部分城市樓市政策微調情況一覽
在不違反中央房地產(chǎn)宏觀(guān)調控大原則的前提下，將有更多地方政府出臺拉動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量的新舉措。其中，上海有可能以其政策的系統性和技術(shù)性，再次成為微調的排頭兵。而這一次，上海不僅考慮拉動(dòng)商品房成交，同時(shí)也考慮將保障房成交大步推進(jìn)。
其中，在保障房方面，上海將推出系列新政，推動(dòng)四大保障房類(lèi)型（廉租房、公租房、共有產(chǎn)權房和動(dòng)遷安置房）相互轉換，讓更多保障房有進(jìn)入銷(xiāo)售市場(chǎng)的可能。
上海有意拉動(dòng)住房成交
業(yè)內人士透露，“五一”節前，在一次上海市相關(guān)政府部門(mén)主持的內部會(huì )議上，相關(guān)政府領(lǐng)導要求房地產(chǎn)研究機構在不違反中央宏觀(guān)調控大原則的基礎上，研究制定進(jìn)一步拉動(dòng)樓市成交的政策預案。該人士表示，政府部門(mén)希望上海2012年GDP能夠保持穩定增速，由此希望房地產(chǎn)投資和成交量都能保持相對穩定的增長(cháng)。
“當時(shí)我們的建議是如果銷(xiāo)售形勢能夠保持住3月的行情，刺激性政策就沒(méi)有出臺的必要。但從4月及‘五一’銷(xiāo)售情況來(lái)看，上海樓市沒(méi)有能夠維持3月的行情�！鄙鲜鲋槿耸糠Q(chēng)。
上述消息其實(shí)已經(jīng)在官方口徑中得到些許透露。近日，在一個(gè)民生訪(fǎng)談類(lèi)節目中，上海市住房保障和房屋管理局局長(cháng)劉海生表示，上海堅持房地產(chǎn)調控政策不動(dòng)搖，各項市場(chǎng)調控政策“力度不減、政策不變”。不過(guò)，他同時(shí)表示，限購是全國樓市宏觀(guān)調控政策，該政策何時(shí)取消，還需要看條件是否成熟，包括房?jì)r(jià)是否得到控制、能否回到相對合理的水平等。除限購外，上海也在探索一些其他方法，比如稅收政策、銀行信貸政策等，來(lái)進(jìn)一步抑制投資。
業(yè)內人士對此解讀為：抑制投資的同時(shí)，鼓勵自住需求的政策也將隨之調整，而稅收信貸等將成為調整突破口。當上海房?jì)r(jià)回歸合理水平后，限購替代政策也將隨之出臺。
盡管不斷強調上海的產(chǎn)業(yè)結構調整目標之一就是擺脫房地產(chǎn)依賴(lài)，但事實(shí)上，上海仍有可能通過(guò)拉住房成交來(lái)緩解經(jīng)濟結構性壓力。
“從去年底到今年3月，國稅總局、住建部、財政部等中央部委，以及上海市地方政府，都組織了多場(chǎng)房地產(chǎn)形勢調研會(huì )，綠地、大華、和黃、萬(wàn)科、保利、瑞安等在滬重點(diǎn)企業(yè)都悉數參加。政府部門(mén)關(guān)心的首要一點(diǎn)是企業(yè)資金鏈的情況。此外，地方政府更大的救市動(dòng)機來(lái)自GDP增長(cháng)放緩和房地產(chǎn)投資增速放緩�！币晃簧虾７康禺a(chǎn)界人士稱(chēng)。
數據顯示，一季度上海市GDP總值為4593.85億元，同比增長(cháng)7%。與2011年一季度8.5%的GDP增速相比下降1.5個(gè)百分點(diǎn)。而在三個(gè)產(chǎn)業(yè)板塊中，房地產(chǎn)行業(yè)一季度生產(chǎn)總值為184.15億元，較去年同期回落5.5%，是下滑最快的板塊�！跋窠鹑谶@種重點(diǎn)行業(yè)，其快速改善增速的可能性不大，新興戰略產(chǎn)業(yè)又處于培育階段，因此只有房地產(chǎn)，調控的線(xiàn)握在政府手里，對政府來(lái)說(shuō)是可控的，其效果也是立竿見(jiàn)影的�！鄙鲜鰳I(yè)內人士稱(chēng)。
對于促進(jìn)商品房成交的微調政策出臺方式和時(shí)間表，目前仍不明確。從成交情況上看，上海4月以來(lái)的銷(xiāo)售行情確實(shí)已從3月份有所回落。根據21世紀不動(dòng)產(chǎn)統計，4月份上海新建商品住宅成交5045套，環(huán)比3月回落26.2%。但存量供給卻在不斷增加，4月上海新建住宅新增供應面積超過(guò)88萬(wàn)平方米，比3月增加30.6%。業(yè)內人士分析，二季度GDP增速是個(gè)關(guān)鍵指標，如果二季度GDP增長(cháng)仍然疲弱，上海對樓市動(dòng)手的可能性將加大。
