與住宅市場(chǎng)的價(jià)滯量縮不同，商業(yè)地產(chǎn)過(guò)去一年上揚勢頭強勁。根據中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟近期發(fā)布的《2010-2011中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展報告》，2011年全國商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額接近萬(wàn)億元，出現爆發(fā)式增長(cháng)。進(jìn)入2012年，市場(chǎng)雖面臨小幅盤(pán)整但整體穩升態(tài)勢未改。最新數據顯示，一些熱點(diǎn)城市寫(xiě)字樓等商業(yè)物業(yè)價(jià)格高位震蕩，回報率持續上升。
業(yè)內人士認為，2012年商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展總體仍會(huì )保持一定增長(cháng)，并吸引一些知名開(kāi)發(fā)商轉型入場(chǎng)。不過(guò)，行業(yè)競爭也將逐漸升級，開(kāi)發(fā)商應冷靜評估潛在風(fēng)險。
商業(yè)地產(chǎn)吸納資金近萬(wàn)億
過(guò)去一年，我國主要城市商業(yè)地產(chǎn)租金售價(jià)齊升，上升勢頭快速。京滬商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售額更是創(chuàng )下2007年以來(lái)的新高。監測數據顯示，北上廣深四個(gè)一線(xiàn)城市和成都、天津等重點(diǎn)城市，去年的商用物業(yè)售價(jià)和租金均呈上漲趨勢。其中北京商業(yè)地產(chǎn)成交150.12萬(wàn)平方米，成交總額390億元，同比增長(cháng)34%。成交均價(jià)25871元/平方米，同比上漲7.5%。同時(shí)，寫(xiě)字樓空置率持續走低。
中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟副會(huì )長(cháng)兼秘書(shū)長(cháng)王永平近日在“中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展論壇”上表示，商業(yè)地產(chǎn)大規模的增長(cháng)背后有多方面原因，其中，“毫無(wú)疑問(wèn)城市化是一個(gè)的推動(dòng)力，城市化就意味著(zhù)有大量的農村人口轉變成城市人口，這種人口的轉變，不僅是一個(gè)戶(hù)籍身份的轉換，會(huì )帶來(lái)消費行為方式、購買(mǎi)力、消費潛力都會(huì )發(fā)生很大的變化�！痹僬�，一系列房地產(chǎn)宏觀(guān)調控也是增長(cháng)一部分的因素。
進(jìn)入2012年，商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入了小幅盤(pán)整期，一些熱點(diǎn)城市的商業(yè)營(yíng)業(yè)用房或寫(xiě)字樓升勢疲軟，甚至銷(xiāo)售和租金都呈現出下降的趨勢。不過(guò)，整體來(lái)看仍處于平穩發(fā)展階段。中華全國商業(yè)信息中心主任王耀表示，從去年四季度到今年的一季度至少到3月中旬，商業(yè)地產(chǎn)下滑的速度比較快。
這種小幅盤(pán)整從一線(xiàn)城市的寫(xiě)字樓可窺一斑。中原地產(chǎn)研究集團3月28日公布的統計數據顯示，2月，北上廣深四大城市寫(xiě)字樓供應繼續大幅萎縮，且均為近3年來(lái)的低位水平�？偣⿷娣e13.64萬(wàn)平方米，環(huán)比下降49%；銷(xiāo)售面積為20.46萬(wàn)平方米，環(huán)比下降34%。供應下滑幅度超過(guò)銷(xiāo)售下滑幅度15個(gè)百分點(diǎn)，整體市場(chǎng)呈現供不應求的格局。在價(jià)格方面，2月，各大城市寫(xiě)字樓價(jià)格依然在高位震蕩，其中廣州、成都小幅上漲，重慶、南京小幅下跌，深圳、杭州環(huán)比持平。
中原地產(chǎn)研究集團最新的分析報告認為，總體來(lái)看近期寫(xiě)字樓價(jià)格沒(méi)有延續2011年快速上升的勢頭，目前市場(chǎng)仍然以消化整理為主。由于價(jià)格基本穩定，而租金持續上升，因此近期回報率有所上升。除重慶外，其他5個(gè)城市的寫(xiě)字樓租金回報率均已接近近年來(lái)的峰值。
