清明“小長(cháng)假”沒(méi)能阻擋京城樓市回暖態(tài)勢。來(lái)自北京市住建委網(wǎng)站的最新數據顯示，清明假期（4月2日至4日），全市住宅網(wǎng)簽總量為550套，其中新房成交462套，二手房成交88套。與去年清明假期481套的網(wǎng)簽量相比，上漲了14.3%。
《投資者報》記者近日到通州、大興兩區在售樓盤(pán)進(jìn)行調查發(fā)現，2012年以來(lái)，北京商品房均價(jià)已連續兩個(gè)月小幅回升。在2011年12月下跌至最低點(diǎn)的2.4萬(wàn)元/平方米后，今年前兩個(gè)月每平方米的銷(xiāo)售均價(jià)分別升至2.42萬(wàn)元和2.428萬(wàn)元，價(jià)格連續兩個(gè)月微揚。
業(yè)內專(zhuān)家指出，通州、大興區域量?jì)r(jià)回暖得益于剛需的拉動(dòng)。主要有兩個(gè)因素，一是信貸政策對剛需首套房利率寬松，維持在基準利率以下；二是開(kāi)發(fā)商降價(jià)銷(xiāo)售，兩個(gè)因素使得剛需購房者的經(jīng)濟壓力減少。
通州、大興降幅同比超20% 量?jì)r(jià)正回暖
目前，大興區商品房均價(jià)為15325元/平方米。據北京中原地產(chǎn)的統計，這一數據相比去年同期的下調幅度達到了24%，明顯超過(guò)整個(gè)北京市7.9%的跌幅，降價(jià)幅度之大直接導致成交量的攀升。
在3月中上旬北京商品住宅成交套數排行前8名中，大興項目占了4席。其中，龍湖時(shí)代天街，以12439元/平方米的均價(jià)成交了138套，位列第二；鴻坤理想城均價(jià)18824元/平方米，成交110套，位列第四。
與大興情況相似的是通州。中原市場(chǎng)研究部總監張大偉認為，截至2月12日，2012年年內通州新建住宅成交均價(jià)為15750元/平方米，比最近幾年的最高點(diǎn)（2011年一季度的20124元/平方米）下調幅度則高達21.8%。據悉，通州2009年至今，有400多萬(wàn)平方米的住宅開(kāi)發(fā)面積，9成以上的項目土地成本在每平方米5000元以下，意味著(zhù)大部分開(kāi)發(fā)商能夠承受相當程度的降價(jià)。
3月25日，《投資者報》記者來(lái)到通州城區的富力?金禧花園的售樓處，得知目前在售的樓盤(pán)為7號樓，3月18日剛開(kāi)盤(pán)。大廳一側擺著(zhù)一排銷(xiāo)控表，開(kāi)盤(pán)僅一周，銷(xiāo)控表上顯示的用紅色標出的已簽約售出的房源已占8成以上。在記者停留的約一個(gè)小時(shí)內，現場(chǎng)約有四五十人在看房。
銷(xiāo)售人員宋海伶告訴《投資者報》記者，自開(kāi)盤(pán)以來(lái)，該樓盤(pán)銷(xiāo)量很好，目前位于中層的房源均售完。
就在售樓處二層，《投資者報》記者見(jiàn)到了正在參觀(guān)樣板間的王先生。他一邊仔細查看樣板間的格局和裝修，一邊與銷(xiāo)售人員詳細計算首付和月供金額。王先生看中的是7號樓2單元的702室，系東南朝向的兩室兩廳戶(hù)型，建筑面積為87.55平方米，均價(jià)20958元/平方米。
王先生看中的這套房子總價(jià)約180萬(wàn)元，而富力?金禧花園在此基礎上還有兩重優(yōu)惠，搜房會(huì )員享受2萬(wàn)元抵15萬(wàn)元的優(yōu)惠，在此基礎上房?jì)r(jià)再打91折。此后又進(jìn)行了一些優(yōu)惠，最終的購房款為148萬(wàn)元，為優(yōu)惠之前總房款的80%，其實(shí)是變相打折近兩成。
交談中，王先生反復講的一句話(huà)就是，“現在看好房子，只要能負擔得起就出手，來(lái)回觀(guān)望沒(méi)有意義”。
王先生祖籍安徽，在北京工作6年，供職于一家事業(yè)單位的研究機構，在海淀區四通橋附近上班。當《投資者報》記者詢(xún)問(wèn)為何考慮在通州購房時(shí)，他回答道：“通州房?jì)r(jià)回調幅度大，現在還算能接受�！彼瑫r(shí)坦言，目前唯一的顧慮就是上班時(shí)間問(wèn)題。
