房?jì)r(jià)遠未達到合理價(jià)位”來(lái)強調房地產(chǎn)調控的堅定性，但市場(chǎng)仍然對一些微調政策抱有期望。其間，只要企業(yè)不盲目樂(lè )觀(guān)，貿然漲價(jià)，反而更積極地制定銷(xiāo)售策略，今年仍有一些出貨窗口出現。多數龍頭房企完成與去年持平的銷(xiāo)售目標仍是大概率事件。
對于這種樂(lè )觀(guān)預期的程度，國企明顯大于民企。其根本原因是國資背景的企業(yè)，資金壓力小于民企。
總體來(lái)說(shuō)，就如萬(wàn)科集團總裁郁亮所言，政府調控能力在增強，房地產(chǎn)企業(yè)的“保命能力”也在增強。更多民營(yíng)企業(yè)將2012年定位為“保命”的一年，只要穩定住現金流，房地產(chǎn)業(yè)作為內需領(lǐng)域的重要產(chǎn)業(yè)之一，市場(chǎng)前景仍可期待。
一季度銷(xiāo)售同比下滑明顯 3月“微幅”回暖
“我們現在不看政策，也不看同行，一心做好自己的銷(xiāo)售計劃，快速回籠資金是首要目標�！蹦暇冀ㄔO董事長(cháng)陳興漢告訴記者。這句話(huà)其實(shí)反映了大多數房地產(chǎn)企業(yè)目前的心態(tài)。在調控政策風(fēng)云變幻的2012年一季度，房地產(chǎn)企業(yè)少了此前的觀(guān)望與等待，紛紛選擇埋頭促銷(xiāo)。
縱觀(guān)一季度樓市，我們可以看到由“極寒”轉向“微暖”的清晰過(guò)程。根據中國指數研究院的數據，2012年1月份，中國100個(gè)城市中有60個(gè)城市環(huán)比下跌，整體住宅均價(jià)為8793元/平方米，環(huán)比下降0.18%，為連續第五個(gè)月下降。而包括北京在內的十大城市住宅均價(jià)為15565元/平方米，同比下跌0.62%，成為自2010年6月以來(lái)首次同比下降。
到了2月，上述百城住宅平均價(jià)格降至8767元/平方米，價(jià)格環(huán)比下跌城市數量擴大至72個(gè)。而上述十大城市住宅均價(jià)再降至15516元/平方米，同比下跌1.41%，跌幅擴大。從企業(yè)合同銷(xiāo)售金額來(lái)看，今年前兩個(gè)月，龍湖同比降54%，保利同比降30%，萬(wàn)科同比降27%，恒大同比降70%。
但是，到了3月份，樓市銷(xiāo)售卻出現了小陽(yáng)春，尤其是兩會(huì )期間，在3月5日至3月11日當周，一線(xiàn)城市北京、上海、廣州和深圳的一手房成交較前四周平均成交量分別上升14%、10%、21%和上升37%。成都、杭州等地成交面積較前四周平均水平增長(cháng)45%和130%。北京3月上旬新建住宅共簽約1743套，環(huán)比上漲34.7%，二手房簽約2911套，環(huán)比上漲138%。
“南京2月底開(kāi)始房子突然好賣(mài)起來(lái)。搞不清楚是什么原因�！币晃荒暇┓康禺a(chǎn)業(yè)人士稱(chēng)。數據顯示，南京3月前兩周成交面積均在14萬(wàn)平方米左右，已經(jīng)較2月初6.4萬(wàn)平方米的周成交量有大幅增長(cháng)。
3月中旬，記者來(lái)到位于南京棲霞仙林大道北側的棲園別墅項目，銷(xiāo)售人員稱(chēng)，其在2月底一周內銷(xiāo)售過(guò)億元，改善性需求的入市跡象非常明顯。
一位前來(lái)看房的購房者王先生表示，在觀(guān)望了近一年后，令其決定入市選房的主要原因是政策微調的跡象�！拔覀儸F在最關(guān)心政策啥時(shí)候轉向，如果政策放松了，房?jì)r(jià)肯定要漲�！蓖跸壬Q(chēng)。樓盤(pán)銷(xiāo)售人員也表示，其實(shí)對于改善型需求來(lái)說(shuō)，所謂限購并不是絕對不能解決的問(wèn)題，比如公司名義購房，比如補交1年個(gè)稅等。而很多剛需不愿意入市的真正原因其實(shí)還是期待未來(lái)有更大降價(jià)幅度出現。
也就是說(shuō)，一旦政策轉向的跡象出現，強大的剛需和改善性需求將大舉入市，如果同時(shí)遭遇供給高峰，二季度將有更多企業(yè)參與到“以?xún)r(jià)換量”大軍中。房?jì)r(jià)下行趨勢不會(huì )改變，但降價(jià)幅度可能隨著(zhù)成交量回暖而收窄。
