“農版”房產(chǎn)證加速推進(jìn)
擴展附加權益還需改革攻艱
2012-05-18   作者:記者 袁軍寶 席敏 陳灝/濟南報道  來(lái)源:經(jīng)濟參考報
 
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    今年以來(lái),各地為農村房屋及宅基地確權頒證的步伐明顯加快,許多農民開(kāi)始和城里人一樣有了證明自己房屋產(chǎn)權的“紅本本”。然而記者調查了解到,目前“農版”房產(chǎn)證的作用還大多限于證明財產(chǎn)的歸屬,相應的抵押、流轉權仍難實(shí)現。專(zhuān)家表示,擴大農民的財產(chǎn)權是改革的方向,在農村房屋、土地等確權后,相應權利利用范圍應進(jìn)一步擴大。

  農村房屋確權發(fā)證推廣加速

  5月初,銅陵市舉行農村集體土地房屋《房地產(chǎn)權證》集中頒證儀式,首批符合條件的56戶(hù)農民在現場(chǎng)領(lǐng)到了《房地產(chǎn)權證》,農村集體土地房屋在銅陵市從此有了法律意義上的“合法身份”。
  在山東萊蕪,約10萬(wàn)戶(hù)農民也將有屬于自己的產(chǎn)權證!拔覀兊牡怯浌ぷ髡谑瘴,屆時(shí)將把產(chǎn)權證和土地使用證集中發(fā)放給他們!比R蕪市委農村工作辦公室工作人員王斌說(shuō)。據王斌介紹,農戶(hù)要想拿到房屋產(chǎn)權證首先要符合兩個(gè)條件,一是宅基地必須是經(jīng)過(guò)批準的,二是房屋的建設也要符合規劃,最終拿到房產(chǎn)證的能占到70%。
  記者了解到,在此之前,山東、河南、湖南等多地都已經(jīng)開(kāi)始了不同程度的農村房屋產(chǎn)權的登記確權工作,發(fā)放“紅本本”或“藍本本”。2008年6月份,湖南省建設廳已頒布《湖南省房屋登記辦法實(shí)施細則》,明確提出“集體土地范圍內住房,以宅基地上獨立建筑為基本單元進(jìn)行登記”。
  在山東一些地區早在上個(gè)世紀90年代就開(kāi)始了農村房屋產(chǎn)權登記工作。在山東臨沂市玉山鎮石艷云的家里記者看到了一本1997年頒發(fā)的《臨沂市村鎮私房所有權證》。
  “這個(gè)產(chǎn)權證可是我房屋的證明啊,我一直好好保存著(zhù),萬(wàn)一有什么糾紛,有了它心里就踏實(shí)!笔G云說(shuō),村里許多人都有這個(gè)證,同時(shí)附帶的還有一個(gè)《集體土地使用證》,有了這兩個(gè)證就能保證房子和宅基地是自己的。
  一些基層人士認為,農村農民住宅房屋一旦頒發(fā)了房產(chǎn)證件,違規拆遷及侵占農民利益的情況肯定會(huì )有所收斂,并且農民為得到住宅房產(chǎn)證,也會(huì )更加依規蓋房,相應的違建違蓋現象自然也會(huì )減少。
  據了解,目前各地頻繁開(kāi)始確權發(fā)證和去年國土資源部等部門(mén)一項要求有關(guān)。2011年5月,國土資源部、財政部、農業(yè)部曾聯(lián)合下發(fā)通知,力爭到2012年底做到農村集體土地確權登記發(fā)證全覆蓋。

  “農版”房產(chǎn)證仍難盤(pán)活農屋資產(chǎn)

