“近年來(lái)三四線(xiàn)城市的房地產(chǎn)發(fā)展速度已經(jīng)脫離基本面，過(guò)去幾年過(guò)于激進(jìn)的土地出讓速度，積累成目前的庫存高壓，將使這些地區的房地產(chǎn)競爭形勢更加慘烈�！币拙友芯吭浩髽I(yè)研究中心總經(jīng)理周建成近日表示�；谙瘞齑�，激活市場(chǎng)的考慮，托市政策開(kāi)始在這些城市首先發(fā)起。
天量供給：消化一年土地出讓量需要13年
根據一份內部研究報告，包括唐山、揚州、中山、蕪湖、連云港等大量三四線(xiàn)城市在過(guò)去幾年土地供給極度膨脹，與去年以來(lái)的商品房實(shí)際消化速度形成巨大差距。
此份報告核心調研內容是當地2011年商品房銷(xiāo)售總量與2008年至2011年這四年來(lái)平均土地年成交量的比例，比如唐山這一比例只有7.6%。也就是說(shuō)，如果按照2011年房地產(chǎn)銷(xiāo)售進(jìn)度，唐山要想消化掉1年的土地成交面積，需要13年時(shí)間，消化掉此前四年的土地成交量，需要52年時(shí)間。
除唐山外，桂林、宜昌、宜興、煙臺、連云港、揚州、惠州等地均屬去化壓力巨大的城市。北海、南通、江陰、中山、洛陽(yáng)、常州、蕪湖等同樣榜上有名。其中桂林、宜昌、連云港三地，2011年商品房銷(xiāo)售面積占四年年均土地出讓量的比例分別為8.2%、12.7%和18.4%。細細回顧此前救市政策，中山、蕪湖、揚州等不顧中央宏觀(guān)調控，屢觸紅線(xiàn)的動(dòng)作，其真實(shí)原因就不難理解了。
以中山為例，4月份，中山迎來(lái)商品房新增量高峰，新增面積超過(guò)63萬(wàn)平方米，環(huán)比漲72%，其中92%為住宅新增量�！爸猩降膯�(wèn)題就是供給量大，幾乎所有的大型開(kāi)發(fā)商都在中山有項目，可是中山這么小的一個(gè)城市，哪里需要這么多商品房呢？”中原地產(chǎn)一位中山區負責人向記者表示。
也正因為此，中山市政府在去年底高調出臺限價(jià)令后，幾度暗自調高限價(jià)門(mén)檻，希望能夠刺激更多成交來(lái)緩和供需矛盾。
再看昨天剛剛放出救市消息的揚州。截至4月末，揚州市區商品房月累計可售面積286.81萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)35.55%，其中商品住宅160.05萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)65.54%。4月末商品住宅可售房源總計11550套，其中120平方米以下面積的占比33%，近七成可售住宅為120平方米以上高端物業(yè)或大戶(hù)型。這也不難理解為什么揚州此次救市目標瞄準了精裝修房和豪宅市場(chǎng)。
如果從周期來(lái)推算，目前揚州上市房源應該多數來(lái)自2010年左右拿地的項目。根據統計，揚州在2010年土地出讓取得了爆發(fā)式增長(cháng)，2010年揚州市區住宅用地合計供應426.29萬(wàn)平方米，同比增加68.58%。實(shí)際住宅用地成交金額93.57億元，同比增加43.05%。同年，揚州完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資101.48億元，同比增長(cháng)80%。
而到了今年前4月，揚州商品房開(kāi)發(fā)投資增速僅為19.05%，商品房合同成交面積只有44.21萬(wàn)平方米，同比下降30.96%；其中商品住宅合同成交31.56萬(wàn)平方米，同比下降36.79%。以揚州2010年各類(lèi)土地共成交408萬(wàn)平方米計算，即便忽略容積率問(wèn)題，以目前揚州銷(xiāo)售速度，將2010年出讓土地全部消化掉的時(shí)間是37個(gè)月。
在上述種種壓力面前，地方政府開(kāi)始出手救市。無(wú)論揚州政策是否會(huì )被叫停，我們需要看到的是房地產(chǎn)投資增速下降和成交量下滑對地方經(jīng)濟帶來(lái)的實(shí)質(zhì)性改變，以及地方政府隨時(shí)可能出手的救市預期。
三四線(xiàn)風(fēng)險大于一線(xiàn)城市
不過(guò)，業(yè)內人士坦言，在目前宏觀(guān)調控大基調下，政府的微調政策對市場(chǎng)不會(huì )有本質(zhì)上的拉動(dòng)。過(guò)于依賴(lài)房地產(chǎn)業(yè)的結構性矛盾也不會(huì )短期內改善。
“相比于一線(xiàn)城市，我們感覺(jué)三四線(xiàn)樓市泡沫的風(fēng)險需要高度關(guān)注，并有可能成為房地產(chǎn)企業(yè)的絞肉機�！币晃环康禺a(chǎn)業(yè)內人士坦言。
從數據上看，三四線(xiàn)城市的結構性問(wèn)題也已經(jīng)十分明顯。比如華北地區的唐山市，其經(jīng)濟總量、人口數量和2011年商品房成交量分別相當于北京市的17%、38%和18%，但前四年平均土地出讓面積相當于北京的93%�；葜菖c廣州相比，其經(jīng)濟總量、人口數量和2011年商品房成交量分別相當于廣州的17%、36%和31%，但土地成交量相當于廣州的94%。連云港和南京相比，其經(jīng)濟總量、人口數量和2011年商品房成交量分別相當于南京的23%、55%和55%，但土地成交面積已經(jīng)是南京的117%。
“我們現在城市更新計劃才剛剛起步，就遭遇到宏觀(guān)調控。好比一道大餐，一線(xiàn)城市已經(jīng)吃了很多了，我們還沒(méi)上桌，飯局就散了�！币晃粬|北地方知名房企負責人這樣解釋三四線(xiàn)地方政府的無(wú)奈。