自今年年初開(kāi)始，下調首套房貸利率的幅度愈演愈烈，多家銀行迅速將首套房貸利率下調至8.5折優(yōu)惠幅度。不過(guò)，在監管層強調全面落實(shí)差別化住房信貸政策的背景之下，上海近日有個(gè)別銀行對于8.5折優(yōu)惠舉措低調“叫�！�。
取消8.5折優(yōu)惠
有多家貸款服務(wù)機構人士昨日向《第一財經(jīng)日報》記者透露，上海工商銀行5月起已停止8.5折的貸款優(yōu)惠幅度，恢復執行基準利率。記者撥打該行95588服務(wù)熱線(xiàn)咨詢(xún)核實(shí)，工作人員同樣答復稱(chēng)：“首套住房貸款沒(méi)有任何折扣”。
“蠻奇怪的現象�！币患屹J款服務(wù)商告訴記者，“如果說(shuō)是盤(pán)子較小的股份制銀行，不執行優(yōu)惠利率還可以理解，但以工行的盤(pán)子來(lái)看，完全有資金能力按照8.5折的優(yōu)惠幅度操作�！彼嘎兜牧硪粋�(gè)細節是，在上海的各家銀行中，工行是最早采取8.5折優(yōu)惠利率的銀行之一，但如今率先取消優(yōu)惠利率的，亦是工行。
記者詢(xún)問(wèn)了幾家主流商業(yè)銀行的執行現狀，建設銀行的相關(guān)工作人員回復稱(chēng)，仍然執行基準利率，但“可以按照具體情況詢(xún)問(wèn)不同支行的操作方式”。而交通銀行、農業(yè)銀行等銀行仍然按照8.5折利率優(yōu)惠幅度執行。具體來(lái)看，幾家銀行的細微差別體現在貸款額度的不同。
“交通銀行以40萬(wàn)商業(yè)貸款額度為準，如果客戶(hù)兼具穩定職業(yè)收入，或者可提供固定稅收流水單的私營(yíng)企業(yè)主，就可以享受到8.5折首套住房貸款優(yōu)惠利率�！庇袠I(yè)內人士介紹稱(chēng)。而農業(yè)銀行則是以50萬(wàn)商業(yè)貸款額度為衡量。
以商業(yè)貸款申請50萬(wàn)元的額度來(lái)看，以首套住房貸款七成的比例測算，假設一物業(yè)總價(jià)約72萬(wàn)元，按揭年數30年為限，執行8.5折優(yōu)惠利率的，每月大約還款2995元；而執行基準利率的，每月還款則上升至3343元，平均每月多支出348元成本。
今年3月，監管相關(guān)部門(mén)負責人公開(kāi)場(chǎng)合表態(tài)稱(chēng)，2012年房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)將全面落實(shí)差別化的住房信貸政策，各家金融機構在央行基準利率和首套商品普通住宅貸款優(yōu)惠利率下限之間，根據借款人的財務(wù)狀況權衡定價(jià)。該負責人同時(shí)強調，首套普通商品住宅的利率問(wèn)題，“首先是各家銀行自主定價(jià)”。
工行低調取消8.5折優(yōu)惠利率的緣由，外界對此說(shuō)法不一。但有業(yè)內人士指出，商業(yè)銀行出于自身條件考慮，對于利率采用上調或下調的做法，均可以理解�！鞍凑债斍暗拇婵钯J款利率計算的話(huà)，如果銀行采取折扣發(fā)放貸款，首套房貸業(yè)務(wù)只是微利而已�！�
今年4月由央行發(fā)行的報告指出，一季度間，個(gè)人購房貸款余額7.3萬(wàn)億元，同比增長(cháng)12.1%，比上年末低3.5個(gè)百分點(diǎn)；一季度增加1574億元，同比少增1757億元。
上述人士進(jìn)一步指出，首套房貸利率優(yōu)惠恢復至從前的7折狀態(tài)，已不可行。諸如以5年期貸款為例，當前貸款執行利率為7.05%，打8.5折后為5.993%，與5年期存款利率5.5%相比，銀行所賺并不多。但是，如果采取7折之后的4.935%利率，已與7折貸款利率發(fā)生倒掛。
事實(shí)上，金融機構的“寬松”尺度遠遠低于市場(chǎng)想象。記者尋訪(fǎng)了多家機構后發(fā)現，部分股份制銀行仍然以9折的優(yōu)惠幅度執行，個(gè)別銀行即使愿意采納，對于客戶(hù)的資質(zhì)審核要求并不低。甚至于，在某些具體操作層面，執行標準不降反升，譬如客戶(hù)的婚姻狀況。
樓市升溫靠促銷(xiāo)
同策咨詢(xún)研究中心總監張宏偉認為，雖然今年政策層面仍然圍繞著(zhù)“自住需求”進(jìn)行點(diǎn)式微調，但是銀行首貸利率下調的舉措，無(wú)法對樓市產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性的促熱效應。新近出具的一份統計報告表明，2012年4月上海新建商品住宅成交5045套，成交面積61.1萬(wàn)平方米，環(huán)比分別回落26.2%、23.5%，同比亦分別有11.4%、2.2%的下浮。成交均價(jià)為2.26萬(wàn)元/平方米，環(huán)比提升1.93%、同比提升0.32%。也即是說(shuō)，4月份上海新房市場(chǎng)供應面積大幅回升，但成交卻出現沖高回落的現象。
“一度發(fā)生的樓市回暖，只能說(shuō)是多個(gè)政策疊加之后發(fā)生的結果�！彼赋�，一般來(lái)說(shuō)，個(gè)人房貸貸款年限較長(cháng)，利率微調之后產(chǎn)生的財政節省很難“察覺(jué)”，還不如開(kāi)發(fā)商一次性打折之后的錢(qián)款節余來(lái)得更有影響。
21世紀不動(dòng)產(chǎn)上海區域分析師黃河滔持有相同觀(guān)點(diǎn)，他認為，當前開(kāi)發(fā)商普遍抱持著(zhù)“去庫存、降負債”的發(fā)展目標，至少未來(lái)幾個(gè)月內樓市“以?xún)r(jià)換量”的大環(huán)境仍將保持�！翱梢�(jiàn)部分開(kāi)發(fā)商所面對的庫存壓力實(shí)際并未緩解，且有進(jìn)一步增加的趨勢�！