拐點(diǎn)時(shí)期的房地產(chǎn)形勢愈加撲朔迷離�？v觀(guān)近日陸續公布的各地前4月經(jīng)濟數據，房地產(chǎn)投資增速大幅下降是共同特征，無(wú)論是一線(xiàn)城市的北、上、廣，還是二線(xiàn)城市的杭州、成都均是如此。而包括上海、廣東等地甚至已出現房地產(chǎn)投資負增長(cháng)，其中上海以0.1%的同比降幅打開(kāi)了一線(xiàn)城市的房地產(chǎn)投資下降通道。北京也以1.4%的房地產(chǎn)投資同比增幅站在了負增長(cháng)的邊緣上。
房地產(chǎn)投資可能在二季度首現負增長(cháng)，這是權威人士在去年年底做出的預判，而這一形勢及可能帶來(lái)的地方財政收入負增長(cháng)、產(chǎn)業(yè)鏈拉動(dòng)乏力等，都將加劇二季度宏觀(guān)經(jīng)濟走弱的可能性。
值得各地略感安慰的是，從5月以來(lái)的商品房銷(xiāo)售數據上看，紅五月并沒(méi)有持續4月的低迷，而是有可能復制3月的旺銷(xiāo)業(yè)績(jì)。如果成交回暖走勢得到確立，房地產(chǎn)投資下滑趨勢可能得到抑制。但對于剛性需求支撐的成交行情，業(yè)內多數人士仍對其可持續性表示懷疑。
上海、廣東首現房地產(chǎn)投資負增長(cháng)
在各地房地產(chǎn)投資增速連續多個(gè)月呈下降趨勢后，終于出現了負增長(cháng)的城市。
上海統計局數據顯示，占固定資產(chǎn)投資一半權重的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資在上海再次出現負增長(cháng)。今年前4個(gè)月，上海市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額613.18億元，以0.1%的同比降幅正式步入負增長(cháng)區間。而一季度，這一數據還是正增長(cháng)0.7個(gè)百分點(diǎn)。這是自2008年以來(lái)，上海首次出現房地產(chǎn)投資負增長(cháng)。
因為房地產(chǎn)市場(chǎng)的不景氣，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資受到影響，地方財政收入減少，因此拖累政府投資項目，則是地方更大的損失。前4月，上海城市基礎設施投資177.28億元，同比大幅下降25.8%。兩者疊加效應，終致上海前4月全社會(huì )固定資產(chǎn)投資同比下降0.4%。
同樣形勢嚴峻的還有廣東省。根據廣東統計局數據，廣東省前4月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資1276.16億元，增長(cháng)15.1%，增幅分別比一季度和今年前2月回落了8.8%和24.9%。而廣東21個(gè)地市中，6個(gè)城市出現房地產(chǎn)投資負增長(cháng)，5個(gè)市增速在6%以下。重點(diǎn)城市廣州、深圳和佛山的房地產(chǎn)投資增幅分別比一季度回落6.9個(gè)、3.9個(gè)和13.9個(gè)百分點(diǎn)。受此影響，廣東省固定資產(chǎn)投資增幅低于10%，創(chuàng )下十年以來(lái)新低。
北京方面，前4月，北京房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資654.4億元，增長(cháng)1.4%，增速比一季度大幅回落7.3個(gè)百分點(diǎn)。
即便是一直高速增長(cháng)、大興大建的內陸區域，房地產(chǎn)投資增速下降的幅度也正在擴大。比如安徽和杭州，雖然4月份數據未出，但從一季度情況來(lái)看，房地產(chǎn)投資增勢回落跡象已經(jīng)顯現，其中安徽省一季度住宅完成投資403.15億元，增長(cháng)15.6%，增速回落21.9個(gè)百分點(diǎn)；杭州一季度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資244.26億元，增長(cháng)35.1％，比今年前2月和去年同期分別回落10.5和11個(gè)百分點(diǎn)。