  記者采訪(fǎng)發(fā)現,目前農村產(chǎn)權證的“含金量”還十分有限,在大多數地區只能證明戶(hù)主對房屋的所有權,還不能用來(lái)抵押、擔保,離盤(pán)活農村資產(chǎn)功能的“期望”還有所差距。
  “要不是你問(wèn)起來(lái),我幾年也不會(huì )把它拿出來(lái)!彪m然覺(jué)得這個(gè)房產(chǎn)證重要,但石艷云并沒(méi)真正用到這個(gè)房產(chǎn)證。據當地一些村民介紹,目前這個(gè)產(chǎn)權證并不能用來(lái)抵押貸款,因為銀行不認可。
  一些村民告訴記者,現在農村的許多二層樓造價(jià)都接近20萬(wàn)元,如果這些資產(chǎn)能夠“盤(pán)活”,則農民融資將大大方便。石艷云說(shuō),現在在農村想籌點(diǎn)錢(qián),大多還是向親戚朋友借,到銀行貸款要多戶(hù)聯(lián)保,手續比較麻煩,房子、土地不能抵押,農民基本再沒(méi)有什么值錢(qián)的東西了。
  王斌也告訴記者,目前產(chǎn)權證的作用在明晰權利及保護其財產(chǎn)方面有明顯的作用,在萊蕪剛開(kāi)始進(jìn)行農村產(chǎn)權改革時(shí),還期望能夠利用房屋確權頒證等措施來(lái)盤(pán)活農村資產(chǎn),但目前看來(lái)還有一定困難!般y行表示,農村房屋抵押不符合擔保法的規定,小地方的銀行還好說(shuō),大銀行則很難通融!彼f(shuō)。
  記者了解到,我國的《擔保法》規定,耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權不能抵押,能抵押的只能是依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權。
  濟南千舜律師事務(wù)所律師鄭吉泉告訴記者,從法律及國務(wù)院的相關(guān)規定來(lái)看,宅基地只能在本村內流轉,因此擔保后如果發(fā)生后續執行,會(huì )面臨著(zhù)相關(guān)財產(chǎn)難以利用的問(wèn)題。

  農村產(chǎn)權改革需“攻艱”

  一些專(zhuān)家表示,提高農民的財產(chǎn)性收入是今后農村產(chǎn)權改革的主要方向,為農房辦理房產(chǎn)證,就是讓農房也加入到房屋資源的流通中來(lái),是實(shí)現“同地同權”的一條必經(jīng)之路。今后需從法律及相關(guān)配套措施上進(jìn)行“攻艱”,在保證農村穩定的基礎上,快速提高農民的收入水平。
  山東財經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟研究中心主任陳華說(shuō),農村改革的重點(diǎn)是給予農民產(chǎn)權,中央鼓勵提高農村居民的財產(chǎn)性收入,如果農村承包地、林地、宅基地的價(jià)值能夠充分實(shí)現其價(jià)值,則農民的收入會(huì )大幅度提高!俺鞘型恋睾头课菰谏,但農村的宅基地和房屋等資源卻由于流通的限制沒(méi)能升值,這顯然不合理!彼f(shuō)。
  雖然“農版”房產(chǎn)證在盤(pán)活農村資產(chǎn)方面還面臨著(zhù)諸多困難,但許多業(yè)內專(zhuān)家認為,在權利歸屬明晰后便可以考慮進(jìn)一步放開(kāi)附屬權力范圍。
  2010年重慶市曾出臺政策規定,在重慶市范圍內的土地承包經(jīng)營(yíng)權、農房使用權、林權“三權”都可用于向銀行申請抵押貸款,去年全市農村“三權”融通達到180億元,今年爭取到300億元以上,2015年到1000億元。
  鄭吉泉說(shuō),要想解決農屋不能擔保的問(wèn)題,還需從法律層面上進(jìn)行必要的修訂。一些律師和基層人士認為,第一種辦法是由下而上的司法程序,比如最高法院針對此類(lèi)情況,形成專(zhuān)門(mén)的司法解釋?zhuān)@樣就可以確定農房抵押的合法性。第二種是通過(guò)人大程序。但過(guò)程很復雜,更重要的是,如果要修正,還要《土地法》、《擔保法》、《物權法》三法同修,這個(gè)難度會(huì )比較大。
  農業(yè)部產(chǎn)業(yè)政策與法規司副司長(cháng)黃延信曾撰文指出,應適當放開(kāi)農地農房抵押融資,中國立法者應研究修改《擔保法》、《物權法》、《農村土地承包法》等法律中關(guān)于“農村耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有土地使用權不得抵押”的條文。
  但也有一些專(zhuān)家認為,農民產(chǎn)權的改革需充分考慮到農村土地的保障性作用,不能過(guò)快過(guò)急!稗r村宅基地是保障農民能有自己的居住地,如果他們把這個(gè)權利轉讓出去,在其他社會(huì )保障不健全的情況,很可能會(huì )帶來(lái)社會(huì )問(wèn)題。并且宅基地集體沒(méi)收取其費用,用此來(lái)謀利也并不合適!鄙綎|大學(xué)房地產(chǎn)經(jīng)濟研究所所長(cháng)李鐵崗說(shuō)。

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