豪宅開(kāi)始出現集體降價(jià)促銷(xiāo)，或許將是樓市新一輪更大規模和更大幅度降價(jià)潮的有力“開(kāi)場(chǎng)白”。
最新樓市數據顯示，上周上海全市新建商品住宅成交均價(jià)達2.57萬(wàn)元/平方米，環(huán)比提升17.8%，為近9周最高。但這并不是市場(chǎng)價(jià)格反彈，相反，恰恰或將加速新一輪樓市降價(jià)潮的來(lái)臨。
“豪宅項目集中成交所造成的結構性因素是促使該周新建住宅均價(jià)出現大幅提升的主要因素�！�21世紀不動(dòng)產(chǎn)分析師黃河滔告訴記者。換言之，在周成交均價(jià)創(chuàng )新高的背后，其實(shí)是豪宅項目集體降價(jià)集中成交，樓市一直以來(lái)價(jià)格最堅挺的這部分終于破冰了。目前的統計顯示，上海今年4月份將有優(yōu)惠的樓盤(pán)數量將創(chuàng )下自2011年以來(lái)的新高。
中原集團研究中心表示，由于房地產(chǎn)調控政策未見(jiàn)松動(dòng)，銷(xiāo)售萎縮和庫存高企成為近期房企重新開(kāi)啟大規模降價(jià)促銷(xiāo)活動(dòng)的主要原因。相對而言，通過(guò)豪宅項目降價(jià)回籠資金的效率較普通項目或許更具優(yōu)勢。
不僅上海，廣州豪宅市場(chǎng)最近也普遍出現以?xún)r(jià)換量的勢頭，位于珠江新城的天鑾商務(wù)公寓，開(kāi)盤(pán)價(jià)比吹風(fēng)價(jià)低，一線(xiàn)望江的單位4萬(wàn)元/平方米；位于CBD中軸線(xiàn)上的嘉裕公館目前也將以3.5-4萬(wàn)元/平方米的單價(jià)入市；保利·天悅商務(wù)公寓18800元/平方米起，均低于市場(chǎng)預期。
豪宅降價(jià)擊潰多方最后信心？
在豪宅云集的上海市場(chǎng)，豪宅大規模集體降價(jià)近期率先到來(lái)。
據21世紀不動(dòng)產(chǎn)上海市場(chǎng)研究部統計顯示，上周全市單價(jià)在5萬(wàn)元/平方米以上的高端住宅共計成交61套，上次樓市豪宅出現單周成交破60套還是在近60周以前。截至3月25日，上海全市3月份至今已累計成交豪宅139套，而今年2月僅成交44套。
記者注意到，近期上海知名豪宅項目突然間在價(jià)格層面“驚喜不斷”。
上海陸家嘴頂級豪宅之一新鴻基凱旋濱江園于3月23日開(kāi)盤(pán)，均價(jià)16萬(wàn)元/平方米，而非之前業(yè)界猜測的天價(jià)30萬(wàn)元，甚至低于鄰居湯臣一品17萬(wàn)起/平方米在售價(jià)格。佘山別墅區招商佘山瓏原推出20套低特價(jià)疊加和聯(lián)排別墅，其中一套6折，其余主體7-8折。
中房信分析師黃丹坦言，上海兩大豪宅區一個(gè)“低價(jià)開(kāi)盤(pán)”，一個(gè)特價(jià)房促銷(xiāo)，再次引發(fā)豪宅降價(jià)浪潮。
值得一提的是，在剛需和改善需求為主的市場(chǎng)中，豪宅要破成交堅冰，降價(jià)促銷(xiāo)同樣有效。2011年12月17日星河灣旗下上海兩盤(pán)8折和8.5折促銷(xiāo)，其中浦東星河灣在年末兩周成交31套。豪宅受困于限購，客戶(hù)來(lái)源有限，在中低端住宅降價(jià)之風(fēng)勁吹下，“豪宅剛需”或者高端改善型客需持幣觀(guān)望情緒濃厚。佘山瓏原去年6月125套別墅，定價(jià)4.8萬(wàn)-5.2萬(wàn)之間，一套未成交，而本次推出的20套特價(jià)別墅一周內已基本去化完畢。