“去年四季度到今年一季度商業(yè)地產(chǎn)確實(shí)遇到了比較難的環(huán)境，即使這樣，我們對未來(lái)的商業(yè)地產(chǎn)還是比較有信心的，因為我們預測今年一季度是最低的，二季度和三季度會(huì )回穩，四季度最高，所以不要被現在商業(yè)地產(chǎn)的低增長(cháng)所困擾，要看到未來(lái)中國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展前景�！蓖跻f(shuō)。
部分知名房企轉型入場(chǎng)
受良好的市場(chǎng)預期支撐，不僅外資進(jìn)入商業(yè)類(lèi)物業(yè)的規模加大，本土也有越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商聚集到商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。對未來(lái)一段時(shí)間內的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢，專(zhuān)家預計，2012年商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展總體仍會(huì )保持一定增長(cháng)�！吧套〉箳臁爆F象將進(jìn)一步轉變，洗牌式的項目并購不可避免。行業(yè)競爭開(kāi)始轉向運營(yíng)管理的競爭，企業(yè)更須重視內功。
《2011中國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)500強測評研究報告》顯示，排名前20名的開(kāi)發(fā)商都選擇加大對商業(yè)地產(chǎn)的投資比重。全球最大酒店業(yè)集團之一的洲際集團計劃在5年內，將其設立于中國的酒店由170家增加至300家，這些項目的合作方包括了保利、萬(wàn)達等本土知名房企。
王永平透露，現在一些知名開(kāi)發(fā)商正在謀求主動(dòng)轉型，計劃在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域有所作為�！斑@些年像中糧、華潤這些公司都是做了很好的準備。在商業(yè)地產(chǎn)里面要大干一場(chǎng)，對市場(chǎng)的前景也是比較看好的，無(wú)論是資金還是人才、戰略都做了很好的準備�！�
對于今年的商業(yè)地產(chǎn)走勢，王永平表示，2012年中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展勢頭將由“大躍進(jìn)式”逐步轉向穩中求進(jìn)。2012年，中央調低了宏觀(guān)經(jīng)濟發(fā)展速度的目標，同時(shí)將繼續執行從嚴的房地產(chǎn)調控政策，預計今年全國商業(yè)地產(chǎn)投資增速將會(huì )有所放緩。但是支持商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的基本面沒(méi)有發(fā)生根本性變化，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展總體仍會(huì )保持一定增長(cháng)。
就市場(chǎng)走勢而言，局部地區“商住倒掛”情況開(kāi)始扭轉。在國外，同地段商業(yè)地產(chǎn)項目的租售價(jià)格通常高過(guò)住宅，而國內城市大多數是“商住倒掛”。目前在北京、上海等城市這種情況已經(jīng)開(kāi)始改變。2011年北京甲級寫(xiě)字樓租售價(jià)格暴漲，已經(jīng)接近或超過(guò)同地段住宅。預計2012年“商住倒掛”現象將進(jìn)一步轉變，一方面住宅價(jià)格開(kāi)始回歸，另一方面商業(yè)項目品質(zhì)開(kāi)始提升，價(jià)值得以體現。
從開(kāi)發(fā)商自身及行業(yè)發(fā)展的角度來(lái)看，2012年，行業(yè)自身發(fā)展方式必將由數量型轉向質(zhì)量型。早期商業(yè)地產(chǎn)的行業(yè)競爭還停留在前期圈地、銷(xiāo)售甚至招商上，企業(yè)不惜代價(jià)引入一些大品牌作秀，而今已開(kāi)始轉向運營(yíng)管理的競爭，企業(yè)更須重視內功。另外，開(kāi)發(fā)商在整體招商中的議價(jià)能力下降。近年來(lái)，各地商業(yè)地產(chǎn)投資普遍過(guò)熱，商業(yè)項目供應量大、再加上同質(zhì)性高、集中入市，必將導致開(kāi)發(fā)商招商中與商家的博弈能力下降，補貼商家裝修費用、延長(cháng)免租期、只采取銷(xiāo)售扣點(diǎn)提成等狀況可能更為普遍。
