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第四屆中國西部(銀川)房·車(chē)生活文化節開(kāi)幕，由于正值五一節小長(cháng)假期間，豐富的樓盤(pán)資訊和特價(jià)優(yōu)惠措施吸引了不少銀川市民前往看房。記者 彭昭之
攝 |
近期，知名房地產(chǎn)企業(yè)頻陷“質(zhì)量危機”并引發(fā)糾紛，如萬(wàn)科公司在深圳和佛山的兩個(gè)樓盤(pán)被業(yè)主投訴裝修質(zhì)量不過(guò)關(guān)，中海公司廣州“橡園國際”被業(yè)主在網(wǎng)上曝光裝修質(zhì)量不過(guò)關(guān)，而以高檔裝修聞名的星河灣山西太原項目也曝出裝修問(wèn)題。
《經(jīng)濟參考報》記者調查發(fā)現，質(zhì)量糾紛頻增與房?jì)r(jià)下降密切相關(guān)，且呈擴散趨勢，而此前被行業(yè)快速發(fā)展所掩蓋的諸多問(wèn)題不斷浮現。由于相關(guān)法規建設和監管滯后甚至空白，房屋裝修質(zhì)量糾紛可能成為引發(fā)社會(huì )矛盾的觸點(diǎn)。
房?jì)r(jià)下降 糾紛上升
按照房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)消費周期規律，前兩年以高房?jì)r(jià)購買(mǎi)的期房如今陸續進(jìn)入收樓期，而收樓期通常正是質(zhì)量糾紛高發(fā)期。
長(cháng)期關(guān)注房地產(chǎn)糾紛的律師周玉忠表示，過(guò)去，由于房?jì)r(jià)處于上升通道，業(yè)主收樓時(shí)，房?jì)r(jià)有了較大的上漲，“資產(chǎn)增值”的喜悅抵消了對房屋質(zhì)量問(wèn)題的不滿(mǎn)。而面對就房屋質(zhì)量問(wèn)題較真的業(yè)主，開(kāi)發(fā)商祭出“殺手锏”--退房，業(yè)主立即鎩羽。近期房?jì)r(jià)出現下調趨勢，且市場(chǎng)預期價(jià)格仍有較大下行壓力，出現了“房?jì)r(jià)下降、糾紛上升”的苗頭。
而除了直接要求開(kāi)發(fā)商“補償差價(jià)”，糾紛的另一種方式是以房屋質(zhì)量問(wèn)題為由，要求賠償，甚至要求退房。周玉忠表示，比較而言，降房?jì)r(jià)是民心所向，業(yè)主直接要求“補償差價(jià)”明顯違反契約精神，在社會(huì )上難以獲得認同。而以房屋質(zhì)量糾紛為由要求賠償，則引起公眾的廣泛同情和共鳴。
周玉忠說(shuō)，與“補差價(jià)”相比，房屋質(zhì)量糾紛牽涉面更廣泛，更復雜，也更易從經(jīng)濟糾紛演化成社會(huì )矛盾。一般情況下，只有當房屋出現重大工程質(zhì)量隱患等情況，購房者才能成功退房或者取得賠償。我國并未實(shí)行“房屋三包”，國家現行政策法規對“退房”標準既無(wú)明確界定，更無(wú)規范的操作程序。因此，業(yè)主即使想要“依法維權”，也無(wú)從下手，唯有劍走偏鋒，采取各種極端辦法，制造社會(huì )效應，逼迫開(kāi)發(fā)商讓步，或者逼迫政府出面調停。
廣東省房地產(chǎn)協(xié)會(huì )秘書(shū)長(cháng)王韶介紹，有些開(kāi)發(fā)商以次充好或是玩弄概念，宣傳時(shí)動(dòng)輒強調“帶精裝”、“送豪裝”，也在有意無(wú)意間積累了與消費者的矛盾。
今年2月，萬(wàn)科公司在佛山的“新城灣畔7號樓”被檢出地板甲醛釋放量超標，業(yè)主抗議。萬(wàn)科深圳第五園六期被投訴使用劣質(zhì)“紙板”做裝修材料，業(yè)主除向開(kāi)發(fā)商叫板，還數次到深圳市住建主管部門(mén)投訴。
同時(shí)，多家知名房企陷入質(zhì)量糾紛：星河灣太原項目因精裝修質(zhì)量問(wèn)題，業(yè)主集體抗議、打砸開(kāi)發(fā)商辦公室；中海地產(chǎn)位于廣州的限價(jià)房項目由于地下水管漏水、墻壁發(fā)泡等問(wèn)題引發(fā)業(yè)主維權，事件至今未解決。
目標直指房?jì)r(jià)
漲潮之時(shí)，市場(chǎng)一片大好，落潮以后，就能發(fā)現誰(shuí)在“裸泳”。此前被房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展所掩蓋的諸多問(wèn)題也在房?jì)r(jià)下調后不斷浮現。
記者發(fā)現，這些房屋質(zhì)量糾紛，有著(zhù)共同的特點(diǎn)：價(jià)格“虛高”，有投資、投機性消費傾向；爭議焦點(diǎn)不在房屋結構等核心安全領(lǐng)域，而在裝修等表面功夫上。如地板甲醛超標、櫥柜使用劣質(zhì)材料、裝修工藝不合格等。
