今年以來(lái)，各地為農村房屋及宅基地確權頒證的步伐明顯加快，許多農民開(kāi)始和城里人一樣有了證明自己房屋產(chǎn)權的“紅本本”。然而記者調查了解到，目前“農版”房產(chǎn)證的作用還大多限于證明財產(chǎn)的歸屬，相應的抵押、流轉權仍難實(shí)現。專(zhuān)家表示，擴大農民的財產(chǎn)權是改革的方向，在農村房屋、土地等確權后，相應權利利用范圍應進(jìn)一步擴大。
農村房屋確權發(fā)證推廣加速
5月初，銅陵市舉行農村集體土地房屋《房地產(chǎn)權證》集中頒證儀式，首批符合條件的56戶(hù)農民在現場(chǎng)領(lǐng)到了《房地產(chǎn)權證》，農村集體土地房屋在銅陵市從此有了法律意義上的“合法身份”。
在山東萊蕪，約10萬(wàn)戶(hù)農民也將有屬于自己的產(chǎn)權證�！拔覀兊牡怯浌ぷ髡谑瘴�，屆時(shí)將把產(chǎn)權證和土地使用證集中發(fā)放給他們�！比R蕪市委農村工作辦公室工作人員王斌說(shuō)。據王斌介紹，農戶(hù)要想拿到房屋產(chǎn)權證首先要符合兩個(gè)條件，一是宅基地必須是經(jīng)過(guò)批準的，二是房屋的建設也要符合規劃，最終拿到房產(chǎn)證的能占到70%。
記者了解到，在此之前，山東、河南、湖南等多地都已經(jīng)開(kāi)始了不同程度的農村房屋產(chǎn)權的登記確權工作，發(fā)放“紅本本”或“藍本本”。2008年6月份，湖南省建設廳已頒布《湖南省房屋登記辦法實(shí)施細則》，明確提出“集體土地范圍內住房，以宅基地上獨立建筑為基本單元進(jìn)行登記”。
在山東一些地區早在上個(gè)世紀90年代就開(kāi)始了農村房屋產(chǎn)權登記工作。在山東臨沂市玉山鎮石艷云的家里記者看到了一本1997年頒發(fā)的《臨沂市村鎮私房所有權證》。
“這個(gè)產(chǎn)權證可是我房屋的證明啊，我一直好好保存著(zhù)，萬(wàn)一有什么糾紛，有了它心里就踏實(shí)�！笔G云說(shuō)，村里許多人都有這個(gè)證，同時(shí)附帶的還有一個(gè)《集體土地使用證》，有了這兩個(gè)證就能保證房子和宅基地是自己的。
一些基層人士認為，農村農民住宅房屋一旦頒發(fā)了房產(chǎn)證件，違規拆遷及侵占農民利益的情況肯定會(huì )有所收斂，并且農民為得到住宅房產(chǎn)證，也會(huì )更加依規蓋房，相應的違建違蓋現象自然也會(huì )減少。
據了解，目前各地頻繁開(kāi)始確權發(fā)證和去年國土資源部等部門(mén)一項要求有關(guān)。2011年5月，國土資源部、財政部、農業(yè)部曾聯(lián)合下發(fā)通知，力爭到2012年底做到農村集體土地確權登記發(fā)證全覆蓋。
“農版”房產(chǎn)證仍難盤(pán)活農屋資產(chǎn)
記者采訪(fǎng)發(fā)現，目前農村產(chǎn)權證的“含金量”還十分有限，在大多數地區只能證明戶(hù)主對房屋的所有權，還不能用來(lái)抵押、擔保，離盤(pán)活農村資產(chǎn)功能的“期望”還有所差距。
“要不是你問(wèn)起來(lái)，我幾年也不會(huì )把它拿出來(lái)�！彪m然覺(jué)得這個(gè)房產(chǎn)證重要，但石艷云并沒(méi)真正用到這個(gè)房產(chǎn)證。據當地一些村民介紹，目前這個(gè)產(chǎn)權證并不能用來(lái)抵押貸款，因為銀行不認可。
一些村民告訴記者，現在農村的許多二層樓造價(jià)都接近20萬(wàn)元，如果這些資產(chǎn)能夠“盤(pán)活”，則農民融資將大大方便。石艷云說(shuō)，現在在農村想籌點(diǎn)錢(qián)，大多還是向親戚朋友借，到銀行貸款要多戶(hù)聯(lián)保，手續比較麻煩，房子、土地不能抵押，農民基本再沒(méi)有什么值錢(qián)的東西了。
