北京房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)郊區化趨勢進(jìn)一步加劇。今年1至4月，北京新盤(pán)成交近八成集中在五環(huán)外，相比去年同期的比重上漲了一成。業(yè)界專(zhuān)家分析，像北京這樣人口密集的超大城市，住宅郊區化是必然趨勢，但一定要防范規劃滯后催生一批新睡城，從而加劇交通壓力。
現象：
郊區樓盤(pán)打響剛需爭奪戰
五環(huán)外樓盤(pán)成為北京新房成交的絕對主力。據亞豪機構統計，1至4月，五環(huán)至六環(huán)項目的新房成交占比為59.96%，比去年同期50.19%比重顯著(zhù)提升；六環(huán)外樓盤(pán)的成交比重為19.94%，與去年同期基本持平。另外，受資源稀缺、價(jià)格高漲的因素影響，五環(huán)內新房成交比重則從去年同期的29.94%下降至20.63%。
“不好意思，只剩三居了，兩居戶(hù)型沒(méi)房了�！弊蛱�，記者致電南六環(huán)某新開(kāi)樓盤(pán)售樓熱線(xiàn)，被告知84平方米的戶(hù)型已經(jīng)賣(mài)完。雖然號稱(chēng)11999元起價(jià)，實(shí)際成交在1.3萬(wàn)元至1.4萬(wàn)元之間，但這個(gè)緊鄰4號線(xiàn)終點(diǎn)天宮院站的新樓盤(pán)，交5萬(wàn)元定金折抵10萬(wàn)元的優(yōu)惠還是吸引了大批看房人。
剛簽完購房協(xié)議的戴先生表示，南六環(huán)的位置感覺(jué)比較遠，不過(guò)開(kāi)車(chē)走京開(kāi)高速比較方便，坐地鐵也不像八通線(xiàn)需要再換乘才能進(jìn)市區，性?xún)r(jià)比還算不錯。
面對五環(huán)內新盤(pán)屈指可數價(jià)格堅挺的現狀，急于置業(yè)的剛需購買(mǎi)群體只能將目光投向六環(huán)附近的遠郊地區。今年1至4月，大興線(xiàn)沿線(xiàn)樓盤(pán)成為新房交易的頭號熱點(diǎn)區域，共計成交1484套，成交均價(jià)16952元/平方米，比去年同期24246元/平方米大幅下調30%。
“其實(shí)單個(gè)項目成交價(jià)格下探不多，一般在10%以?xún)�，但整個(gè)大興區域成交均價(jià)大幅下降，主要原因在于新增項目大多靠近六環(huán)，項目遠郊化嚴重�！睒I(yè)內人士分析，大興房?jì)r(jià)低于全市均價(jià)近2000元/平方米，吸引了城區不少剛需購買(mǎi)者，交易量中單套面積50至120平方米的占到了62%，均價(jià)1.6萬(wàn)至2萬(wàn)元/平方米的占比達到43%。
趨勢：
新房成交量直逼二手房
伴隨眾多新盤(pán)低價(jià)入市，本市新房與二手房交易量的落差明顯收縮。4月份，本市共計成交商品住宅17787套，其中一手住宅成交7823套，二手住宅成交9964套。
“限購以來(lái)，一、二手住宅市場(chǎng)成交量差距正在逐步縮小，顯示出開(kāi)發(fā)商急于回籠資金的迫切心態(tài)�！眰I(yè)我愛(ài)我家(博客,微博)分析師孔丹介紹，從2010年開(kāi)始，北京二手房交易全面超越新房交易，并將成為長(cháng)期趨勢，但眼下新房交易大有趕超二手房的勢頭，其特殊原因在于新盤(pán)集中降價(jià)體現出來(lái)的性?xún)r(jià)比優(yōu)勢。
昌平、房山、通州區域的樓盤(pán)今年以來(lái)陸續加入了剛需爭奪戰，價(jià)格下行較為明顯。進(jìn)入5月，上述區域新盤(pán)集中入市，加上原本房源庫存較高，價(jià)格下調的趨勢還會(huì )延續，郊區樓盤(pán)成交量也將繼續走高。
總價(jià)100萬(wàn)元能買(mǎi)套像樣的兩居，地鐵出行40多分鐘能進(jìn)中心城區，雖然遠在南六環(huán)附近，但與南四環(huán)一帶的交通條件差異不大，新盤(pán)就比二手房更有優(yōu)勢�？椎ふJ為，二手房購買(mǎi)的較高交易成本也是逼迫剛需群體轉向新盤(pán)的重要原因。
據測算，同樣總價(jià)100萬(wàn)元的房源，新房交易成本能比二手房低出一二十萬(wàn)元。其中，新房只需要30萬(wàn)元首付和1萬(wàn)元契稅，總計31萬(wàn)元；二手房由于貸款只能拿到房屋評估值的七成，最低首付為44萬(wàn)元，加上1萬(wàn)元契稅和2.5萬(wàn)元中介費，首筆支出成本高達47.5萬(wàn)元，如果是未滿(mǎn)5年的普通住宅，還需要另付5.5萬(wàn)元營(yíng)業(yè)稅和1萬(wàn)元個(gè)稅，首筆支付成本達到54萬(wàn)元。
相對于新房市場(chǎng)，二手房業(yè)主降價(jià)動(dòng)力不足，寧可轉售為租也不愿降價(jià)出售，因此價(jià)格降幅較小，甚至出現掛牌價(jià)普遍上揚的局面，這也促使剛需購買(mǎi)人群流向新房市場(chǎng)。