暨南大學(xué)管理學(xué)院教授胡剛表示，發(fā)生質(zhì)量糾紛的樓盤(pán)不少都存在“泡沫”，對樓市調控十分敏感。
萬(wàn)科一位負責人則告訴記者，該公司早在2010年就在預案中提出，隨著(zhù)房?jì)r(jià)下調，房屋質(zhì)量糾紛將不可避免出現。
例如，在山西被視為“天價(jià)樓盤(pán)”的太原星河灣2010年開(kāi)盤(pán)價(jià)格高達每平方米2萬(wàn)元，而當時(shí)太原商品房均價(jià)只有5000元�！爸泻Ｏ饒@國際”2011年4月開(kāi)盤(pán)售價(jià)是每平方米23000元至25000元，當年11月售罄。而該樓盤(pán)附近一些樓盤(pán)2012年初開(kāi)盤(pán)入市銷(xiāo)售的價(jià)格是每平方米20000元。萬(wàn)科佛山“新城灣畔”已交樓半年，104戶(hù)套房子只有25戶(hù)入住，其中還有不少是租客而不是業(yè)主自住。
深圳市裝修協(xié)會(huì )副主任林武生就表示，這一輪曝出質(zhì)量問(wèn)題的萬(wàn)科、中海、星河灣等企業(yè)，在房地產(chǎn)商中都屬于質(zhì)量控制相對較好的，如果他們都出現嚴重問(wèn)題，其他房地產(chǎn)企業(yè)的問(wèn)題會(huì )更加嚴重。專(zhuān)家分析，這一輪質(zhì)量糾紛中涉及的都是房地產(chǎn)龍頭企業(yè)，需要關(guān)注糾紛蔓延的連鎖反應和事件處理的示范效應。
而記者注意到，從最初從深圳曝出房地產(chǎn)裝修問(wèn)題后，質(zhì)量糾紛也呈擴大趨勢，逐步向內陸地區和二三線(xiàn)城市擴散：富力成都、中海青島等均有業(yè)主提出質(zhì)量投訴。由于相關(guān)法規建設和監管滯后甚至空白，房屋裝修質(zhì)量糾紛可能成為引發(fā)社會(huì )矛盾的觸點(diǎn)。
法規與監管真空亟待補全
部分受訪(fǎng)專(zhuān)家認為，中央的房地產(chǎn)調控政策大方向不能變，但對伴隨房?jì)r(jià)下降凸顯的房屋質(zhì)量糾紛問(wèn)題，應做好預警。
深圳市住建局長(cháng)李榮強表示，近期，深圳住建局接到相關(guān)房屋質(zhì)量的投訴明顯增加，和房?jì)r(jià)波動(dòng)有直接關(guān)聯(lián)�！耙恍┵彿空邔こ探ㄔO了解不夠，把施工中正常的混凝土縫隙當成‘豆腐渣’的證據，政府一旦不支持他們的訴求，就很容易成為他們轉移矛盾的對象，被質(zhì)疑政府不作為、被開(kāi)發(fā)商收買(mǎi)”。李榮強表示。
周玉忠表示，一些發(fā)生糾紛的房屋質(zhì)量安全問(wèn)題不大，但政府幫開(kāi)發(fā)商說(shuō)話(huà)，是“合法不合情”，容易引火燒身；想幫消費者說(shuō)話(huà)，卻缺少執法依據，屬于“合情不合法”。爭議背后的關(guān)鍵，則是凸顯相關(guān)法規和監管建設的缺位，導致“無(wú)法可依”。
專(zhuān)家介紹，迄今為止，我國在房屋質(zhì)量管理上一直以工程結構安全為主，房屋驗收條款也集中在安全上，在裝修質(zhì)量方面，無(wú)論是政策法規還是實(shí)際監管，都基本處于空白狀態(tài)。
例如，面對記者有關(guān)房屋裝修質(zhì)量問(wèn)題的采訪(fǎng)，某市房管局的主管處長(cháng)先是愕然繼而茫然，反問(wèn)記者：“裝修質(zhì)量歸我們處管嗎？我們從來(lái)沒(méi)管過(guò)哦！我去查查”�！安椴椤钡慕Y果是肯定的，該處長(cháng)除了一臉尷尬苦笑，更無(wú)話(huà)說(shuō)。
業(yè)內人士普遍認為，應盡快出臺房屋裝修行業(yè)標準。專(zhuān)家介紹，雖然建設部在2002年出臺過(guò)《商品住宅裝修一次到位實(shí)施導則》，但只是一份關(guān)于精裝修房屋的引導性文件，并沒(méi)有強制推廣執行的標準，導致消費者維權缺少依據。對開(kāi)發(fā)商未達到質(zhì)量責任標準應如何返修、賠償要有所體現。防止從經(jīng)濟糾紛衍化為對監管不作為或法律缺失的社會(huì )矛盾。主管部門(mén)應在竣工驗收環(huán)節建立交付驗收監管制度，積極推行質(zhì)量分戶(hù)驗收，確保每套住房合格達標。
此外，一些企業(yè)在質(zhì)量控制方面存在缺陷，但面對糾紛和質(zhì)疑，明知道無(wú)法可依、監管真空，卻一個(gè)勁兒讓業(yè)主“依法維權”。
對此，王韶表示，開(kāi)發(fā)商作為工程質(zhì)量的第一責任人，必須建立和完善分戶(hù)檢查、消費者提前點(diǎn)評、集中整改等質(zhì)量管控體系。