政策博弈成為影響市場(chǎng)走向主因
根據記者調查，一季度，影響成交量大起大落的重要因素確實(shí)是政策預期。1至2月，包括蕪湖、杭州、北京、上海等18個(gè)城市陸續推出救市政策，包括提高普通商品房標準，提高公積金貸款額度、契稅優(yōu)惠、購房補貼等多種形式，一些地方甚至直接松綁限購令，將部分非戶(hù)籍人士納入可購二套房范圍。這些舉措對市場(chǎng)預期產(chǎn)生較大影響，部分地方一二手房看房與購房量大幅上升。開(kāi)發(fā)商開(kāi)始宣傳房?jì)r(jià)回升，希望引導更多需求入市。
于是，3月以來(lái)樓市出現了非常明顯的成交回暖跡象，商品住宅存量的去化速度正在加快。比如，截至3月17日，南京可售存量房源為50700多套，與春節前后最高時(shí)候的5.5萬(wàn)套相比下降了近5000套。上海方面，截至3月12日上午，上海新房存量面積約933.9萬(wàn)平方米，較年初回落5%。華發(fā)證券也估測，全國的商品住宅庫存去化速度超預期，并可能在年中觸頂回落。
不過(guò)，這種回暖預期很快被更明確的嚴格執行調控的信號所改變。典型事件是上海叫停松綁限購舉措以及今年兩會(huì )期間國務(wù)院總理溫家寶對樓市的表態(tài)。
2月底，上海對樓市限購老政策做出新解釋?zhuān)捶巧虾?hù)籍人士持居住證滿(mǎn)三年可購買(mǎi)二套房，率先對“限購令”進(jìn)行微調。此后數日，A股地產(chǎn)股連續大幅上漲，購房者因預期變化而開(kāi)始積極入市購房。不過(guò)，短短7天后，該政策被地方政府宣布廢止。有消息稱(chēng)，上海松綁限購的做法因有違調控大局。
在接下來(lái)的兩會(huì )中，溫家寶以“一些地方房?jì)r(jià)遠未回到合理價(jià)位”來(lái)強調樓市調控不能放松，房地產(chǎn)市場(chǎng)再度陷入觀(guān)望。
“從本質(zhì)上說(shuō)，中央在不斷堅定房?jì)r(jià)回調的預期，所產(chǎn)生的結果是：購房者持幣觀(guān)望時(shí)間越久，開(kāi)發(fā)商降價(jià)可能性越大�！币晃唤咏〗ú康姆康禺a(chǎn)業(yè)知名人士向記者表示。
這種預期無(wú)疑對開(kāi)發(fā)商影響重大。3月15日，上海市春季房展會(huì )開(kāi)幕，雖然龍頭房企鮮有參與，但參加企業(yè)已經(jīng)不再堅挺不降。最低7.7折的價(jià)格優(yōu)惠開(kāi)始在市場(chǎng)上出現。21世紀不動(dòng)產(chǎn)上海區域分析師黃河滔介紹，雖然房企所推特價(jià)促銷(xiāo)房源仍有噱頭意味，但是隨著(zhù)調控長(cháng)期深入，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)正在出現結構性的轉變，房企開(kāi)始迎合市場(chǎng)主流需求，小戶(hù)型、低總價(jià)等房源增多，部分項目?jì)r(jià)格開(kāi)始接近成本線(xiàn)。房企暴利正在逐步褪色。
而根據記者調查，無(wú)論是恒大、龍湖這樣的龍頭民企，還是保利、招商、中糧這樣的典型國企，都在全身參與“積極定價(jià)”行列�！笆乃啦唤怠钡纳贁灯髽I(yè)或者是資金鏈尚可維持，或因為拿地成本過(guò)高，形成“降與不降同樣虧”的尷尬局面。
“以?xún)r(jià)換量”成共識 樂(lè )觀(guān)預期全年目標
如果要預測一季度房地產(chǎn)銷(xiāo)售數據，因為受1、2月份大幅下降的影響，房企一季報銷(xiāo)售收入同比增長(cháng)者可能不多。不過(guò)，值得注意的是，對于今年后三個(gè)季度的銷(xiāo)售狀況，很多被訪(fǎng)企業(yè)并不悲觀(guān)。
資料顯示，在已經(jīng)公布今年全年銷(xiāo)售目標的企業(yè)中，恒大地產(chǎn)、碧桂園兩家企業(yè)銷(xiāo)售目標略低于去年。富力地產(chǎn)、合景泰富、龍湖地產(chǎn)2012年銷(xiāo)售目標微增9.8%、4.3%和1.9%。萬(wàn)科、保利等企業(yè)雖未官方公布銷(xiāo)售目標，但據企業(yè)內部人士透露，完成與去年基本持平的銷(xiāo)售目標，沒(méi)有太大問(wèn)題。
