號稱(chēng)佳兆業(yè)有史以來(lái)最大規模的促銷(xiāo)活動(dòng)在4月下旬展開(kāi)。深圳佳兆業(yè)方面稱(chēng)，活動(dòng)將持續到整個(gè)5月，集中推出百億貨值的剛需產(chǎn)品，對80-120平方米的中小戶(hù)型有不同優(yōu)惠。
一場(chǎng)房地產(chǎn)商的營(yíng)銷(xiāo)和價(jià)格暗戰將在五一打響。本報記者獲悉，在一季度地產(chǎn)行業(yè)存貨高企和銷(xiāo)售慘淡之下，二季度被視為全年任務(wù)達成的風(fēng)向標，被房企普遍寄予厚望。眾多房地產(chǎn)商已做好準備，將于近期推出大規模推盤(pán)及促銷(xiāo)活動(dòng)。
另一方面，房企代表們如任志強等又不斷對外界暗示，一季度實(shí)體經(jīng)濟放緩乃是房地產(chǎn)投資增速下滑的影響，目前保增長(cháng)仍是主要方向，房?jì)r(jià)不會(huì )像一些人期待的那樣繼續跌下去。而房地產(chǎn)投資增速下滑會(huì )影響未來(lái)兩三年的供應，房?jì)r(jià)或將反彈或暴漲。
事實(shí)是否果真如此？
高存貨壓力
3月份至今，雖然樓市出現明顯的回暖，但房地產(chǎn)行業(yè)基本面并未發(fā)生根本改變。
4月23日，廣東省房協(xié)發(fā)布報告稱(chēng)，截至3月期末，廣東省商品房待售面積3105.42萬(wàn)平方米，待售面積處于10年來(lái)最高位。一季度，商品房銷(xiāo)售面積與銷(xiāo)售金額均出現明顯下滑，銷(xiāo)售均價(jià)則為7702元/平方米，同比下降4.9%。
房企的存貨數據也仍在增長(cháng)。截至4月23日，萬(wàn)科、保利、招商和新城四家房企發(fā)布的一季度報告顯示，四家房企的存貨合計4516.82億元，比2012年初增加4.36%。鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)部陳雪認為，與去年相比，今年四大房企存貨增速明顯放緩，并非“以?xún)r(jià)換量”去庫存效果好于2011年同期，而主要是房企拿地謹慎及新開(kāi)工量的減少。
中原地產(chǎn)報告亦稱(chēng)，2012年是房企的償債高峰年，其中僅房地產(chǎn)信托償還的規模就已達約2500億。房企資產(chǎn)負債率處于歷史高位，償付能力堪憂(yōu)。
在上述背景下，北京中原市場(chǎng)研究部分析，去庫存成為房企共同的選擇。包括萬(wàn)科、金地、中海、保利、恒大、龍湖、綠城等眾多品牌開(kāi)
發(fā)商，都將提高去化速度作為今年重要的經(jīng)營(yíng)策略。
二季度搶收成了房企的主要目標。
搶收的主要市場(chǎng)，瞄準了剛需人群。佳兆業(yè)總裁金志剛認為，市場(chǎng)現狀是，投資客基本撤離，剛需客戶(hù)成為主要需求對象，在一季度業(yè)績(jì)慘淡下，今年剛需產(chǎn)品成為房地產(chǎn)公司們最為關(guān)注的市場(chǎng)。
“現在的市場(chǎng)是誰(shuí)走在前面誰(shuí)就贏(yíng)得先機�！苯咏颜讟I(yè)的人士對記者表示，佳兆業(yè)想在二季度業(yè)績(jì)實(shí)現“彎道超車(chē)”，利用五一假期隨行就市采取優(yōu)惠活動(dòng)，鎖定剛需。
3月份超萬(wàn)億的新增信貸，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)受益，剛需入市明顯。
