4月3日，中國國際經(jīng)濟交流中心常務(wù)副理事長(cháng)鄭立新(左)、長(cháng)江商學(xué)院副院長(cháng)劉勁在辯論會(huì )上(拼版照片)。 　　當日，博鰲亞洲論壇舉行電視辯論，嘉賓們圍繞“2012中國房地產(chǎn)大變革”這一議題展開(kāi)討論。記者 金良快 攝

    日前在海南博鰲落幕的博鰲亞洲論壇2012年年會(huì )上，樓市再次成為與會(huì )嘉賓關(guān)注的焦點(diǎn)議題。與會(huì )人士認為，隨著(zhù)開(kāi)發(fā)商降價(jià)促銷(xiāo)和首套房貸利率松動(dòng)，壓抑已久的剛性需求開(kāi)始釋放，部分城市出現樓市回暖跡象，但在“房?jì)r(jià)調整到位”方面，市場(chǎng)和政府的認知差距尚遠。

　　樓市現回暖跡象

　　兩會(huì )期間，住房和城鄉建設部副部長(cháng)齊驥明確表示，近期不會(huì )再出臺新的房地產(chǎn)調控政策。開(kāi)發(fā)商和購房者的心理均發(fā)生微妙變化，壓抑兩年的剛性需求也開(kāi)始逐步釋放。
　　與會(huì )嘉賓、諾貝爾經(jīng)濟學(xué)獎獲得者菲爾普斯認為，中國政府采取一系列調控政策防止投資者過(guò)快炒高樓價(jià)，是為了糾正房?jì)r(jià)結構性的過(guò)高增長(cháng)。與會(huì )嘉賓、SOHO中國董事長(cháng)潘石屹說(shuō)，去年限購政策出臺后，從去年9月開(kāi)始全國樓市成交量“懸崖式”下跌。
　　中國指數研究院報告顯示，3月19日至3月25日，被監測的40個(gè)城市中，18個(gè)城市樓市周均成交量同比下降，其他城市同比均出現不同程度的增長(cháng)。北京市住建委網(wǎng)站公布的網(wǎng)簽數據顯示，3月北京新建住宅簽約8085套，剔除保障房后成交量為6655套，環(huán)比2月上漲46.6%，新建商品房均價(jià)已連續3個(gè)月在2萬(wàn)元以下。
　　但中央政府繼續堅持調控不動(dòng)搖的姿態(tài)讓開(kāi)發(fā)商不敢樂(lè )觀(guān)，繼續以?xún)r(jià)換量、堅持開(kāi)發(fā)剛性需求成為開(kāi)發(fā)商的共識。佳兆業(yè)集團總監周素萍說(shuō)，目前潛在購房者仍受樓市調控大環(huán)境影響，整個(gè)行業(yè)仍然在“過(guò)冬”，“我們在花心思挖掘剛需，將謹慎投資，審慎進(jìn)入，把注意力放在有潛力的二三四線(xiàn)城市�！�
　　恒大地產(chǎn)華北區銷(xiāo)售總監周密說(shuō)，未來(lái)房地產(chǎn)投資繼續保持高增速不現實(shí)，投資策略將以穩健經(jīng)營(yíng)為主，保持合理銷(xiāo)售量，以面積較小的中端住宅為主，堅持開(kāi)發(fā)二三線(xiàn)城市的剛性需求。

　　房?jì)r(jià)仍有下調空間

　　博鰲亞洲論壇與會(huì )房地產(chǎn)商和專(zhuān)家一致認為，目前房?jì)r(jià)仍有15%至20%的下調空間。與會(huì )嘉賓、首創(chuàng )置業(yè)有限公司董事長(cháng)劉曉光在論壇上說(shuō)，不同城市房?jì)r(jià)下調空間不同，一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)確實(shí)虛高，但部分二三線(xiàn)城市房?jì)r(jià)還有上漲空間。
　　一組有關(guān)“庫存”的最新數據顯示，2012中國500強房企的庫存已達到近5萬(wàn)億元。上海易居房地產(chǎn)研究院近日發(fā)布的報告預計，2011年全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金狀況一路由“偏緊”趨向“緊張”，今年第一季度，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金緊張的問(wèn)題將會(huì )惡化，可能接近甚至低于2008年水平。
　　劉曉光則預測：“預計3到8月份將是房企最困難的時(shí)期，8月份之后有望趨于平穩�！�
　　“2011年的調控已經(jīng)促進(jìn)房?jì)r(jià)在合理回歸過(guò)程中�！敝袊�房地產(chǎn)研究會(huì )副會(huì )長(cháng)顧云昌則認為，目前大多數中小城市房?jì)r(jià)基本合理，“遠遠沒(méi)有回到合理價(jià)位”是上漲過(guò)快的一線(xiàn)城市，但北京、上海等一線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)要回歸到普通人能夠購買(mǎi)的程度很困難，回歸的時(shí)間可能更長(cháng)。
　　部分業(yè)內人士認為目前已經(jīng)處于“市場(chǎng)底部”，張宏偉說(shuō)，目前樓市成交量逐步回暖，房?jì)r(jià)降幅正在收窄，能夠帶來(lái)市場(chǎng)趨勢性下跌的市場(chǎng)基礎環(huán)境并不存在，房?jì)r(jià)持續下跌的動(dòng)力正在逐步消失。當前房企的降價(jià)行為已經(jīng)接近“市場(chǎng)底”，但今年有可能一直處于這個(gè)階段性的“市場(chǎng)底”。
　　與會(huì )嘉賓、成都大學(xué)副校長(cháng)張其佐認為，“房?jì)r(jià)合理回歸”需要盡快解決房地產(chǎn)調控目標標準量化的不確定性問(wèn)題，提高調控政策的可操作性。張其佐認為，一方面房?jì)r(jià)與居民的收入相適應，另一方面房?jì)r(jià)要與開(kāi)發(fā)商合理的利潤率相匹配�！拔覈�目前房?jì)r(jià)收入比高達約8.5：1，已大大超過(guò)國際房?jì)r(jià)收入比6：1的警戒線(xiàn)，我國城鎮住房?jì)r(jià)格大大超過(guò)了居民的購買(mǎi)力，此外目前我國房地產(chǎn)平均毛利率過(guò)高，控制在10%-15%之間為宜�！�

