2012年3月28日，恒大地產(chǎn)公布的2011年年報顯示，公司在2011年合約銷(xiāo)售額803.9億元，同比增長(cháng)59.4%，營(yíng)業(yè)收入同比增長(cháng)35.2%，凈利潤同比增長(cháng)46.9%。
北京中原市場(chǎng)研究部總監張大偉告訴《第一財經(jīng)日報》：在國家對房地產(chǎn)進(jìn)行嚴厲調控的去年，恒大等企業(yè)依然獲利豐厚的主要原因是立足二三線(xiàn)城市，遠離調控重壓區域，在2011年年報中，二三線(xiàn)快周轉開(kāi)發(fā)商均有非常出色的業(yè)績(jì)。二三線(xiàn)快速開(kāi)發(fā)、快速銷(xiāo)售的碧桂園實(shí)現合同銷(xiāo)售金額約432億元，同比增長(cháng)31%；二三線(xiàn)龍頭榮盛發(fā)展亦實(shí)現營(yíng)業(yè)收入95億元，同比增長(cháng)45.57%。
與此同時(shí)，根據2011年一些數據，高負債率、高庫存量同時(shí)考驗著(zhù)這些高增長(cháng)企業(yè)。
低迷樓市下的“黑馬”
根據“2012中國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)500強測評成果發(fā)布會(huì )”的結果，恒大確實(shí)是2011年樓市中的一匹“黑馬”。作為2011年覆蓋城市最多的房地產(chǎn)企業(yè)，恒大累計開(kāi)發(fā)城市多達103個(gè)，成為全國布局最廣的開(kāi)發(fā)企業(yè)，2011年累計實(shí)現合約銷(xiāo)售額803.9億元。銷(xiāo)售面積1219.9萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)54.7%，成長(cháng)速度驚人。
和恒大同樣“逆市超車(chē)”的企業(yè)，還有佳兆業(yè)集團。短短一年時(shí)間，佳兆業(yè)在房企中的排名從第40位快速上升至17位。超過(guò)了綠城、合生創(chuàng )展、復地等公司。
“佳兆業(yè)確實(shí)實(shí)現了年綜合復合增長(cháng)率達到76%以上，現在年度開(kāi)發(fā)的面積基本上將近1000萬(wàn)平方米，目前土地儲備是2370萬(wàn)平方米�！�
佳兆業(yè)集團總監兼公共關(guān)系部總經(jīng)理周素萍接受記者專(zhuān)訪(fǎng)時(shí)透露。過(guò)去一年中，佳兆業(yè)在全國拿地20余幅，覆蓋全國一線(xiàn)至五線(xiàn)城市�！拔覀冎饕亲プ×说禺a(chǎn)雙軌制的脈搏，不賭市場(chǎng)，不賭政府，以剛需產(chǎn)品為主�！�
快速地分析政策和判斷市場(chǎng)是“黑馬”公司的普遍共性�！拔覀兊钠髽I(yè)非常低調，但公司董事近年來(lái)開(kāi)始布局二三四線(xiàn)城市，這幾年快速發(fā)展的成績(jì)和企業(yè)戰略分不開(kāi)�！苯K中南建筑集團（下稱(chēng)“中南建筑”）董事長(cháng)助理朱永升接受記者專(zhuān)訪(fǎng)時(shí)透露，其所在公司是一家以建筑起家的公司，近幾年來(lái)在房地產(chǎn)行業(yè)突然發(fā)力，以“農村包圍城市”為戰略目標。
2011年，該公司實(shí)現銷(xiāo)售額120億，目前土地儲備42000畝，在全國有30個(gè)大型房地產(chǎn)項目在同時(shí)運作�！叭f(wàn)達做的CBD面積比較小，我們的大型綜合體每個(gè)都在100萬(wàn)平方米以上，涉及的業(yè)態(tài)更廣泛�！痹摴颈敬闻琶�47位，首次進(jìn)入全國地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)50強。談到遠景，朱永升透露，公司計劃到2015年，營(yíng)業(yè)收入達到1500億。相比萬(wàn)科到2014年銷(xiāo)售額達2000億的目標，中南建筑野心不小。