再者，洗牌式的項目并購不可避免。隨著(zhù)市場(chǎng)風(fēng)險的不斷顯現，預計將會(huì )發(fā)生更多的項目并購案，一些實(shí)力公司迎來(lái)抄底機會(huì )。行業(yè)集中度有望進(jìn)一步提高。此外，一些公司發(fā)展區域將由二三線(xiàn)向更小城市推進(jìn)。由于中國商業(yè)地產(chǎn)主流發(fā)展模式是住宅依賴(lài)型，二、三線(xiàn)城市住宅受房地產(chǎn)宏觀(guān)調控影響較大，加之商業(yè)地產(chǎn)競爭激烈，一些地產(chǎn)公司開(kāi)始轉戰更小城市甚至直指縣城，當地市場(chǎng)投資少、競爭弱、無(wú)限購，乘機捕捉先機，縣域綜合體將悄然崛起。
潛在風(fēng)險不容小覷
不過(guò)，正如一枚硬幣的兩面，對開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)商業(yè)地產(chǎn)充滿(mǎn)機遇的同時(shí)，也蘊藏著(zhù)不容小覷的風(fēng)險�！吧虡I(yè)地產(chǎn)的發(fā)展前景，就一句話(huà)，機會(huì )很大，風(fēng)險也很大�！弊〗ú空哐芯恐行闹魅吻睾缃赵凇爸袊虡I(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展論壇”上說(shuō)。
對于開(kāi)發(fā)商在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域可能面臨的風(fēng)險，香港恒隆集團主席陳啟宗認為，商業(yè)房地產(chǎn)真正的風(fēng)險就是財務(wù)風(fēng)險，特別是只租不賣(mài)的話(huà)，現金流就成為非常重要的一件事。
記者了解到，商業(yè)地產(chǎn)中的持有型物業(yè)的比重正逐漸走高。根據中國指數研究院發(fā)布的一份最新研究報告，2011年眾多百強企業(yè)均加強了持有物業(yè)的投入，全年百強企業(yè)持有物業(yè)收入均值達到3.8億元，同比增長(cháng)31.3%。報告認為，商業(yè)持有物業(yè)的增加為百強企業(yè)提供了穩定的租金收入，并為其創(chuàng )新融資方式提供了條件，但需要注意的是，在當前金融環(huán)境下，發(fā)展商業(yè)持有物業(yè)對資金需求較大，百強企業(yè)需緊密結合自身資金的情況，合理配置持有物業(yè)比重，在短期安全和長(cháng)期增長(cháng)之間尋求平衡。
不僅如此，王永平還提出，商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)建設不可簡(jiǎn)單套用住宅運作模式。2011年位于寧波市江北區的奧特萊斯廣場(chǎng)被法院查封，宣告倒閉。王永平認為，寧波奧特萊斯廣場(chǎng)宣告倒閉等事件說(shuō)明，商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)建設一定要遵循其內在規律，不可簡(jiǎn)單套用住宅運作模式，或者簡(jiǎn)單拷貝其他成功項目，否則很容易失敗。要倚重專(zhuān)業(yè)力量。中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展方式今后要從數量型轉向質(zhì)量型，專(zhuān)業(yè)理念必將進(jìn)一步強化，專(zhuān)業(yè)機構的影響必將進(jìn)一步擴大。
首創(chuàng )置業(yè)董事長(cháng)劉曉光也持類(lèi)似看法。在他看來(lái)，商業(yè)房地產(chǎn)在走上升級的趨勢。從大的地產(chǎn)商轉移到商業(yè)地產(chǎn)，如果說(shuō)沒(méi)有很高的專(zhuān)業(yè)性，將來(lái)就會(huì )有很多的問(wèn)題。
此外，零點(diǎn)研究咨詢(xún)集團董事長(cháng)袁岳還提出，沒(méi)有特色配置和缺乏孵化功能是目前我國商業(yè)地產(chǎn)的兩個(gè)風(fēng)險點(diǎn)。拿后者來(lái)說(shuō)，今天中國要搞大規模商業(yè)地產(chǎn)，但與外國的成熟市場(chǎng)不同，我們的不成熟市場(chǎng)是需要孵化出很多適應消費者需要的新品牌的。比如日本上個(gè)世紀80年代初，其商業(yè)地產(chǎn)就孵化了像無(wú)印良品這樣的品牌，而我們今天就是那么幾個(gè)品牌�！ �