2012年一季度，房地產(chǎn)調控的政策預期不改，住宅市場(chǎng)繼續受到抑制。在土地市場(chǎng)，年后各地方政府開(kāi)始新一輪推地，但由于開(kāi)發(fā)商過(guò)去幾年積地未消，同時(shí)對未來(lái)房產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展預期也不甚明朗，普遍奉行“加快銷(xiāo)售、減緩拿地、確保資金安全”的策略，拿地意愿不強。全國住宅用地市場(chǎng)成交形勢依舊慘淡，土地價(jià)格和溢價(jià)率也持續走低。
　　然而，市場(chǎng)最低點(diǎn)恰是抄底的最佳時(shí)機。4月，萬(wàn)科今年首度拿地，耗資1.9億布局唐山；恒大在許昌、牡丹江等地購地，精準布局三線(xiàn)市場(chǎng)；招商地產(chǎn)自今年起每月出手，頻繁低價(jià)拿地。分析人士認為，市場(chǎng)持續低迷，中小企業(yè)此時(shí)無(wú)力也不敢拿地，而此時(shí)標桿房企擁有銷(xiāo)售、融資等更多優(yōu)勢，有實(shí)力在土地市場(chǎng)低位時(shí)抄底。此輪調控將促成行業(yè)大洗牌，未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的集中度將不斷提高。

　　住宅用地溢價(jià)率創(chuàng )歷史低位

　　2012年一季度，中國指數研究院監測的100個(gè)城市住宅用地樓面均價(jià)連續第二個(gè)季度同比、環(huán)比均下降。今年首季度，百城住宅用地樓面均價(jià)為1388元/平方米，同比下降11.2%。其中28個(gè)城市住宅地價(jià)同比上升，49個(gè)城市下降(其余23個(gè)城市2012或2011年一季度無(wú)成交)。具體不同類(lèi)型的城市，44個(gè)出臺限購政策的城市（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“限購城市”）平均價(jià)格同比下降20.7%，而未限購的56個(gè)城市（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“非限購城市”）上漲6.8%。從價(jià)格漲跌幅來(lái)看，同比漲幅較大的主要是非限購城市，如惠州、泉州等，降幅較大城市主要是華東和華南地區的限購城市，如三亞、南京、上海等。
　　2012年一季度，百城住宅用地平均溢價(jià)率降至歷史低位，為1.9%，環(huán)比再次下降，已低于2008年三季度的階段性低點(diǎn)2.7%。相比去年一季度，僅10個(gè)城市溢價(jià)率上升，溢價(jià)率為0的城市增至35個(gè)，比去年一季度增加23個(gè)，增長(cháng)近2倍。具體到不同類(lèi)型的城市，限購城市平均下降22.9個(gè)百分點(diǎn)，非限購城市平均下降16.8個(gè)百分點(diǎn)。溢價(jià)率較高的城市以中西部和珠三角的三線(xiàn)城市為主，如南昌、東莞、南寧等。溢價(jià)率同比下降較大的城市主要集中于長(cháng)三角和中西部地區，如鄭州、新鄉、揚州等，而上升較大的10個(gè)城市主要位于環(huán)渤海和中西部地區，如南昌、柳州、廊坊等。

