北京市近期公布的數據顯示，今年一季度，北京全市新建普通住房成交約1.6萬(wàn)套，成交均價(jià)每平方米12326元，比去年同期下降20.7%，比去年全年下降6.4%。
數據表明，北京市2011年提出的“新建普通住房?jì)r(jià)格與2010年相比穩中有降”的年度房?jì)r(jià)調控目標順利完成。
從去年四季度開(kāi)始，樓市出現了一波“降價(jià)潮”。全國兩會(huì )后的記者會(huì )上，溫家寶總理回答記者提問(wèn)時(shí)指出，一些地方房?jì)r(jià)還遠遠沒(méi)有回到合理價(jià)位，因此，調控不能放松。
那么，房?jì)r(jià)還會(huì )繼續降嗎？近期樓市成交出現回暖，價(jià)格會(huì )不會(huì )就此反彈？正在觀(guān)望的普通購房者，又要如何應對充斥著(zhù)各種預測和判斷的樓市呢？
“以?xún)r(jià)換量”帶動(dòng)成交回暖
無(wú)論看統計數據，還是看一些樓盤(pán)的銷(xiāo)售情況，一線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)確實(shí)降了。
除了北京以外，國家統計局公布的2月70個(gè)大中城市房?jì)r(jià)數據顯示，新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降了的城市有45個(gè)，持平的城市有21個(gè)，上漲的城市僅有4個(gè)。
在成交量持續低迷的市場(chǎng)上，除了高端豪宅以外，似乎只有那些瞄準自住型需求、降價(jià)明顯、性?xún)r(jià)比高的項目才能賣(mài)得動(dòng)。據統計，今年以來(lái)，北京簽約10套以上的約60個(gè)項目中，有70%是在去年調低入市價(jià)格的基礎上進(jìn)一步加大了打折促銷(xiāo)力度。如順義區一個(gè)項目去年全年銷(xiāo)售不足三成，今年售價(jià)下調了20%以上，降為每平方米1.2萬(wàn)元，很快售罄。而大興區去年11月開(kāi)盤(pán)的一個(gè)項目，以低于周邊近20%的價(jià)格入市，立刻成為區域的銷(xiāo)售冠軍，也拉低了區域的房?jì)r(jià)。
隨著(zhù)房?jì)r(jià)的明顯下降，3月份起，各地樓市成交量也出現了明顯復蘇。相比成交量跌入近兩三年最低點(diǎn)的1、2月份，3月份一線(xiàn)城市的成交量上漲達到50%左右。售樓處的人氣也逐漸旺了起來(lái)，市場(chǎng)似乎迎來(lái)了“小陽(yáng)春”。
“今年北京市普通住房?jì)r(jià)格仍在保持持續下降的態(tài)勢，市場(chǎng)以?xún)r(jià)換量的態(tài)勢十分明顯�！北本┓繀f(xié)秘書(shū)長(cháng)陳志介紹，從市場(chǎng)交易主要購買(mǎi)人群看，九成都是首次置業(yè)。投資投機性需求繼續得到抑制。
但進(jìn)入4月份，成交量又再次出現大幅下滑。業(yè)內人士普遍認為，樓市成交量的大幅波動(dòng)，說(shuō)明市場(chǎng)的回暖缺乏足夠的需求支撐，很難持續。
在開(kāi)發(fā)商看來(lái)，即便是短暫的“小陽(yáng)春”，也是近年來(lái)難得的銷(xiāo)售黃金期�！俺山涣康幕嘏�，受益于銀行降低了首套房貸的門(mén)檻，以及一些限購的城市新年釋放了一些獲得購房資格的需求，絕不意味著(zhù)市場(chǎng)全面回暖了�！�
一位房地產(chǎn)企業(yè)負責人告訴記者，開(kāi)發(fā)商不可以盲目樂(lè )觀(guān)，應該繼續維持降價(jià)的策略，趁著(zhù)好時(shí)候抓住機會(huì )多搶一些剛需。
一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)將繼續下降
