隨著(zhù)天氣轉暖，樓市開(kāi)始期待“紅五月”�！拔逡弧惫澣掌陂g，剛需人群依舊是開(kāi)發(fā)商促銷(xiāo)大戰的必爭對象，京滬深等地樓盤(pán)打折促銷(xiāo)的“口號”異常響亮，但實(shí)際優(yōu)惠力度有限。
業(yè)內人士認為，隨著(zhù)稅收、信貸等政策支持力度增強，剛需人群購房成本會(huì )有所下降，購房者近期入市意愿增強，預計5月新房市場(chǎng)將出現短暫的供需兩旺態(tài)勢。房?jì)r(jià)下降趨勢依然存在，但由于部分項目?jì)r(jià)格出現小幅回漲，總體上看新房均價(jià)或基本保持穩定。
開(kāi)發(fā)商促銷(xiāo)力度有限
“五一”節日期間舉行的2012年上海房地產(chǎn)春季展示會(huì )成為當地樓市的“風(fēng)向標”。不過(guò)，展會(huì )上開(kāi)發(fā)商的促銷(xiāo)手段雖然不少，但優(yōu)惠力度相當有限。
此次房展會(huì )折扣幅度最大的當數農工商房地產(chǎn)的農房碧云公館項目，折扣力度達6.9折。銷(xiāo)售人員聲稱(chēng)，該項目還有部分尾盤(pán)房源，面積從77平方米到175平方米不等，折扣單價(jià)從1.5萬(wàn)到2.2萬(wàn)元不等。實(shí)際上，這樣的價(jià)格已經(jīng)維持一段時(shí)間了。
位于松江區九亭的象嶼都城項目銷(xiāo)售人員稱(chēng)，目前該樓盤(pán)正在推90平方米以及115平方米兩種房源，總價(jià)優(yōu)惠50萬(wàn)元，折后單價(jià)為每平方米1.65萬(wàn)元。但據中國證券報記者了解，該項目之前價(jià)格水平一直如此。
綠地集團的多個(gè)項目看起來(lái)折扣力度也不小。其位于徐匯濱江的海珀旭暉報價(jià)5.7萬(wàn)元/平方米，且有8.5折優(yōu)惠。綠地東上海最高減45萬(wàn)元，而其優(yōu)惠之后的價(jià)格仍然高于同一區域其他樓盤(pán)價(jià)格。
一位參展的開(kāi)發(fā)商表示，此次展會(huì )折扣范圍和促銷(xiāo)力度大于3月的春季房展會(huì )，雖然大多數項目都有折扣，但參與折扣的房源數量并不多，往往也就幾套特價(jià)房，實(shí)際折扣沒(méi)有表面看上去那么大。
上置集團推出位于美蘭湖的香島原墅，部分特價(jià)房為1.6萬(wàn)元/平方米，但僅限幾套。一品漫城推出了總價(jià)300余萬(wàn)元的寬景別墅和800余萬(wàn)元的城市別墅，但這種特價(jià)房都只有1套房源。
21世紀不動(dòng)產(chǎn)上海區域市場(chǎng)研究部指出，“五一”上海房展會(huì )的成交情況，主要取決于觀(guān)展人次和購房意向。今年3月上海春季房展會(huì )期間，約有11萬(wàn)人次觀(guān)展，預登記套數只有500套。在近期政策面和買(mǎi)房心態(tài)無(wú)明顯變化情況下，“五一”房展會(huì )的成交不容樂(lè )觀(guān)。
房展會(huì )“遇冷”，一定程度上反映了新房市場(chǎng)成交低迷的現狀。根據偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院的數據監測，絕大多數城市4月新房成交量小幅下降。其中成都、貴陽(yáng)、三亞等3個(gè)城市環(huán)比降幅在20%以上。僅有北京、大連兩個(gè)城市成交量繼續上漲。
據上海房管局網(wǎng)上數據粗略統計，4月上海新建住宅成交面積為54.66萬(wàn)平方米，與3月相比，呈現出沖高回落態(tài)勢。繼3月成交量回暖之后，4月以來(lái)多個(gè)板塊均呈現下滑跡象，而上海全市商品住宅市場(chǎng)庫存仍然維持在960萬(wàn)平方米的高位，至少需要15個(gè)月以上的消化周期。
偉業(yè)我愛(ài)我家集團副總裁胡景暉認為，從供應方面來(lái)看，由于項目蓄客量普遍不足，多數開(kāi)發(fā)商不敢貿然入市，部分企業(yè)在3月下旬才開(kāi)始試探性入市，大多以消耗去年以來(lái)的庫存量為主；從購房需求方面來(lái)看，部分樓盤(pán)成交均價(jià)有所下調，房?jì)r(jià)下降預期依然存在。
深圳二手房成交反彈
新房市場(chǎng)雖然依舊低迷，但北京的二手房市場(chǎng)正逐步企穩，深圳的二手房市場(chǎng)則出現了回升勢頭。
根據北京住建委網(wǎng)站的網(wǎng)簽數據統計，2012年“五一”假期頭兩天(4月29日-30日)北京全市二手住宅網(wǎng)簽總量為305套，與2011年“五一”假期頭兩天的網(wǎng)簽量相比上漲了54%；與今年清明假期頭兩天的網(wǎng)簽量相比上漲了535%。