王斌也告訴記者，目前產(chǎn)權證的作用在明晰權利及保護其財產(chǎn)方面有明顯的作用，在萊蕪剛開(kāi)始進(jìn)行農村產(chǎn)權改革時(shí)，還期望能夠利用房屋確權頒證等措施來(lái)盤(pán)活農村資產(chǎn)，但目前看來(lái)還有一定困難�！般y行表示，農村房屋抵押不符合擔保法的規定，小地方的銀行還好說(shuō)，大銀行則很難通融�！彼f(shuō)。
記者了解到，我國的《擔保法》規定，耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權不能抵押，能抵押的只能是依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權。
濟南千舜律師事務(wù)所律師鄭吉泉告訴記者，從法律及國務(wù)院的相關(guān)規定來(lái)看，宅基地只能在本村內流轉，因此擔保后如果發(fā)生后續執行，會(huì )面臨著(zhù)相關(guān)財產(chǎn)難以利用的問(wèn)題。
農村產(chǎn)權改革需“攻艱”
一些專(zhuān)家表示，提高農民的財產(chǎn)性收入是今后農村產(chǎn)權改革的主要方向，為農房辦理房產(chǎn)證，就是讓農房也加入到房屋資源的流通中來(lái)，是實(shí)現“同地同權”的一條必經(jīng)之路。今后需從法律及相關(guān)配套措施上進(jìn)行“攻艱”，在保證農村穩定的基礎上，快速提高農民的收入水平。
山東財經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟研究中心主任陳華說(shuō)，農村改革的重點(diǎn)是給予農民產(chǎn)權，中央鼓勵提高農村居民的財產(chǎn)性收入，如果農村承包地、林地、宅基地的價(jià)值能夠充分實(shí)現其價(jià)值，則農民的收入會(huì )大幅度提高�！俺鞘型恋睾头课菰谏�，但農村的宅基地和房屋等資源卻由于流通的限制沒(méi)能升值，這顯然不合理�！彼f(shuō)。
雖然“農版”房產(chǎn)證在盤(pán)活農村資產(chǎn)方面還面臨著(zhù)諸多困難，但許多業(yè)內專(zhuān)家認為，在權利歸屬明晰后便可以考慮進(jìn)一步放開(kāi)附屬權力范圍。
2010年重慶市曾出臺政策規定，在重慶市范圍內的土地承包經(jīng)營(yíng)權、農房使用權、林權“三權”都可用于向銀行申請抵押貸款，去年全市農村“三權”融通達到180億元，今年爭取到300億元以上，2015年到1000億元。
鄭吉泉說(shuō)，要想解決農屋不能擔保的問(wèn)題，還需從法律層面上進(jìn)行必要的修訂。一些律師和基層人士認為，第一種辦法是由下而上的司法程序，比如最高法院針對此類(lèi)情況，形成專(zhuān)門(mén)的司法解釋?zhuān)@樣就可以確定農房抵押的合法性。第二種是通過(guò)人大程序。但過(guò)程很復雜，更重要的是，如果要修正，還要《土地法》、《擔保法》、《物權法》三法同修，這個(gè)難度會(huì )比較大。
農業(yè)部產(chǎn)業(yè)政策與法規司副司長(cháng)黃延信曾撰文指出，應適當放開(kāi)農地農房抵押融資，中國立法者應研究修改《擔保法》、《物權法》、《農村土地承包法》等法律中關(guān)于“農村耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有土地使用權不得抵押”的條文。
但也有一些專(zhuān)家認為，農民產(chǎn)權的改革需充分考慮到農村土地的保障性作用，不能過(guò)快過(guò)急�！稗r村宅基地是保障農民能有自己的居住地，如果他們把這個(gè)權利轉讓出去，在其他社會(huì )保障不健全的情況，很可能會(huì )帶來(lái)社會(huì )問(wèn)題。并且宅基地集體沒(méi)收取其費用，用此來(lái)謀利也并不合適�！鄙綎|大學(xué)房地產(chǎn)經(jīng)濟研究所所長(cháng)李鐵崗說(shuō)。