京城房?jì)r(jià)總體仍將回調 首套信貸放松
《投資者報》記者在走訪(fǎng)通州、大興在售新樓盤(pán)時(shí)發(fā)現，目前首套房的貸款利率又進(jìn)入到打折時(shí)代。經(jīng)歷了去年的基準利率上浮10%，再到回歸“基準利率之內”，事實(shí)上目前不少開(kāi)發(fā)商都在與合作銀行聯(lián)手，9折優(yōu)惠并不新鮮，更有的能獲得85折優(yōu)惠的待遇。
北京房地產(chǎn)協(xié)會(huì )副會(huì )長(cháng)陳國強對《投資者報》記者解釋?zhuān)壳皬姆康禺a(chǎn)政策層面來(lái)看，仍是持續調控，央行提出放松首套房貸利率，不得超過(guò)基準利率，而此前則通常是基準利率上浮10%，這實(shí)際上是一種糾偏措施，保證首套房的剛需購房者。
對剛需群體的購房需求，政府此前一直表示給予支持。在今年全國“兩會(huì )”上，央行副行長(cháng)劉士余在新聞發(fā)布會(huì )上明確表示，對居民首套自住普通商品住宅的貸款必須予以保證，確保首套房實(shí)行差別化利率優(yōu)惠，鼓勵商業(yè)銀行向首套普通商品住宅貸款客戶(hù)提供優(yōu)惠利率。
假設購買(mǎi)總價(jià)150萬(wàn)元的首套房，計劃貸款期限20年，按照目前最低的85折利率計算，與去年首套房貸利率上浮到1.1倍的情況相比，總房?jì)r(jià)下降了10.7%�？梢�(jiàn)，首套房貸政策的松動(dòng)給剛需人群帶來(lái)的購房實(shí)惠是顯而易見(jiàn)的，部分剛需已被撬動(dòng)。
不過(guò)，當《投資者報》記者向售樓處工作人員詢(xún)問(wèn)，首套房的貸款利率是否有折扣，得到的答復是：“基準利率，目前全北京都沒(méi)有開(kāi)始有折扣�！�
剛需拉動(dòng)樓市回暖
《投資者報》記者發(fā)現，2011年大興區房屋成交均價(jià)降幅達16%，而且僅從下半年看，該區域13個(gè)熱點(diǎn)項目中均價(jià)下降10%以上的項目就有7個(gè)。
2012年1月，大興商品房均價(jià)跌至調控后最低，為14996元/平方米。不過(guò)，2012年以來(lái)，價(jià)格未有持續回落的趨勢�？傮w而言，今年1月~3月整體價(jià)格穩定在低位，基本維持在1.5萬(wàn)元/平方米左右，個(gè)別樓盤(pán)甚至呈現出緩慢上升的態(tài)勢。
北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數據顯示，截至3月25日，3月份北京純商品住宅(不含保障房)網(wǎng)簽總量為4026套，3月的前三周中各周網(wǎng)簽量呈現逐步上漲趨勢。大興作為南城重點(diǎn)開(kāi)發(fā)的區域，樓市熱度持續釋放，區域剛需盤(pán)暢銷(xiāo)。截至3月25日，大興區3月商品房住宅成交達到了1016套，總成交量占據全市成交套數的比例達到了21.5%，成交均價(jià)為每平方米16012元，環(huán)比微漲。
對于通州、大興新樓盤(pán)成交量回暖，價(jià)格也略有上揚，北京房地產(chǎn)協(xié)會(huì )副會(huì )長(cháng)陳國強對《投資者報》記者表示，總體來(lái)看，北京的房?jì)r(jià)還未調整到合理的區域，仍存在下調的空間。
他對《投資者報》記者說(shuō)，現在北京樓市成交量上升，主要有兩個(gè)原因，一是房地產(chǎn)商的打折優(yōu)惠，價(jià)格確實(shí)有所回落；二是，信貸政策有所寬松，這對剛需購房者而言，負擔減輕不少。
對于3月以來(lái)通州商品房成交量的復蘇。中原市場(chǎng)研究部總監張大偉則稱(chēng)，可以看到，通州的發(fā)展利好是剛性的，房?jì)r(jià)回落也是實(shí)際存在的，短期內通州成交量還將繼續升溫。