作為當前申請各類(lèi)住房貸款過(guò)程中不可或缺的一個(gè)重要環(huán)節，為貸款提供反擔保的擔保機構作用十分重要。在西安，專(zhuān)門(mén)從事公積金住房貸款擔保工作的西安住房置業(yè)擔保公司在十年間取得了快速發(fā)展，對當地公積金住房貸款起到了“穩定器”和“緩沖器”的作用，但其在發(fā)展過(guò)程中也存在著(zhù)一些障礙需要克服。
成立十年發(fā)展迅猛
住房置業(yè)擔保公司最早發(fā)端于2000年，當年建設部和中國人民銀行聯(lián)合發(fā)文，允許各地設立住房置業(yè)擔保公司，以支持城鎮個(gè)人住房消費，發(fā)展個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)。按照規定，住房置業(yè)擔保公司可在借款人無(wú)法滿(mǎn)足貸款人要求提供擔保的情況下，為借款人申請個(gè)人住房貸款而與貸款人簽訂保證合同，提供連帶責任保證擔保。
西安市住房公積金管理中心信貸處處長(cháng)權海濤介紹，西安市從1997年開(kāi)始推出個(gè)人住房公積金貸款，為減少風(fēng)險最開(kāi)始實(shí)行的是保險公司擔保形式。到1998年，由于各方對保險公司從事這項業(yè)務(wù)有異議，使得保險公司退出了擔保領(lǐng)域，取而代之的是純抵押擔保。
權海濤說(shuō)，2000年國家兩部委出臺了文件，要求各地建立住房置業(yè)擔保公司，為個(gè)人住房公積金貸款提供擔保。當時(shí)規定住房置業(yè)擔保公司須由地方相關(guān)主管部門(mén)牽頭成立，且一個(gè)城市只能成立一家公司。根據文件精神，西安市房管部門(mén)于2000年10月通過(guò)與其他兩家房地產(chǎn)企業(yè)合資的形式，成立了現在的西安市住房置業(yè)擔保公司。
西安市住房置業(yè)擔保公司總經(jīng)理田程說(shuō)，公司成立以來(lái)，累計提供擔保的貸款總額達80億元，為近10萬(wàn)名客戶(hù)提供了擔保，幫助他們順利得到了所需的公積金貸款。
在成立至今的十年間，西安住房置業(yè)公司自身也得到了迅猛的發(fā)展。其業(yè)務(wù)也從單純的提供擔保拓展到目前的貸前、貸中、貸后全方位服務(wù)。從成立到現在，西安市住房置業(yè)擔保公司的資產(chǎn)已從最初的1000萬(wàn)元增長(cháng)到目前的上億元。
由于住房公積金貸款業(yè)務(wù)發(fā)展迅速，西安市有關(guān)部門(mén)為了進(jìn)一步發(fā)揮住房置業(yè)擔保公司的作用，于2009年又引入成立了三家住房置業(yè)擔保公司。目前，西安市共有四家住房置業(yè)擔保公司可提供擔保服務(wù)，形成了有效的良性競爭格局。
成為“穩定器”和“緩沖器”
西安住房置業(yè)擔保公司成立后，不僅在幫助客戶(hù)快捷得到住房公積金貸款方面發(fā)揮了重要作用，還在確保公積金貸款安全和幫助少數償還能力欠佳客戶(hù)還貸方面發(fā)揮了很大作用，起到了“穩定器”和“緩沖器”的作用。
有效化解了住房公積金貸款的風(fēng)險。權海濤說(shuō)，住房公積金事關(guān)千家萬(wàn)戶(hù)，無(wú)論什么時(shí)候其安全是第一位的，有時(shí)候就是不放貸也要確保其安全。但另一方面，公積金貸款又肩負著(zhù)解決更多人住房困難問(wèn)題的重任，因此不能閉門(mén)謝客。而住房置業(yè)擔保公司的出現，則給住房公積金貸款提供了“安全保證”，從而確保了公積金資金的萬(wàn)無(wú)一失。
