在嚴厲的樓市調控之下，商住樓的亂象也愈演愈烈。
《每日經(jīng)濟新聞》記者發(fā)現，北京城建旗下的商住樓項目北京城建·N次方現咄咄怪事：該樓盤(pán)在拿到預售證超2個(gè)月后才開(kāi)盤(pán)，開(kāi)發(fā)商還分層推出房源。
記者發(fā)現，住宅類(lèi)樓盤(pán)如果出現以上銷(xiāo)售行為，則屬于嚴重違規。對于商住樓來(lái)講，目前為止卻仍未有相關(guān)政策予以規范，這也是目前處于政策盲區中的商住樓市場(chǎng)生存的縮影，從而也催生了商住樓亂象。
可售房源未一次性開(kāi)盤(pán)
商住樓市場(chǎng)一直不缺乏新聞，北京城建旗下的北京商住樓北京城建N次方同樣未能逃出此怪圈。
《每日經(jīng)濟新聞》記者從該樓盤(pán)售樓處獲悉，北京城建N次方于3月17日首次開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售。
北京住建委官網(wǎng)資料顯示，北京城建N次方于1月15日拿到預售證，換句話(huà)說(shuō)，該樓盤(pán)開(kāi)發(fā)商北京城建旗下全資子公司北京世紀鴻城置業(yè)有限公司在拿到預售證超2月后才對外開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售。
對于北京城建如此做的原因，一位不愿透露姓名的業(yè)內人士向《每日經(jīng)濟新聞》記者解釋說(shuō)，北京城建N次方于1月15日拿到預售證，項目開(kāi)發(fā)商的原有商業(yè)邏輯可能是想搶占年前的傳統銷(xiāo)售小旺季。但北京樓市冰冷依舊的殘酷現實(shí)打亂了開(kāi)發(fā)商的如意算盤(pán)。統計數據顯示，2012年1月北京商品住宅成交量為4437套，環(huán)比下降近七成，同比下降近六成。在這種背景下，開(kāi)發(fā)商選擇了捂盤(pán)，直至3月北京樓市回暖，才于3月17日開(kāi)盤(pán)。
北京住建委官網(wǎng)統計數據顯示，3月北京商品住宅成交量達8085套，環(huán)比增長(cháng)46.6%，同比增長(cháng)40.8%，樓市成交回暖跡象明顯。
值得注意的是，北京城建的捂盤(pán)行為卻不一定是違規行為。
2010年4月由住建部出臺并開(kāi)始實(shí)施的
《關(guān)于進(jìn)一步加強房地產(chǎn)市場(chǎng)監管完善商品住房預售制度有關(guān)問(wèn)題的通知》第一條明確規定：“取得預售許可的商品住房項目，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要在10日內一次性公開(kāi)全部準售房源及每套房屋價(jià)格，并嚴格按照申報價(jià)格，明碼標價(jià)對外銷(xiāo)售”，但該規定的監督對象為商品住房，不包括商住樓。
類(lèi)似的監管尷尬同樣出現在分層銷(xiāo)售方面。北京住建委官網(wǎng)資料顯示，北京城建N次方于3月15日拿到預售證，預售房源為21號辦公、商業(yè)樓及3號地下車(chē)庫，該樓棟層高為18層，合計上市房源為639套。
但在實(shí)際銷(xiāo)售中，北京城建并未一次性推出可售房源，而是分層分批推出這批拿到預售證的房源。
《每日經(jīng)濟新聞》記者獲悉，該樓盤(pán)于3月17日首次開(kāi)盤(pán)，推出8、9層，合計98套房源，預計4月底再次開(kāi)盤(pán)，推出10、11層，合計房源98套。
上述業(yè)內人士對此分析說(shuō)，北京城建N次方的做法就是變相捂盤(pán)。尤其在目前樓市成交低谷之下，一些具體樓盤(pán)的項目開(kāi)發(fā)商因為蓄客量不足，便通過(guò)此舉，以延長(cháng)蓄客，然后通過(guò)蓄客量的積累量來(lái)分批推出上市房源，以控制上市節奏，達到人為控制具體樓盤(pán)一定階段的供需關(guān)系。
《關(guān)于進(jìn)一步加強房地產(chǎn)市場(chǎng)監管完善商品住房預售制度有關(guān)問(wèn)題的通知》規定：拿到預售證的房企，需一次性推出所有可售房源，“未在規定時(shí)間內對外公開(kāi)銷(xiāo)售或未將全部準售房源對外公開(kāi)銷(xiāo)售，要嚴肅查處”。但此規定同樣只適用于商品住房，不包括商住樓。因此北京城建N次方類(lèi)似的變相捂盤(pán)行為同樣難以被明確界定為違規行為。
記者發(fā)現，該樓盤(pán)從“出生”時(shí)起便充滿(mǎn)爭議，其境遇就如同爭議聲中走過(guò)來(lái)的商住樓一樣。