對于放松的形式，業(yè)內也猜測不一。有分析師認為，為了避免受到過(guò)多關(guān)注，上�？赡軓牟僮鲗用嬷苯臃潘�。而如果有直接的政策改變，業(yè)內人士分析，高啟的稅費可能是微調方向�！叭绻讯址拷灰椎纳舷录叶愘M全部壓在購房人身上，那么其最高承擔的稅負是購房總額的10%以上。這其實(shí)是很畸形的稅收結構。相比營(yíng)業(yè)稅、契稅和所得稅，目前試行的房產(chǎn)稅反而沒(méi)有令購房人感到過(guò)大壓力�！�21世紀不動(dòng)產(chǎn)分析師黃河滔介紹。
回籠保障房資金 系列新政即將出臺
相比商品房新政的模糊狀態(tài)，上海在保障房方面的微調動(dòng)作已經(jīng)進(jìn)入實(shí)質(zhì)階段，相關(guān)政策已經(jīng)進(jìn)入征求意見(jiàn)階段。其核心目標是將更多保障房快速去化，以回籠政府和承建保障房的國資企業(yè)的建設資金。
據了解，上海將推出系列新政，推動(dòng)四大保障房類(lèi)型（廉租房、公租房、共有產(chǎn)權房和動(dòng)遷安置房）相互轉換，讓更多保障房有進(jìn)入銷(xiāo)售市場(chǎng)的可能。比如，部分專(zhuān)用于動(dòng)拆遷安置的保障房房源，將以共有產(chǎn)權方式向非安置居民銷(xiāo)售。
表面上看，上海新政的目標是“提高保障性住房使用效率，實(shí)現保障性住房供需平衡”，但本質(zhì)上，保障房新政的原因是上海保障房存量巨大，沉淀的巨額資金無(wú)法回收。一位業(yè)內學(xué)者告訴記者，去年上海新建及籌措保障性住房超過(guò)26萬(wàn)套，但審核后有資格購買(mǎi)保障房的家庭總數只有數萬(wàn)戶(hù)。除去廉租和公租房項目外，上海未來(lái)將有超過(guò)20萬(wàn)套可售型保障性住房面臨去化難的問(wèn)題，承擔投資任務(wù)的地方政府和相關(guān)國有企業(yè)都沉淀了巨額資金。
為盤(pán)活這部分物業(yè)，上海試圖將更多房源準入門(mén)檻降低，甚至通過(guò)園區定向配套的方式突破戶(hù)籍要求。消息人士透露，一些鎖定上海戶(hù)籍限制、并只享有部分產(chǎn)權的共有產(chǎn)權房也有望轉化為全產(chǎn)權限價(jià)商品房，向部分非戶(hù)籍人士定向銷(xiāo)售。
一位接近上海市政府的專(zhuān)家證實(shí)，目前上海的保障房調控思路已經(jīng)得到中央認可�！吧虾５谋Ｕ戏拷ㄔO相對規范，但同樣遇到資金回籠不利的問(wèn)題。這不僅影響目前在建項目的進(jìn)度，也影響后續保障房投資建設。而在增量不減，指標不變的情況下，能夠有新的舉措盤(pán)活保障房市場(chǎng)，是值得肯定的�！边@位專(zhuān)家表示。
根據上海官方消息，上海市住房保障立法工作已經(jīng)展開(kāi)�！渡虾Ｊ凶》勘Ｕ虾头课莨芾怼笆濉绷⒎ㄒ巹潯访鞔_提出，《上海市共有產(chǎn)權保障房（經(jīng)濟適用住房）管理辦法》將于2012年完成起草和上報工作，主要內容包括總則、共有產(chǎn)權保障房的建設、供應、售后管理、租賃管理、監督管理和法律責任。這個(gè)有可能承擔絕大部分回籠資金任務(wù)的保障房品種，將在今年得到立法層面的支持。另外，《上海市廉租住房管理辦法》和《上海市基本住房保障條例》的調研、起草和論證工作分別于2014年和2015年開(kāi)展。這說(shuō)明上海對其保障房開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)的思路已經(jīng)基本明確，這一點(diǎn)，在全國來(lái)說(shuō)也屬領(lǐng)先。
不過(guò)，也有業(yè)內人士認為，把改革的目標鎖定在大力推進(jìn)保障房變現，這將對中低端商品房構成沖擊，同時(shí)也有違保障房原本的社會(huì )意義。
“現在上海等部分地區已經(jīng)出現公租房租金高于普通商品房，限價(jià)商品房?jì)r(jià)格高于普通商品房的局面。另外，保障房過(guò)快變身為商品房，其保障功能的可持續性會(huì )受到影響。這說(shuō)明地方政府對保障房定價(jià)機制和運作機制上仍以回籠資金為導向，而非保障民生。以生意人的心態(tài)經(jīng)營(yíng)保障房，我們擔心這種做保障房的思路，最終將導致民生工程的變種�！蹦硻C構中國分析師傅琦表示。