時(shí)至今日，人們對2009年3、4月份房?jì)r(jià)在“小陽(yáng)春”的帶動(dòng)下一路飆升仍然印象深刻。也有不少人擔心，如今，市場(chǎng)成交量有所回暖，房?jì)r(jià)會(huì )不會(huì )就此反彈，停止調整的步伐。
“今年初開(kāi)始，各級政府反復表示要繼續堅持房地產(chǎn)調控，尤其是總理在兩會(huì )后記者會(huì )上的堅定表態(tài)，已經(jīng)讓市場(chǎng)認為調控可能放松、房?jì)r(jià)可能反彈的猜測徹底被否定了�！毙褫x集團副董事長(cháng)林偉表示，只要以限購、限貸為核心的房地產(chǎn)調控政策不松動(dòng)，市場(chǎng)就難以迎來(lái)需求的大爆發(fā)，房?jì)r(jià)也就不可能大反彈。今年一線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)將繼續下降的趨勢已經(jīng)被廣泛認可。
樓市調控政策層面未見(jiàn)松動(dòng)，在執行層面則進(jìn)一步收緊。據記者了解，一些城市對調控政策的執行力度一度有所放松，包括限購、限貸在內的一些政策，通過(guò)“找人”，都能設法規避，甚至成了某種公開(kāi)的潛規則。為了打擊其中涉及的相關(guān)主管部門(mén)的腐敗現象，確保調控政策嚴格落實(shí)，部分城市已經(jīng)開(kāi)始調查相關(guān)工作人員，并對其中涉及的問(wèn)題進(jìn)行了處理。
前幾年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，被業(yè)內人士認為“風(fēng)太大，豬都能飛”，開(kāi)發(fā)商們個(gè)個(gè)賺得盆滿(mǎn)缽滿(mǎn)。隨著(zhù)房地產(chǎn)調控的持續深入，房地產(chǎn)企業(yè)的處境也在發(fā)生變化。目前公布2011年年報的70多家上市房地產(chǎn)企業(yè)，庫存超過(guò)9000億元，再創(chuàng )歷史新高。同時(shí)，年報也反映出房地產(chǎn)企業(yè)普遍面臨資金鏈緊張、負債高企、償債壓力大的狀況。這意味著(zhù)今年的樓市將以“去庫存”為主題，持續的降價(jià)促銷(xiāo)將是必然。
北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部分析認為，年初一些項目嘗到了“以?xún)r(jià)換量”的甜頭，這會(huì )對市場(chǎng)產(chǎn)生示范效應，其他沒(méi)有降價(jià)的、促銷(xiāo)力度不夠的項目，為了銷(xiāo)售必然會(huì )跟進(jìn)降價(jià)。一線(xiàn)城市整體房?jì)r(jià)仍將呈現穩中有降的趨勢。
去年開(kāi)始，由于樓市低迷，開(kāi)發(fā)商拿地變得更加謹慎，“底價(jià)成交”成為住宅土地市場(chǎng)上越來(lái)越普遍的現象。這也意味著(zhù)，房?jì)r(jià)成本的重要構成之一——地價(jià)成本大幅降低�！拔磥�(lái)房地產(chǎn)調控會(huì )呈現常態(tài)化的趨勢，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的凈利潤率估計將穩定在10%—15%左右，土地成本的下降，必然會(huì )拉低未來(lái)房?jì)r(jià)的成本，房?jì)r(jià)也沒(méi)有大幅上漲的成本基礎�！饼埡禺a(chǎn)有關(guān)負責人告訴記者。
堅持調控不動(dòng)搖
無(wú)論是買(mǎi)是租，讓普通百姓住得起房，終究是中國樓市發(fā)展無(wú)法回避的問(wèn)題。
政府提出要通過(guò)調控，促進(jìn)房?jì)r(jià)回到“合理價(jià)位”。人們計算房?jì)r(jià)收入比，剖析房?jì)r(jià)成本……但無(wú)論以哪個(gè)標準看，不少城市的房?jì)r(jià)仍然處于過(guò)高的水平。