調查中，企業(yè)普遍認為，從政策面上看，新的緊縮性政策出臺絕無(wú)可能，相反，地方微幅寬松政策還會(huì )陸續出現，這將吸引更多需求入市。這個(gè)時(shí)候，只要開(kāi)發(fā)商不輕易提價(jià)，而是繼續選擇低價(jià)跑量，很多企業(yè)仍有望完成全年銷(xiāo)售目標。
開(kāi)發(fā)商們對宏觀(guān)政策的理解與市場(chǎng)有些出入。在他們看來(lái)，溫家寶總理在兩會(huì )期間的表態(tài)堅定了房地產(chǎn)調控的決心，也流露出了房地產(chǎn)業(yè)影響宏觀(guān)經(jīng)濟的繁雜性�！胺康禺a(chǎn)市場(chǎng)關(guān)系到財政、金融、土地、企業(yè)等各項政策，涉及到中央和地方的利益關(guān)系，特別是地方從土地出讓中獲取大量的收入。涉及金融企業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)的利益，改革的阻力相當之大�！睖丶覍毚饲氨硎�。
業(yè)內人士預測，房地產(chǎn)投資增速下降對經(jīng)濟產(chǎn)生的鏈條性問(wèn)題在今年將不可避免地出現。華夏銀行高層透露，從銀行體系來(lái)看，部分房企已經(jīng)出現貸款逾期現象，但目前逾期周期不長(cháng)。如果商品房銷(xiāo)售市場(chǎng)持續現狀，開(kāi)發(fā)貸款大量逾期現象可能在年底出現。這些因此都可能令宏觀(guān)調控政策在基調不改的前提下有些微放松。
甚至有機構認為，隨著(zhù)二季度的到來(lái)，房地產(chǎn)投資下滑帶來(lái)的經(jīng)濟基本面問(wèn)題會(huì )逐漸明顯，部分企業(yè)資金鏈問(wèn)題可能爆發(fā)，越來(lái)越多城市將加大救市力度，比如提高公積金貸款比例，提高普通商品房標準，變相降低營(yíng)業(yè)稅契稅等。
其實(shí)，早在2月底，住建部等七部委就聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于繼續做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調控和加快保障性住房建設問(wèn)題》的報告，提出今年要保持首套住房貸款政策穩定性，督促銀行業(yè)金融機構支持居民家庭購買(mǎi)首套普通自住房。中金公司研究人員介紹，從中金與銀行及開(kāi)發(fā)商溝通的情況看，首套房按揭利率額度放松已成事實(shí)，四大行首套房貸利率已經(jīng)全面回到打折狀態(tài)。中央已經(jīng)明確表態(tài)支持普通商品住宅的建設，同時(shí)對高周轉型大公司的開(kāi)發(fā)貸款給予支持。機構預測，貨幣政策的實(shí)際寬松與地方政府自主決策的局部放松，將在未來(lái)成為樓市政策主基調。
與以往不同的是，根據本報調查，面對這種政策環(huán)境，開(kāi)發(fā)商并未盲目樂(lè )觀(guān)，而是仍然堅持以?xún)r(jià)換量�！敖衲暌詠�(lái)，保利、招商等國資房企領(lǐng)降，其實(shí)很有信號意義。因為他們獲得了更權威的調控信息，基本上明確了今年全年緊縮性大基調不會(huì )有變化。因此，定向寬松只是給了企業(yè)快速以?xún)r(jià)換量的短暫出貨窗口，而絕不適合全面回調價(jià)格�！敝屑Z地產(chǎn)某高層告訴記者。據他透露，中糧地產(chǎn)等國企未來(lái)將更多地開(kāi)發(fā)普通商品房，以適應調控需求，房地產(chǎn)暴利模式確已終結。
“目前來(lái)看，萬(wàn)科、保利等資金鏈還是很安全的。只要這些大型房企在今年堅持少買(mǎi)地、多賣(mài)房，現金為王，不能說(shuō)利潤率有多高，生存下來(lái)沒(méi)有任何問(wèn)題。過(guò)了這個(gè)階段，房地產(chǎn)仍然是內需產(chǎn)業(yè)的重頭之一�！币晃环康禺a(chǎn)界人士稱(chēng)。