減輕了住房公積金管理部門(mén)的工作負擔。據了解，目前在住房貸款領(lǐng)域一個(gè)不容忽視的問(wèn)題就是放貸前后的人員投入問(wèn)題。以商業(yè)銀行為例，每300名客戶(hù)就要配置一名信貸員，這還不包括放貸后催收的部分。而各地的住房公積金管理部門(mén)沒(méi)有足夠的人力承擔放貸前后的各項工作，可能會(huì )阻礙住房公積金貸款進(jìn)一步發(fā)揮作用。住房置業(yè)擔保公司出現后，不僅在貸前調查，而且在貸款辦理和貸后催收方面都能夠發(fā)揮作用，在一定程度上減輕了主管部門(mén)的工作負擔。
起到貸款逾期“緩沖器”作用。據田程介紹，如果個(gè)別公積金貸款客戶(hù)由于種種原因導致資金緊張，從而無(wú)法按期償還貸款時(shí)，擔保公司可以適時(shí)介入。通過(guò)與逾期用戶(hù)簽訂轉貸協(xié)議的方式，由擔保公司替其在一定時(shí)間內償還貸款，幫助客戶(hù)渡過(guò)資金困難期，防止其由于長(cháng)期逾期而被收回抵押房屋的風(fēng)險。
兩大障礙不容忽視
由于住房置業(yè)擔保公司在住房公積金貸款方面發(fā)揮的重要作用日益凸顯，相關(guān)主管部門(mén)和業(yè)內人士對其前景非�？春�。據權海濤介紹，目前西安住房置業(yè)擔保市場(chǎng)已經(jīng)形成了良性競爭格局。一方面，引入新的公司后，出于同業(yè)競爭的需要，西安住房公積金貸款的擔保費用不斷降低，目前只是高峰期的一半；另一方面，新進(jìn)入的公司出于拓展業(yè)務(wù)的需要，積極進(jìn)行樓盤(pán)的營(yíng)銷(xiāo)，促使更多的樓盤(pán)能夠提供公積金貸款，為廣大購房者提供了更多選擇。
在業(yè)務(wù)快速擴展的同時(shí)，住房置業(yè)擔保公司的風(fēng)險也得到了有效控制。以西安住房置業(yè)擔保公司為例，由于按照規定每一筆業(yè)務(wù)收入需提取業(yè)務(wù)額30%的風(fēng)險準備金，使得公司的風(fēng)險得到了良好控制。目前西安住房置業(yè)擔保的風(fēng)險準備金已經(jīng)達到4000多萬(wàn)元，完全可以應對可能的貸款風(fēng)險。
田程表示，雖然發(fā)展較為快速和穩定，但西安住房置業(yè)擔保公司在發(fā)展過(guò)程中也面臨著(zhù)一些問(wèn)題不容忽視：首先是不良貸款的處理存在一定難度。按照有關(guān)規定，當貸款人無(wú)法償還貸款，擔保公司須對抵押房屋進(jìn)行處置。但處置抵押房屋時(shí)，抵押人居住確有困難的，擔保公司應當予以協(xié)助。目前擔保公司采取的辦法是在收回抵押房屋時(shí)為抵押人提供過(guò)渡住房，但絕大多數抵押人由于地理位置等原因都拒絕搬入過(guò)渡住房，而擔保公司出于人性化原則又不愿強制其搬出，造成了處置抵押房屋時(shí)的兩難局面。
其次是身份問(wèn)題亟待理順。據田程介紹，為了促進(jìn)擔保行業(yè)的規范發(fā)展，我國在2010年3月出臺了《融資性擔保公司管理暫行辦法》，對擔保行業(yè)進(jìn)行了清理整頓，并將擔保公司區分為融資性擔保和非融資性擔保公司。由于從事的是住房貸款業(yè)務(wù)，西安市住房置業(yè)擔保公司已經(jīng)在陜西省金融辦辦理了融資性擔保公司經(jīng)營(yíng)許可證。但目前公司對新的監管體制很不適應，因為融資性擔保公司主要從事的是中小企業(yè)貸款業(yè)務(wù)，而西安住房置業(yè)擔保公司從事的是個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)，兩者區別較大，讓公司很難適應監管要求。