2月下旬以來(lái)的成交“小陽(yáng)春”，并未挽救房地產(chǎn)銷(xiāo)售的頹勢。即將結束的一季度房企銷(xiāo)售同比去年，仍呈現負增長(cháng)態(tài)勢，樓市并未整體回暖。多家機構調查顯示，在近期成交量上升的城市和房企中，主動(dòng)以?xún)r(jià)換量、降價(jià)促銷(xiāo)是主要動(dòng)因。
由于自籌資金占比上升，銀行開(kāi)發(fā)貸、海外融資等在開(kāi)發(fā)商資金來(lái)源中持續下滑，再加之一季度銷(xiāo)售回款仍處低位，多家機構預計一季度房企資金狀況持續惡化，接近甚至可能低于2008年水平，標桿房企也將不得不繼續以?xún)r(jià)換量。
房企負債率創(chuàng )新高
WIND數據顯示，截至3月22日，上市房企公布年報合計為37家，37家企業(yè)的負債水平明顯上漲，總負債額度達到了5216億，環(huán)比之前一年的3786億上漲了37.8%。負債率也明顯上升，11年平均負債率達到72.3%。創(chuàng )造了最近10年來(lái)的最高。
2011年，自籌資金在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源中的比重，高達40.95%。易居房地產(chǎn)研究院分析師蘇艷預計，2012年，這一比重將持續攀升�！耙患径�，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金緊張的問(wèn)題將會(huì )惡化，可能接近甚至低于2008年水平�！碧K艷稱(chēng)。
2012年1-2月份，商品房銷(xiāo)售額4145億元，同比下降20.9%。而去年是增長(cháng)12.1%。蘇艷表示，這預示著(zhù)今年全年銷(xiāo)售額極有可能是負增長(cháng)。
北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監張大偉也認為，雖然在2月份開(kāi)始出現復蘇，但市場(chǎng)依然低迷，性?xún)r(jià)比仍是目前獲得銷(xiāo)售量的利器。市場(chǎng)剛需總量依舊龐大，但對價(jià)格非常敏感，只要價(jià)格下調到位，成交量還將繼續增長(cháng)，最近的典型項目都是以?xún)r(jià)換量的代表。
北京中原市場(chǎng)研究部統計數據顯示，截至3月25日，全國主要的15個(gè)城市，新建住宅合計簽約20.28萬(wàn)套，同比有所下調。以北京為例，同比下調8.3%，這表明市場(chǎng)雖有復蘇，但并未出現明顯回暖。
21世紀不動(dòng)產(chǎn)北京區域總經(jīng)理寇海龍表示，無(wú)論是二手房業(yè)主還是開(kāi)發(fā)商，不理性地漲價(jià)，不僅會(huì )嚇跑購房客戶(hù)，重新加重市場(chǎng)觀(guān)望氛圍，也會(huì )給政府部門(mén)傳遞市場(chǎng)假象，以為房?jì)r(jià)上漲苗頭死灰復燃，必會(huì )加大調控力度，那就會(huì )形成市場(chǎng)三方主體全輸的局面。
標桿房企以?xún)r(jià)換量
蘇艷認為，一季度房企資金狀況繼續惡化，而在外部融資環(huán)境難以顯著(zhù)改善的情況下，房企通過(guò)降價(jià)促銷(xiāo)回籠資金，依然是緩解資金壓力的主要路徑。蘇艷預計，新一輪的打折降價(jià)潮，將在未來(lái)二三個(gè)月內大范圍持續展開(kāi)。這將有助于房?jì)r(jià)趨于合理回歸，有利于調控效果繼續顯現。
“以?xún)r(jià)換量是趨勢，”張大偉也稱(chēng)，2012年的調控政策雖然不太可能再有加碼，但之前的力度也不會(huì )松動(dòng)�？芎｝堈J為，成交回升正是趁機出貨的好時(shí)機，一旦漲價(jià)，購房者就轉為觀(guān)望，而僵滯的形勢是誰(shuí)也不愿意看到的。
庫存高企是懸在房企頭頂的達摩克里斯之劍。截至2012年2月底，中原監測到的標桿房企在47個(gè)城市的在售項目庫存量約為2466萬(wàn)平方米，較上月小幅回落2%。相對于2011年6月底，標桿房企的庫存量增加56%，庫存壓力仍較大。
全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟副主席賈臥龍分析，全國主要48家房企存貨消化周期已達4.62年，降價(jià)跑量、快速周轉必將成為多數房企的策略。隨著(zhù)貸款利率的下調，樓市迎來(lái)銷(xiāo)售窗口期，房企推盤(pán)速度將會(huì )加快，降價(jià)活動(dòng)也會(huì )更加熱鬧。對于這難得一遇的“窗口期”，房企應緊緊抓住機會(huì )加快促銷(xiāo)，而非盲目樂(lè )觀(guān)甚至貿然漲價(jià)。
在庫存壓力下，自今年以來(lái)，保利、招商、恒大、富力等房企陸續啟動(dòng)較大規模的降價(jià)促銷(xiāo)活動(dòng)，新一輪降價(jià)促銷(xiāo)潮來(lái)臨。
本報記者綜合中原地產(chǎn)、克而瑞調研數據發(fā)現，現階段，標桿房企價(jià)格調整幅度在1至4成之間。其中，有超過(guò)一半的項目?jì)r(jià)格調整幅度在在10%以?xún)�，�?2%的項目?jì)r(jià)格調整幅度在20%至30%之間，僅有17%的項目?jì)r(jià)格下跌幅度超過(guò)2成。在售項目?jì)r(jià)格調整幅度較大的開(kāi)發(fā)商包括富力、萬(wàn)科、華潤和金地。
中原集團研究中心認為，下一階段，二線(xiàn)城市將成為標桿房企降價(jià)促銷(xiāo)的主力。由于標桿房企在二線(xiàn)城市項目布局廣泛，銷(xiāo)售比重高，因此，它們在二線(xiàn)城市的表現，將在很大程度上左右企業(yè)的業(yè)績(jì)走勢。