隨著(zhù)大型房地產(chǎn)上市公司年報的陸續出爐，房地產(chǎn)企業(yè)資金面緊張的現實(shí)再次被凸顯。高額的負債率、龐大的庫存、嚴重分化的業(yè)績(jì)水平，再加上宏觀(guān)經(jīng)濟面的整體回調使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨著(zhù)資金和銷(xiāo)售壓力�！ �
雖然一季度信貸政策出現了明顯的寬松趨勢，但在中央三令五申強調房地產(chǎn)調控不動(dòng)搖的背景下，想要走出困境、回籠資金，房地產(chǎn)企業(yè)似乎只有“降價(jià)促銷(xiāo)”一條路可走。
庫存巨大房企經(jīng)營(yíng)仍處困境
根據近期陸續公布的上市房企2011年年報，雖然大型標桿房企依舊在調控最嚴厲的一年當中取得了較高的營(yíng)業(yè)收入，但業(yè)績(jì)分化的趨勢已十分明顯。部分房企的銷(xiāo)售業(yè)績(jì)環(huán)比出現了大幅度的下滑，與此同時(shí)，越來(lái)越大的庫存壓力也成為房企未來(lái)發(fā)展的巨大隱患。
來(lái)自中原地產(chǎn)研究中心的數據顯示，截至3月底，已公布年報的48家A股上市房企2011年實(shí)現營(yíng)業(yè)收入合計2233.95億元，同比增長(cháng)26.4%；營(yíng)業(yè)成本1286.34億元，同比增長(cháng)22.2%；A股房企的整體營(yíng)業(yè)利潤率有所提升。
不過(guò)與此同時(shí)，各房企的存貨消化周期也在大幅延長(cháng)。統計數據顯示，48家A股上市房企2011年末的存貨合計高達5906.74億元，同比增長(cháng)45.8%，以去年的開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售進(jìn)度計算，48家房企目前存貨的消化周期達4.6年。而在2010年末，這些房企整體存貨的消化周期為3.84年。這意味著(zhù)，2011年末A股房企的存貨周轉天數同比足足延長(cháng)了9個(gè)多月。
“雖然在3月份部分城市成交量開(kāi)始復蘇，但是相比2011年依然處于平均水平，繼續回暖的可能性不大�！敝性禺a(chǎn)研究部總監張大偉表示，在樓市火爆時(shí)期積累下的存量目前依舊是壓在大部分房企心頭的一塊巨石。
融資負債資金壓力不減反增
巨大的庫存壓力意味著(zhù)資金回籠速度的減慢，這對極度依靠資金快速運轉的房地產(chǎn)行業(yè)而言無(wú)疑是巨大的枷鎖。一季度以來(lái)，包括中國海外、碧桂園、招商地產(chǎn)、雅居樂(lè )、合景泰富、華遠地產(chǎn)等多家上市公司宣布了自己在A(yíng)股和H股的融資計劃。
與此同時(shí)，從今年信托發(fā)行情況來(lái)看，頭兩個(gè)月房地產(chǎn)信托出現井噴。根據用益信托數據顯示，目前在售的集合類(lèi)房地產(chǎn)信托產(chǎn)品仍有98款。1至2年期的信托產(chǎn)品中，投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的信托產(chǎn)品預期回報率仍然最高。分析人士認為，這表明不少房企短期資金非常匱乏。
鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部的馮聯(lián)聯(lián)認為，一季度多家大型房企密集融資，體現出房企在2012年對于資金的需求仍然有較大的規模。同時(shí)，也表明2011年房企資金回籠的情況與預期有一定差距，并且在今年繼續調控的大形勢下，房企也不免對今年的資金回籠形勢產(chǎn)生擔憂(yōu)。
然而，在房企紛紛啟動(dòng)新的融資計劃，到處“找錢(qián)”的同時(shí)，越來(lái)越高的負債率也成為房企資金鏈面臨的新壓力。逐漸到期的房地產(chǎn)信托、銀行信貸，都成為房企必須面對和解決的資金難題。
根據鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統計，2011年萬(wàn)科、招商、首開(kāi)、世茂四家標桿房企的總負債，較上年同比上漲41.8%、43.2%、53.5%和27.4%。已經(jīng)背負了較高負債的房企，再進(jìn)行大規模的融資，未來(lái)償債負擔加重的風(fēng)險無(wú)疑進(jìn)一步增加。
促銷(xiāo)升級以?xún)r(jià)換量漸成趨勢
事實(shí)上，由庫存引發(fā)的回款壓力只不過(guò)是影響房企資金狀況的因素之一。除此之外，宏觀(guān)經(jīng)濟增速的回落、信貸的收緊、房企資金來(lái)源結構的不斷變化、房地產(chǎn)投資的持續回落都影響著(zhù)或反映出房企“錢(qián)緊”的狀況。
根據2012年1到2月份的全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售數據，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源14151億元，同比增長(cháng)16.2%，增速比2011年全年提高2.1個(gè)百分點(diǎn)。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源中，自籌資金5995億元，同比增長(cháng)43.3%，在本年資金來(lái)源中占42.3%，比2011年全年提高1.4個(gè)百分點(diǎn)。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(cháng)楊紅旭預計，2012年一季度，自籌資金將繼續保持較高增速，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源中的比重將進(jìn)一步提高�！熬C合多項指標走勢，預計2012年一季度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金狀況可能接近或者低于2008年全年水平。在外部融資環(huán)境難以顯著(zhù)改善的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)降價(jià)促銷(xiāo)回籠資金，依然是緩解資金壓力的主要路徑�！睏罴t旭說(shuō)。
市場(chǎng)的現實(shí)也在印證著(zhù)分析人士的預測。一季度開(kāi)始，多家大型房企紛紛加大了降價(jià)促銷(xiāo)的力度。從1月起，保利地產(chǎn)對其40個(gè)城市中的近100個(gè)項目進(jìn)行了大規模的降價(jià)促銷(xiāo)；2月中旬開(kāi)始，恒大地產(chǎn)在廣東省內的8個(gè)項目推出了“10億元大優(yōu)惠”活動(dòng)；招商地產(chǎn)對其14個(gè)城市中的22個(gè)項目也推出了不同程度的打折優(yōu)惠活動(dòng)。除此之外，萬(wàn)科、富麗、華潤等大型房企也在一季度推出了自己的優(yōu)惠促銷(xiāo)計劃。
張大偉表示，標桿房企全國促銷(xiāo)的升級無(wú)疑具有極強的示范意義，要想盡快擺脫巨大的資金壓力，以?xún)r(jià)換量已經(jīng)是不可避免的趨勢。