北京規劃委官網(wǎng)上的資料顯示，北京城建N次方規劃許可證編號為“2011規（朝）建字0040號”，核發(fā)時(shí)間為2011年5月3日。2011年6月1日，由北京市住建委、發(fā)改委、規劃委、商務(wù)委、國土局等五部門(mén)聯(lián)合頒發(fā)了被業(yè)內稱(chēng)作商住樓禁令的
《關(guān)于加強部門(mén)聯(lián)動(dòng)
完善商業(yè)、辦公類(lèi)項目管理的通知》。雖然北京城建N次方的規劃許可證核發(fā)時(shí)間在此禁令之前，但是北京住建委房屋市場(chǎng)管理處一位不愿透露姓名的相關(guān)人士在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪(fǎng)時(shí)卻透露，實(shí)際上早在2011年6月1日《通知》出臺前的2010年，北京規劃委、北京住建委等部門(mén)就已經(jīng)出臺相關(guān)內部規定，禁止審批商住樓項目。
記者就以上相關(guān)疑問(wèn)聯(lián)系北京城建相關(guān)負責人，但截至發(fā)稿時(shí)，對方尚未對北京城建N次方在銷(xiāo)售過(guò)程中的相關(guān)疑問(wèn)作出回應。
一塊尚未設防的監管盲區
北京城建N次方身上所體現出的“不設防”的政策監管特點(diǎn)，正是時(shí)下中國商住樓生存現狀的縮影。值得關(guān)注的是，商住樓已成為時(shí)下樓市中不可忽視的現實(shí)存在，且在限購令的背景下，正在“茁壯成長(cháng)”。
以北京為例，偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院的一份統計數據顯示，截至3月，“京十五條”執行一年來(lái)，北京銷(xiāo)售套數排名前15名的樓盤(pán)項目中，4個(gè)為商住或者商住、住宅混合項目，占據上榜樓盤(pán)數量的近1/3，而上年同期僅有一個(gè)商住或者商住、住宅混合項目擠進(jìn)榜單，表明北京加強版限購令出臺之后，北京商住樓的熱銷(xiāo)程度不退反進(jìn)。
亞豪機構的一份統計數據也佐證了這一點(diǎn)。這份統計數據顯示，截至3月，自去年2月17日“京十五條”出臺加強版限購令至今，北京成交量超過(guò)300套的住宅類(lèi)項目共有60個(gè)，其中商住樓數量達23個(gè)，占比超過(guò)1/3。而截至3月，北京樓市在售的商住樓數量高達44個(gè)。換句話(huà)說(shuō)，在售的40多個(gè)商住樓中，近半商住樓的成交量超過(guò)300套，成交形勢較為樂(lè )觀(guān)，這與住宅市場(chǎng)成交量?jì)r(jià)齊跌的窘境形成了鮮明反差。
亞豪機構副總經(jīng)理高姍對此怪象解釋說(shuō)，“京十五條”為2010年5月北京開(kāi)始實(shí)施的第一版限購令的加強版本，限購條件更為苛刻，相應的被限購人群基數更大。在地產(chǎn)調控的持續高壓下，北京房?jì)r(jià)出現了下行調整，一些不具住宅購房資格的剛需客群開(kāi)始大量流向商住樓市場(chǎng)，借此實(shí)現住房夢(mèng)。同時(shí)還能借此在CPI高漲背景下實(shí)現一定的保值、增值目的。
在采訪(fǎng)中，一位重慶人在京買(mǎi)房的故事極具代表性。
這位高姓重慶人介紹說(shuō)，父母為了支持自己這個(gè)獨生子在京買(mǎi)房，在2011年1月將重慶老家的房屋賣(mài)掉，然而正當他們短暫看房后準備出手買(mǎi)房時(shí)，2011年2月17日北京加強版限購令出臺，連續五年的社保要求將其擋在了購房資格門(mén)外。由于已無(wú)退路，被逼之下，選擇了北京的一個(gè)名叫SOCO公社的商住樓。
比較尷尬的是，商住樓的行業(yè)境遇，就如同地下金融，事實(shí)存在著(zhù)卻有意或無(wú)意地被監管政策遺漏。因為事實(shí)存在，但又未被正面監管引導，導致目前商住樓市場(chǎng)盛行叢林法則。在叢林法則的博弈中，相對弱勢且分散的購房者，往往成為博弈中的被動(dòng)方與受害者。
《每日經(jīng)濟新聞》記者此前報道的北京知名商住樓項目IN北京就是典型。該小區于去年11月開(kāi)始陸續交房，然而收房的業(yè)主們突然發(fā)現，開(kāi)發(fā)商當初的民電使用、商業(yè)配套、小區班車(chē)等承諾皆成泡影。后來(lái)北京住建委介入調查此事，目前，業(yè)主們的訴求仍未得到開(kāi)發(fā)商的正面回應。而弱勢方的業(yè)主們也只能繼續自己的漫漫維權路。