“在通州、大興等之前深跌的區域，房?jì)r(jià)已經(jīng)出現止跌�！北本┲性禺a(chǎn)市場(chǎng)總監張大偉對本報記者表示，之前降價(jià)的項目如龍湖時(shí)代天街等，一旦有足夠的需求入市，便停止降價(jià)的優(yōu)惠，時(shí)代天街已從去年底入市的11000-12000元/平方米，回升到13000元/平方米。
不過(guò)，本報記者的調查顯示，這種價(jià)格的回升僅限于少數項目，市場(chǎng)主流仍是降價(jià)促銷(xiāo)。
張大偉也認為，市場(chǎng)已逐漸出現底部特征，降價(jià)項目已換來(lái)成交量，再降價(jià)的可能性不大，但是其他未降價(jià)項目為了銷(xiāo)售量必然會(huì )跟進(jìn)降價(jià)，部分剛需盤(pán)已出現相對高的性?xún)r(jià)比�！皹鞘幸廊淮嬖诶^續降價(jià)的空間�！睆埓髠フf(shuō)，之前未降價(jià)項目可能會(huì )迎來(lái)一次補跌過(guò)程。
21世紀不動(dòng)產(chǎn)高級分析師粟日表示，去年四季度以來(lái)的市場(chǎng)已經(jīng)證明，只有降價(jià)才能換得成交量，而一旦漲價(jià)就會(huì )嚇跑購房者，新房二手房均是如此。5月作為傳統銷(xiāo)售旺季，很多開(kāi)發(fā)商加大了推盤(pán)力度，只要符合消費者預期的價(jià)格，就能獲得較好的收成。預計成交回升的市場(chǎng)態(tài)勢有望在二季度得以保持。
五一價(jià)格暗戰 無(wú)須擔憂(yōu)供應減少推漲房?jì)r(jià)
與積極去化形成顯著(zhù)對比的是，一季度房企購地意愿持續低落。據中原地產(chǎn)數據，一季度購地金額環(huán)比和同比分別大幅下降，十大標桿房企權益購地金額為143億元，僅相當于去年同期的3成。其中，富力、華潤、金地和綠城4家房企都未補充新的土地儲備。
據國家統計局4月13日發(fā)布數據，2012年1-3月份，全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資10927億元，同比增長(cháng)23.5%，增速比1-2月份回落4.3個(gè)百分點(diǎn)。商品房銷(xiāo)售面積和住宅新開(kāi)工面積均出現負增長(cháng)。
有經(jīng)濟學(xué)家分析，一季度實(shí)體經(jīng)濟下滑，一個(gè)重要的原因來(lái)自于房地產(chǎn)投資放緩的影響。有一些開(kāi)發(fā)商則公開(kāi)表示，房地產(chǎn)投資的下滑，將影響未來(lái)兩三年供應，導致房?jì)r(jià)反彈。
國土部近日卻警告說(shuō)，國內在建工程存在過(guò)量的風(fēng)險。國土部數據顯示，截至2011年底，國內尚在開(kāi)發(fā)過(guò)程中的房地產(chǎn)用地15.04萬(wàn)宗，面積47.99萬(wàn)公頃，相當于過(guò)去三年年均供應量的4倍。國土部做出判斷，“處于在建狀態(tài)的已供土地數量充足，總體上能夠滿(mǎn)足持續開(kāi)發(fā)需求�！�
保利地產(chǎn)董事長(cháng)宋廣菊對本報記者表示，無(wú)需擔心投資放緩對供應的影響，她認為今年乃至今后的調控政策一定會(huì )有對沖機制，確保樓市供需平衡。
在國土部看來(lái)，對沖措施之一，就是促進(jìn)已供應土地盡快推向市場(chǎng)。據悉，國土部已經(jīng)將促開(kāi)發(fā)、促竣工作為2012年的重點(diǎn)工作，防范未竣工土地成為閑置土地。
而住建部則主抓控制投資需求�！罢呙婵刂仆顿Y性需求短期不能放松，無(wú)論是主觀(guān)、客觀(guān)都不敢放”，住建部政策研究中心主任秦虹表示。