即便在統計數據顯示房?jì)r(jià)不斷下降的情況下，仍有不少居民反映，身邊的樓盤(pán)根本沒(méi)有降價(jià)，有的甚至還在逆市漲價(jià)。觀(guān)察北京、上海等地房?jì)r(jià)調整的結構，遠郊區降價(jià)力度顯然較大，而地段較好、公共配套完善的區域，房?jì)r(jià)仍然維持在高位。
因此，除了房?jì)r(jià)收入比、成本、銷(xiāo)售量等技術(shù)性指標，普通家庭能否承受，也將是判斷房?jì)r(jià)是否合理的重要標準。
對自住型需求的購房者而言，當前買(mǎi)房過(guò)高的門(mén)檻也讓他們感到買(mǎi)房難。在差別化的信貸政策和限購政策的影響下，去年以來(lái)一些居民自住型購房需求也遭到調控政策的“誤傷”。房?jì)r(jià)下降的額度甚至趕不上利率上漲增加的支出，普通居民買(mǎi)房的門(mén)檻反而更高了，這有違調控的初衷。
因此，國務(wù)院發(fā)展研究中心有關(guān)專(zhuān)家指出，在堅持調控促使房?jì)r(jià)繼續下降的同時(shí)，要對居民合理的自住型購房需求予以保護和鼓勵。調控政策要突出“鼓勵消費、抑制投機”的特點(diǎn)。
近期，部分銀行在一定程度上恢復了首套房貸的利率優(yōu)惠，降低了首次置業(yè)的門(mén)檻。一些項目的價(jià)格似乎降到了相對合理的水平，樓市成交量忽高忽低，一些擔心“踏空”的普通購房者很迷惑，到底現在該不該買(mǎi)房？
業(yè)內專(zhuān)家認為，從目前的情況看，一線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)出現暴跌的可能性不大，基本會(huì )呈現穩中有降的趨勢。購房者應該保持淡定，不要被各種數據擾亂�？梢赃x取自己中意的地段和項目，重點(diǎn)關(guān)注這些項目的房?jì)r(jià)信息，如果價(jià)格降到自己認為相對合理也可以承受的水平，可以出手買(mǎi)房，并盡可能增加首付比例，可以享受比較大的折扣優(yōu)惠，在高利率情況下，還可以降低房貸利息成本。
“既然在未來(lái)一段時(shí)間內房?jì)r(jià)不大可能出現大的反彈，不妨進(jìn)一步觀(guān)望，讓時(shí)間來(lái)檢驗房?jì)r(jià)是否合理�！鄙鲜鰧�(zhuān)家表示，購房者應有足夠的耐心，堅持自己對市場(chǎng)的判斷，靜待市場(chǎng)博弈的結果。但人人都成功“抄底”的可能性很小，還是要結合自己的需求和承受能力，擇機入市。
同時(shí)，在自身支付能力有限的情況下，“強行”買(mǎi)房會(huì )影響家庭的生活質(zhì)量，不妨通過(guò)租房來(lái)解決階段性的住房問(wèn)題。
江蘇省建設廳廳長(cháng)周嵐認為，政府要促進(jìn)房?jì)r(jià)進(jìn)一步回歸到合理水平，還要進(jìn)一步完善住房供應結構，引導企業(yè)多建設中小戶(hù)型、中低價(jià)位的普通商品房，從而拉低整體房?jì)r(jià)。有眼光的開(kāi)發(fā)商也應該能看到，未來(lái)誰(shuí)能增加普通住房的供應，誰(shuí)就能多搶占市場(chǎng)份額。政府也要把盤(pán)活、規范租賃市場(chǎng)作為完善住房供應體系的重要環(huán)節，讓人們有房可租、租得起房。
“經(jīng)過(guò)兩三年的調控，政府、企業(yè)和購房者的心理都會(huì )變得更加理性。更重要的是讓住房制度和相關(guān)政策逐步穩定下來(lái)，政策穩定了，市場(chǎng)也更容易穩定�！敝軑拐f(shuō)，房?jì)r(jià)不再暴漲暴跌的時(shí)候，購房者的心態(tài)和預期也才能穩定，這樣的樓市才是健康的樓市。