在今年1月的二手房成交量創(chuàng )下歷史新低之后，深圳的二手房成交出現觸底回升勢頭。1月深圳二手房?jì)H成交1402套，2月成交有所回升但仍不足2000套，3月成交進(jìn)一步回升至4366套。深圳中原地產(chǎn)認為，4月深圳二手房成交將接近甚至突破5000套。由于前4個(gè)月深圳少有新房開(kāi)盤(pán)，導致新房成交量下降，二手房再次成為市場(chǎng)成交主體。
近期，“剛需入市”成為樓市的熱門(mén)詞匯，多家地產(chǎn)中介機構將二手房成交回升歸因于此。深圳中原地產(chǎn)非營(yíng)業(yè)董事總經(jīng)理賀曉麗表示，一線(xiàn)城市需求旺盛，對于急于結婚或者子女入學(xué)的購房者來(lái)說(shuō)，只要房?jì)r(jià)出現微降，他們就會(huì )出手。
近期相對寬松的房貸政策也是促使二手房成交回升的重要原因。多家中介門(mén)店工作人員對中國證券報記者表示，目前首次購房者購買(mǎi)二手房基本上都能申請到9折利率，但是85折利率需要貸款200萬(wàn)以上才有可能申請到。與個(gè)人貸款額度有限的去年相比，眼下申請房貸顯然要順利得多。
中國證券報記者在深圳福田區的一住宅小區看到，1月曾經(jīng)出現每平方米17000元的價(jià)格，如今已經(jīng)漲至18000元以上。中介工作人員表示，隨著(zhù)近期成交的回升，這一樓盤(pán)的價(jià)格也有所上漲。在福田區另一個(gè)樓盤(pán)，附近的中介門(mén)店工作人員表示，該樓盤(pán)一套60余平方米的小戶(hù)型房源去年的價(jià)格超過(guò)130萬(wàn)元，而目前110多萬(wàn)就能買(mǎi)到。這位中介人士介紹，在深圳各個(gè)口岸附近的樓盤(pán)中，很多是被香港投資客購買(mǎi)，從去年下半年開(kāi)始，打算賣(mài)出手中房產(chǎn)的香港投資客越來(lái)越多。
深圳中原市場(chǎng)研究部認為，4月深圳二手房市場(chǎng)承繼3月態(tài)勢，成交量繼續上升，但從歷史數據來(lái)看，成交仍處于低位。預計未來(lái)成交量會(huì )繼續上升，但大幅上升的幾率較低。目前由于剛需持續釋放，新建住宅降價(jià)大勢所趨，部分業(yè)主對后市不樂(lè )觀(guān)，主動(dòng)調低了放盤(pán)價(jià)。結構性影響仍是主導二手住宅價(jià)格總體走勢主要因素，未來(lái)二手住宅價(jià)格仍將在底部震蕩。
相形之下，北京二手房市場(chǎng)則更為穩定。統計顯示，4月北京二手房簽約為9964套，均價(jià)為20150元/平方米，均與3月基本持平。
五月房?jì)r(jià)料趨向平穩
為了備戰5月樓市，不少開(kāi)發(fā)商集中入市了一批項目。北京中原市場(chǎng)研究部統計顯示，預計北京地區在5月入市的項目達到27個(gè)。除7個(gè)城區項目外，郊區項目占大部分，其中昌平、房山、大興、順義項目供應比較多，包括大興區的保利春天里、聯(lián)港·幸福灣，通州區的合生·濱江帝景，昌平區的首開(kāi)國風(fēng)美唐等定位剛需的項目均將在5月低價(jià)入市，大部分項目以降價(jià)求售為主。
數據顯示，截至4月27日，北京商品房住宅成交均價(jià)依然平穩，主要成交熱點(diǎn)項目集中在之前熱銷(xiāo)的中低價(jià)項目，郊區項目依然占據主流市場(chǎng)。這一趨勢預計在5月將繼續延續，而且大興、通州等熱點(diǎn)區域項目供應將明顯增加。
業(yè)內人士指出，在限購調控政策不松動(dòng)的大環(huán)境下，限貸舉措抑制了大部分需求，區域內的庫存量及潛在供應量決定了區域內房?jì)r(jià)下調的深度。而北京城區因為供應量的絕對稀缺，使得價(jià)格大幅調整可能性非常小。
胡景暉預計，隨著(zhù)各項針對首套購房人群的優(yōu)惠政策逐步落地，5月全國大部分城市將迎來(lái)年內成交量的高峰；整體房?jì)r(jià)下降趨勢依然存在，但由于部分項目新一期產(chǎn)品出現升級，價(jià)格出現小幅回漲，各城市5月均價(jià)或維持穩定。由于5月新推項目中，多半項目為老盤(pán)后期，位置和戶(hù)型均比前一期產(chǎn)品優(yōu)越，購房者可以考慮入市。對于少部分純新項目，建議購房者多比較一下周邊項目情況綜合考慮。
業(yè)內人士指出，從“五一”期間樓市總體情況看，未來(lái)新盤(pán)會(huì )繼續不斷入市，開(kāi)發(fā)商將有針對性地推出與需求人群特征匹配的房源。在稅收、信貸政策的支持下，剛需人群購房成本有所下降，觀(guān)望已久的購房者近期入市意愿增強，預計5月新房市場(chǎng)將出現短暫的供需兩旺態(tài)勢。不過(guò)由于政策依然從緊，房?jì)r(jià)仍存在下降預期。