近期，漢宇地產(chǎn)市場(chǎng)研究部通過(guò)數據監測報告指出，上海表現活躍的豪宅項目數量有所增加。市場(chǎng)信息顯示，降價(jià)促銷(xiāo)的豪宅，除了老面孔星河灣以及綠地海珀旭暉表現優(yōu)異外，浦東古北御庭、嘉譽(yù)灣自3月中旬起以來(lái)，銷(xiāo)售也有了較明顯的起色，這是因為其實(shí)際成交價(jià)格均從4.2萬(wàn)-4.5萬(wàn)元的報價(jià)下調至3.7-3.9萬(wàn)元。
在業(yè)內人士看來(lái)，豪宅價(jià)格戰已處于一觸即發(fā)的狀態(tài)，關(guān)鍵就在于一個(gè)合適的導火索。近期，繼佘山瓏原之后，佘山板塊的獨棟項目佘山東郡拋出了5.7折的更低優(yōu)惠，爭奪有限市場(chǎng)需求的意圖明顯。
漢宇地產(chǎn)市場(chǎng)研究部經(jīng)理認為，別墅項目的降價(jià)加深了人們對于其產(chǎn)品資源價(jià)值與實(shí)際價(jià)格之間的博弈，孰輕孰重很大程度上取決于購房者對別墅產(chǎn)品所傳達的理念是否認可，因此對于別墅價(jià)格的預期不如剛需盤(pán)那樣容易獲得共識。
有多位業(yè)內資深人士斷言，近期上海出現的這波大規模豪宅降價(jià)潮，不會(huì )僅僅局限在上海區域，在上海以外更多的區域市場(chǎng)，類(lèi)似的情況正在或即將上演。
新一輪降價(jià)潮來(lái)臨
黃丹認為，豪宅降價(jià)的主要動(dòng)機，源自開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售壓力。招商地產(chǎn)在上海的表現足以說(shuō)明這一點(diǎn)。
“上海陸家嘴和佘山是高檔住宅云集之地，同類(lèi)型的競品較多，只是交付標準差異，因此存在項目競爭銷(xiāo)售壓力。佘山瓏原所在板塊內龍湖好望山、朗庭上郡苑等別墅產(chǎn)品，主力價(jià)格在24000-35000元之間，招商地產(chǎn)堅持高價(jià)換不來(lái)銷(xiāo)售業(yè)績(jì)�！秉S丹說(shuō)。
由于存貨絕對量高企，招商地產(chǎn)直接采取了降價(jià)促銷(xiāo)換業(yè)績(jì)的做法。3月初招商首個(gè)豪宅——深圳雍景灣直降1萬(wàn)，由3.5萬(wàn)/平方米降至2.6萬(wàn)元/平方米。近期，招商地產(chǎn)又借助140周年慶典，推出14城聯(lián)動(dòng)優(yōu)惠活動(dòng)。
3月20日招商地產(chǎn)發(fā)布的2011年年度業(yè)績(jì)顯示，公司存貨量高企。截至2011年12月31日，招商地產(chǎn)存貨514億元，占總資產(chǎn)比65%，這一比例和2010年持平，但存貨絕對量增加了三成。
黃丹指出，上半年“去存貨、搶現金”會(huì )成為一線(xiàn)高周轉房企銷(xiāo)售主基調，開(kāi)發(fā)商均不甘落后。高周轉企業(yè)一方面以?xún)r(jià)換量，爭得客源和現金，一方面儲備糧草，為未來(lái)進(jìn)一步擴張做準備。
豪宅項目打折促銷(xiāo)，正在掀起新一輪更大幅度的降價(jià)潮。
這一點(diǎn)，在上海市場(chǎng)已經(jīng)初露端倪。上海搜房網(wǎng)數據監控中心截至3月23日統計，上海市2012年4月將打折優(yōu)惠樓盤(pán)共計212個(gè)(含別墅)，總數再創(chuàng )自2011年以來(lái)新高，環(huán)比2012年3月的204個(gè)提升了3.9%，同比2011年3月數字大幅增加了77%，其中34個(gè)項目為新增優(yōu)惠。
中原集團研究中心則進(jìn)一步表示，在依然嚴厲的政策環(huán)境下，房?jì)r(jià)下行之勢或將持續而暫難逆轉，同時(shí)降價(jià)仍為促成市場(chǎng)成交的關(guān)鍵力量。