和中南建筑一樣“有底氣“的企業(yè)還有首次進(jìn)入地產(chǎn)百強企業(yè)的天朗地產(chǎn)集團，據一位接近該集團的人士私下透露，該集團的土地儲備量十分雄厚，甚至超過(guò)部分前10強地產(chǎn)企業(yè)。
高庫存與高負債并存
但是，樓市的生存現狀實(shí)際并不容樂(lè )觀(guān)。根據中原研究部數據統計，48家A股上市房企2011年末的存貨合計高達5906.74億元，同比增長(cháng)45.8%，以去年的開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售進(jìn)度計算，48家房企目前存貨的消化周期達4.6年。
而2010年末，這些房企整體存貨的消化周期為3.84年。這意味著(zhù)，2011年末A股房企的存貨周轉天數同比足足延長(cháng)了9個(gè)多月。
48家A股房企中，有14家房企2011年末的存貨同比增幅超過(guò)30%，有7家房企的存貨同比增幅超過(guò)50%。其中，萬(wàn)科A以750.02億元的存貨絕對值增幅位居A股榜首。截至去年底，萬(wàn)科的各類(lèi)存貨中，已完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品72.4億元，占比3.5%；在建開(kāi)發(fā)產(chǎn)品1380億元，占比66.2%；擬開(kāi)發(fā)產(chǎn)品629.9億元，占比30.2%。同期，萬(wàn)科的存貨周轉天數已達1442天，同比增加105天。
鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部馮聯(lián)聯(lián)認為，前幾年樓市高速膨脹時(shí)期，有很多房企之前的投資和擴張其實(shí)基于未來(lái)樂(lè )觀(guān)預期下的提前透支。而2011年在調控的催化下市場(chǎng)發(fā)生扭轉。而2012年房企面臨的經(jīng)營(yíng)壓力或進(jìn)一步體現。大量庫存將成為大量存貨或成房企經(jīng)營(yíng)隱患。從典型房企的存貨來(lái)看，2011年房企存貨量普遍增長(cháng)了30%以上，例如華潤置地、招商地產(chǎn)等等。萬(wàn)科存貨上漲56.2%。在旺市下這將成為房企未來(lái)盈利能力的體現和擴張的體現。但在當前低迷的市場(chǎng)狀況之下，反而成為未來(lái)房企經(jīng)營(yíng)的隱患。未來(lái)房企降價(jià)跑量的意愿仍會(huì )較大。
此外，北京中原市場(chǎng)研究部統計數據顯示：截至3月22日，上市房企公布年報的合計為37家，37家企業(yè)的負債水平明顯上漲，總負債額度達到了5216億，環(huán)比之前一年的3786億上漲了37.8%。負債率也有明顯上漲，2011年平均已經(jīng)達到了72.3%。創(chuàng )造了近10年來(lái)的最高。
于是，2012年一季度以來(lái)，多家大型房企發(fā)布公告宣布融資。包括中國海外發(fā)展、碧桂園、招商地產(chǎn)、雅居樂(lè )等。
馮聯(lián)聯(lián)認為，一季度多家大型房企密集融資，體現出房企在2012年對于資金的需求仍然有較大的規模。同時(shí)，也表明2011年房企資金回籠的情況與預期有一定差距，并且在今年繼續調控的大形勢下，房企也不免對今年的資金回籠形勢產(chǎn)生擔憂(yōu)。
新房銷(xiāo)售受阻，庫存大漲，已經(jīng)出讓的土地頻頻延遲開(kāi)工也成為房產(chǎn)商無(wú)奈的應對。即使是去年逆市快速擴張的公司，也不得不審慎對待這一問(wèn)題�！皬�2012年開(kāi)始，未來(lái)兩年會(huì )放慢拿地速度�！奔颜讟I(yè)相關(guān)負責人透露。
根據國土部公布的數據，截至2011年10月，全國未開(kāi)工的住宅用地共計16.5萬(wàn)公頃，未竣工的住宅用地35.5萬(wàn)公頃。按照目前的銷(xiāo)售速度，未來(lái)存量的土地還需要30個(gè)月以上的時(shí)間來(lái)消化。