　　重點(diǎn)城市土地出讓金縮水近半

　　作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的上游，土地市場(chǎng)今年以來(lái)一直呈現供需雙降的局面。土地賣(mài)不出高價(jià)，屢屢底價(jià)成交，政府寧可不推地，一季度重點(diǎn)城市土地供應量創(chuàng )下近5年來(lái)最低水平。
　　在中原集團研究中心監測的13個(gè)重點(diǎn)城市中，3月份全部用地供應990公頃，環(huán)比下降25%，處于2008年以來(lái)的較低供應水平。其中居住用地供應量?jì)H為202公頃，依然處于歷史低位水平；商辦用地供應143公頃，環(huán)比微增6%。
　　由于開(kāi)發(fā)商購地意愿低迷，一季度居住用地供應量695公頃，同比下降35%，是近5年中同期最低供應水平；商辦用地一季度供應量354公頃，同比下降15%，在近5年中處于同期較高供應水平。盡管相對于居住用地，一季度商辦用地供應較為充足，然而商辦用地供應依然低于去年同期水平，一定程度上反映了目前開(kāi)發(fā)商購地意愿低迷。
　　土地市場(chǎng)的低位運行，令地方政府的土地出讓金收入亦大幅縮水。在中原集團研究中心監測的13個(gè)重點(diǎn)城市中，一季度商辦用地出讓金同比大減52%，同時(shí)居住用地成交量亦持續低位，同比下降48%；導致13個(gè)城市全部用地出讓金僅887億元，同比大減47%，達到近五年中同期第二低位。

　　標桿房企抄底布局二、三線(xiàn)城市

　　然而對于房企來(lái)說(shuō)，低迷的土地市場(chǎng)正式抄底的最佳時(shí)機。由于中小房企資金實(shí)力較差，且對市場(chǎng)節奏的把握能力有限，在市場(chǎng)低迷時(shí)期往往不敢也無(wú)力拿地。但大型標桿房企此時(shí)已嗅到入市時(shí)機，底價(jià)拿地，重點(diǎn)布局二、三線(xiàn)城市，以囤積后續發(fā)展動(dòng)力。
　　在蟄伏三個(gè)月后，4月6日，萬(wàn)科2012年首度出手土地市場(chǎng)，耗資1.9億元拿下了兩幅位于唐山路北區東部建華東道地塊。這是萬(wàn)科在唐山的第三個(gè)項目，由此實(shí)現了萬(wàn)科在唐山東、西、南三個(gè)方位的全面布局。2012年整個(gè)一季度，萬(wàn)科在土地市場(chǎng)均未出手，毫無(wú)斬獲；而去年同期，萬(wàn)科在12個(gè)城市拿地19幅，規劃建筑面積高達548萬(wàn)平方米，投入106億。對于萬(wàn)科來(lái)說(shuō)，2012年去存貨、少買(mǎi)地是安全過(guò)冬的企業(yè)策略，但土地作為必不可少的生產(chǎn)資料，仍必須適時(shí)補充土地儲備。
　　4月上旬，恒大在許昌、牡丹江等三線(xiàn)城市新增土地儲備三幅，占地面積近30萬(wàn)平方米。在2012年前4個(gè)月，恒大保持每月在發(fā)展潛力巨大的二、三線(xiàn)城市進(jìn)行土地儲備，共計16處地塊，規劃建筑面積337萬(wàn)平方米，成交金額共計60億元。恒大地產(chǎn)預計今年市場(chǎng)表現不會(huì )太好，有意將一些產(chǎn)品進(jìn)行調整，而趁土地市場(chǎng)低迷時(shí)期持續儲備優(yōu)質(zhì)地塊，契合并保障了恒大今年戰略的推進(jìn)。
　　招商地產(chǎn)今年也在大舉拿地。4月10日，招商地產(chǎn)再次發(fā)布購入天津地塊的公告。至4月中旬，招商地產(chǎn)繼續著(zhù)每月購地的布局步伐，已在北京、天津以及貴州畢節三地新增土地儲備共計119萬(wàn)平方米，規模超過(guò)去年同期的4倍，置地投入逾40億。2012年的招商地產(chǎn)以雄厚的資金實(shí)力，在土地市場(chǎng)表現非�；钴S，頻繁低價(jià)拿地，在全國范圍內快速傳播著(zhù)品牌影響力。
　　業(yè)內人士認為，從近期土地市場(chǎng)上的表現來(lái)看，大多數中小房企的融資渠道相對艱難，而萬(wàn)科、恒大等的龍頭企業(yè)在銷(xiāo)售、融資和貸款方面顯然更具優(yōu)勢。此輪調控將是行業(yè)洗牌的重大契機，未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的集中度將不斷提高，優(yōu)勢資源逐漸向大型標桿房企聚合。