投資乏力引發(fā)系列結構性問(wèn)題
“房地產(chǎn)投資增速大幅下降的背后，是宏觀(guān)調控背景下，開(kāi)發(fā)商信心不足，房地產(chǎn)開(kāi)工量減少，產(chǎn)業(yè)鏈拉動(dòng)乏力，稅收減少、土地收入銳減，地方政府投資項目受阻等一系列結構性問(wèn)題�！币拙又袊治鰩熝ㄐ郾硎�。
前4個(gè)月，上海商品住宅新開(kāi)工面積577.78萬(wàn)平方米，下降33.9%；北京商品住宅新開(kāi)工面積361.2萬(wàn)平方米，下降36.8%；廣東省整體房地產(chǎn)業(yè)新開(kāi)工面積3862.35萬(wàn)平方米，下降11.6%。由此，鋼材、水泥、化工等產(chǎn)業(yè)下游需求不足，已經(jīng)成為行業(yè)共識。
另一個(gè)重要衍生問(wèn)題是土地出讓收入減少帶來(lái)的地方收入下降。前4月，廣東土地購置費153.56億元，同比下降11.4%，比一季度回落32.8個(gè)百分點(diǎn)，比上年同期回落74.1個(gè)百分點(diǎn)。以廣州一市為例，2011年，廣州土地出讓收入475億元，但根據官方預測，2012年廣州賣(mài)地收入預計僅306.6億元，大幅收縮35%左右。
同時(shí)，受房地產(chǎn)宏觀(guān)調控影響，房地產(chǎn)業(yè)稅收額也在大幅下降。據財政部近日公布的消息，4月份，全國房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅減少50億元，同比降15.4%。另外土地增值稅187億元，同比降6.9%；契稅186億元，同比降19.4%。綜合起來(lái)，全國房地產(chǎn)整體稅收減少逾一成。廣州等個(gè)別城市房地產(chǎn)稅收下降趨勢則更明顯。廣州2月份銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅收入同比下降24.28%，建安業(yè)營(yíng)業(yè)稅同比下降8.6%。
土地收入與房地產(chǎn)稅收的雙雙縮減，對地方財政收入影響重大。單從4月份來(lái)看，深圳、廣州兩地財政收入均為負增長(cháng)，分別為負2.53%和負2.26%。
“相比于其他城市，因為收入基數較大，一線(xiàn)城市的土地收入和房地產(chǎn)業(yè)稅收縮減趨勢顯得更加明顯�！毖ㄐ郾硎�。
紅五月銷(xiāo)售企穩或提振投資信心
前4月的房地產(chǎn)投資形勢如此不容樂(lè )觀(guān)，卻有可能在5月出現轉機。
5月第二周，瑞銀證券觀(guān)察的38個(gè)商品住宅市場(chǎng)上，合計成交39771套，周環(huán)比上升26.8%。其中，4個(gè)一線(xiàn)城市成交7834套，周環(huán)比上升33.0%；19個(gè)二線(xiàn)城市成交25463套，周環(huán)比上升24.3%；13個(gè)三線(xiàn)城市成交6474套，周環(huán)比上升29.5%，各線(xiàn)城市成交套數均已達到或接近今年周成交量高點(diǎn)。
這一判斷也在部分一線(xiàn)城市的二手房市場(chǎng)得到證實(shí)。21世紀不動(dòng)產(chǎn)上海區域分析師黃河滔表示，受3月購買(mǎi)力大量涌入的慣性作用，盡管4月中下旬交易量回落，但經(jīng)短暫調整后于5月再有回升之勢。截至目前，5月份二手房成交逐步回暖，局部板塊已達階段性高點(diǎn)的3月份同期水準。
分析師認為，5月銷(xiāo)售強勁是因為開(kāi)發(fā)商推盤(pán)量大、推盤(pán)價(jià)格具備吸引力而引發(fā)。另外揚州等地的刺激成品住房消費政策也在引導部分市場(chǎng)預期。隨著(zhù)更多地方政府采取措施為當地商品住宅市場(chǎng)營(yíng)造銷(xiāo)售氛圍，商品住宅市場(chǎng)有望在二季度迎來(lái)出色銷(xiāo)售業(yè)績(jì)。不過(guò)，需要注意的是，目前潛在購房者的預期并不十分穩定，加上豪宅市場(chǎng)仍然低迷，剛需和改善型需求支撐市場(chǎng)的局面能否持續還尚待觀(guān)察。