中國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商正在經(jīng)歷艱難的時(shí)刻。渣打銀行最新的調研顯示，他們的拿地意愿降低，土地流拍個(gè)案增多，地價(jià)已經(jīng)回落。與此同時(shí)，房屋庫存仍在增加，盡管幅度不大，但足以讓開(kāi)發(fā)商預期房?jì)r(jià)還會(huì )有20%以?xún)鹊慕捣��?BR>　　今年2月底，渣打銀行的研究團隊在二三線(xiàn)城市，對30家房地產(chǎn)商進(jìn)行了問(wèn)卷調查和研究探討。這些城市包括成都、武漢、南京、杭州、西安、石家莊、中山和肇慶。渣打銀行發(fā)現，中國房地產(chǎn)正處于“弱平衡”狀態(tài)，短期內建設前景穩定，“但是顯然，3個(gè)月之后有可能更趨疲軟”。
　　這種預期或許與房地產(chǎn)商融資狀況相關(guān)。渣打銀行的調研團隊發(fā)現，對開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，融資環(huán)境雖日趨緊張，但并沒(méi)有極度惡化。至于開(kāi)發(fā)商的現金狀況，24家稱(chēng)當地開(kāi)發(fā)商很緊張或者擔憂(yōu)。少數幾家表示非常擔憂(yōu)。但有6家認為，如果3個(gè)月內銷(xiāo)售狀況不改善，即將面臨破產(chǎn)風(fēng)險。
　　開(kāi)發(fā)商為了籌集現金而出讓土地或工程項目，19家調查對象稱(chēng)，知道有這樣的事情發(fā)生。
　　此刻，沒(méi)有哪個(gè)開(kāi)發(fā)商不希望政策放松。不過(guò)，他們感到中央政府的決心不易動(dòng)搖。77%的開(kāi)發(fā)商認為未來(lái)3個(gè)月中央不會(huì )改變房地產(chǎn)政策。
　　如果政策放松，會(huì )是什么形式的放松？開(kāi)發(fā)商回答居首的是更寬松的銀行貸款，其次是下調房貸利率(事實(shí)上這正在發(fā)生)，再次是允許信托公司給開(kāi)發(fā)商的信托貸款展期，此外，還有放松限購及地方政府收購開(kāi)發(fā)商手中的項目用作保障房。
　　盡管如此，房地產(chǎn)市場(chǎng)些許曙光已然出現。今年春節假期之后房屋銷(xiāo)售狀況有所改善。房屋銷(xiāo)量與前兩年高潮時(shí)相比仍處于低水平，但自春節假期以來(lái)，銷(xiāo)量保持向上的態(tài)勢。政策層面，近期中國人民銀行表態(tài)，鼓勵銀行支持房地產(chǎn)企業(yè)建設普通商品住宅，并鼓勵銀行降低首次購房人的購房貸款利率。
　　渣打銀行的調研顯示，一線(xiàn)城市正引領(lǐng)新房?jì)r(jià)格的調整，二線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)調整目前也已開(kāi)始。 三線(xiàn)城市住宅平均售價(jià)仍然較為穩定。不過(guò)，地方政府可以通過(guò)多種方式干預房?jì)r(jià)，如暫停頒發(fā)高端項目銷(xiāo)售許可證等，因此，房?jì)r(jià)均價(jià)并不可信。土地市場(chǎng)亦顯疲態(tài)，尤其是一線(xiàn)和二線(xiàn)城市。盡管土地出讓面積增長(cháng)非常有限，平均地價(jià)卻明顯下降。地方政府財政壓力繼續加大。
　　目前，開(kāi)發(fā)商的建設活動(dòng)沒(méi)有大幅度減少，甚或略有反彈。30家開(kāi)發(fā)商中有14家反映當前在建的房地產(chǎn)項目較3個(gè)月之前增多，9家開(kāi)發(fā)商的在建項目少于3個(gè)月之前。至于未來(lái)3個(gè)月的建設活動(dòng)，12家開(kāi)發(fā)商表示建設項目將會(huì )增加；9家開(kāi)發(fā)商表示可能會(huì )減少。
　　“部分開(kāi)發(fā)商建設活動(dòng)反彈的原因之一，可能是地方政府強制要求開(kāi)發(fā)商在拿地之后兩年內進(jìn)行建設開(kāi)發(fā)。受訪(fǎng)的30家開(kāi)發(fā)商中，有21家感受到這種壓力，數量比上次調研時(shí)多。其他可能的原因包括開(kāi)發(fā)商需要進(jìn)行開(kāi)發(fā)、售房以保持現金流，以及二三線(xiàn)城市購房政策相對較為寬松�！痹�打銀行大中華區研究部主管王志浩表示。此次調研的結果并不支持今年商品房建設將陷入冰凍期的觀(guān)點(diǎn)。
　　然而，此時(shí)開(kāi)發(fā)商變得更加謹慎。16家開(kāi)發(fā)商表示未來(lái)3～6個(gè)月沒(méi)有拿地計劃。26家開(kāi)發(fā)商表示多次見(jiàn)到過(guò)地方政府土地拍賣(mài)流拍。地價(jià)的向下調整較為明顯，地價(jià)觸底的預期也較為強烈。17家開(kāi)發(fā)商報告地價(jià)回調幅度達到5%~10%。還有3家開(kāi)發(fā)商報告的地價(jià)降幅甚至達到11%~20%。三分之二的開(kāi)發(fā)商預期未來(lái)3個(gè)月地價(jià)不會(huì )進(jìn)一步下降。30家開(kāi)發(fā)商中只有9家預期未來(lái)3個(gè)月地價(jià)還會(huì )再降5%~10%。
　　房子銷(xiāo)售情況既不好，也不太壞。30家開(kāi)發(fā)商中，三分之一反映春節期間房屋銷(xiāo)量低于預期，只有6家稱(chēng)好于預期。半數受訪(fǎng)者認為他們的同行2月的銷(xiāo)量顯示出一些回暖的跡象，11家稱(chēng)銷(xiāo)售穩定，但銷(xiāo)量很低。只有4家認為其競爭對手的銷(xiāo)售狀況惡化了。
　　在此種情況下，開(kāi)發(fā)商對需求的信心增強了。19家受訪(fǎng)公司感到信心略增，4家感到信心大增。這種信心部分源于對房?jì)r(jià)下調可能帶來(lái)的市場(chǎng)反應。近2/3的開(kāi)發(fā)商稱(chēng)10%~20%的降價(jià)帶來(lái)了積極的反應，較上次調研增加了6家，而一半以上的受訪(fǎng)公司稱(chēng)，降價(jià)幾乎沒(méi)有對銷(xiāo)量起到刺激作用。
　　未售房屋存量在上升，但沒(méi)有飆升。23家房地產(chǎn)商反映他們所在地區的房屋庫存量稍許超出預期，只有幾家反映存量遠遠高于預期。70%的受訪(fǎng)公司反映其所在地區的房屋庫存在緩慢增加。
　　和人們的感覺(jué)一致，更多開(kāi)發(fā)商開(kāi)始降低房?jì)r(jià)。渣打銀行調研的這30家開(kāi)發(fā)商中，22家反映其所在城市一手房降價(jià)高達10%。7家反映價(jià)格持平。兩家聲稱(chēng)價(jià)格下降了11%~20%�！�2011年10月，2/3的開(kāi)發(fā)商認為未來(lái)6個(gè)月的房?jì)r(jià)將下跌10%左右，事實(shí)證明確實(shí)如此�！蓖踔竞票硎�，部分開(kāi)發(fā)商認為近期房?jì)r(jià)將繼續下滑。