　　避免反彈“蠶食”調控成果

　　在此輪限購、限價(jià)等房地產(chǎn)調控作用下，當前房地產(chǎn)市場(chǎng)投資投機性購房需求得到有效遏制，多數城市房?jì)r(jià)呈現松動(dòng)下降的趨勢，調控結果不斷顯現。博鰲亞洲論壇與會(huì )嘉賓認為，要用房地產(chǎn)長(cháng)期制度改革建設取代直接行政干預的手段，跳出“越調越高”和“報復性反彈”的怪圈，避免房?jì)r(jià)報復性反彈蠶食調控成果。
　　“2012年是房地產(chǎn)的轉折年�！迸c會(huì )嘉賓、soho中國董事長(cháng)潘石屹認為，開(kāi)發(fā)商“有錢(qián)就能圈地，蓋房就能掙錢(qián)”的開(kāi)發(fā)模式已結束。政府應該轉而用稅收政策、貨幣政策調控房地產(chǎn)市場(chǎng)，通過(guò)增加土地供應等市場(chǎng)配置資源手段穩定樓市。
　　房產(chǎn)稅被普遍認為是房地產(chǎn)調控的長(cháng)期有效手段。財政部財政科學(xué)研究所所長(cháng)賈康建議，“十二五”期間，中國主要一線(xiàn)城市最好能先后跟進(jìn)開(kāi)展房產(chǎn)稅征收。他認為，房產(chǎn)稅的目的并不是唯一地為了打壓房?jì)r(jià)，實(shí)質(zhì)是以房產(chǎn)保有環(huán)節征稅形成規范的經(jīng)濟調節杠桿，形成多種正面效應，包括對地方政府職能轉變的合理激勵，以及在配套改革中解決地方政府對土地財政的過(guò)度依賴(lài)。
　　賈康認為，雙軌統籌是解決目前房?jì)r(jià)過(guò)高的大框架，“政策軌”上的保障房供給是政府要牽頭做好的“托底”事項。對于商品房?jì)r(jià)，政府不應再用行政手段一味強力干預�！笆袌�(chǎng)軌”上政府應該主要管規劃、管規則、管收稅——收稅不光是交易環(huán)節收稅，而且應該在保有環(huán)節的高端征稅。
　　“目前房地產(chǎn)調控效果仍是短期的，短期化的問(wèn)題在于需求調控往往壓抑下一階段供給，反而會(huì )給以后房?jì)r(jià)帶來(lái)上漲壓力�！睆埰渥粽f(shuō)，調控政策頻繁多變，也會(huì )帶來(lái)市場(chǎng)劇烈波動(dòng)，從而會(huì )影響正常的投資和消費。今后房地產(chǎn)調控的方向在于堅持調控不動(dòng)搖，同時(shí)盡快擺脫調控“短期化”傾向，靠市場(chǎng)配置資源來(lái)加快商品住房建設，同時(shí)要靠政府干預解決好保障房建設，達到穩定供需，避免房地產(chǎn)調控出現“過(guò)冷過(guò)熱或大起大落”。
　　中國國際經(jīng)濟交流中心常務(wù)副理事長(cháng)鄭新立說(shuō)：“限購是在特殊情況下采取的特殊措施，隨著(zhù)房?jì)r(jià)回歸正常，應盡量發(fā)揮市場(chǎng)配置的調節作用，在市場(chǎng)化政策沒(méi)有出臺前，不能退出現有調控政策�！