打算購置婚房的馮俊鑫和張麗娟夫婦在和銷(xiāo)售人員聊了差不多兩個(gè)小時(shí)之后，無(wú)奈地搖頭離開(kāi)。出門(mén)時(shí)還不忘抱怨，“一直在說(shuō)調控房?jì)r(jià)可能降，結果等著(zhù)等著(zhù)把優(yōu)惠等沒(méi)了”。
這兩位所在的“廣州新一城”廣場(chǎng)，今年2月曾推出最低18000元/平方米的特價(jià)單位，比去年10月25000元/平方米的均價(jià)降幅達7000元，當時(shí)馮俊鑫持懷疑態(tài)度，等確認消息趕過(guò)來(lái)時(shí)，“房子已經(jīng)被搶光了”。銷(xiāo)售人員向夫妻倆報的價(jià)格是每平方米22000元，雖然比去年低，但還是超出了夫妻倆能夠承受的價(jià)位。
《經(jīng)濟參考報》記者近日在北京、上海、廣州、杭州、南京等熱點(diǎn)城市調研發(fā)現，“以?xún)r(jià)換量”是目前開(kāi)發(fā)商普遍采取的策略，但隨著(zhù)銷(xiāo)量的上升，部分樓盤(pán)開(kāi)始出現價(jià)格逆勢上調的情況，與此同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與購房者之間的博弈正在升級，“房托”身影再次顯現。
降價(jià)是主流 低價(jià)盤(pán)熱銷(xiāo)
自3月份以來(lái)，在開(kāi)發(fā)商降價(jià)促銷(xiāo)策略帶動(dòng)下，各地樓市成交量明顯上升，進(jìn)入4、5月份，樓市成交回暖態(tài)勢仍在延續。
據中原監測，從5月份前10天的交易數據來(lái)看，主要城市新房市場(chǎng)的成交回升較為明顯，54個(gè)大中城市的總成交量較上月同期上升44%。若剔除4月的假期因素，仍有約2成的增長(cháng)。其中，以成都、杭州為代表的二線(xiàn)城市交易量回升幅度最大，主要原因是近期當地部分開(kāi)發(fā)商在開(kāi)展降價(jià)促銷(xiāo)活動(dòng)，大體量的新盤(pán)低價(jià)入市有效地拉升了當地成交量。
在香港和記黃埔公司開(kāi)發(fā)的“上海御沁園”項目售樓處，記者看到前來(lái)購房的人并不多，銷(xiāo)售人員也并不是很熱情。但就在一個(gè)月前，由于該項目開(kāi)盤(pán)價(jià)低于市場(chǎng)預估價(jià)近兩成，引起購房者的哄搶?zhuān)?月15日開(kāi)盤(pán)當天就賣(mài)了130多套。據銷(xiāo)售人員介紹，這批房源最低報價(jià)僅為25000元/平方米，而早期市場(chǎng)預估價(jià)在30000元/平方米左右，因此比較容易賣(mài)，除6套樣板房外，余下的169套房源目前已經(jīng)基本被預訂完�！罢w來(lái)看，市場(chǎng)購買(mǎi)需求仍然存在，只要房?jì)r(jià)較為合理，這些需求就會(huì )入市�！�
在杭州，低價(jià)樓盤(pán)十分熱銷(xiāo)。據透明售房網(wǎng)顯示，4月杭州樓市共23個(gè)樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)，其中銷(xiāo)售率超過(guò)五成的樓盤(pán)有8個(gè)，樓盤(pán)“以?xún)r(jià)換量”取得不俗成績(jì)。
在低價(jià)盤(pán)受熱捧的同時(shí)，部分區位好的樓盤(pán)也受到青睞。北京東三環(huán)雙井附近一項目的最新一期樓盤(pán)于5月中旬開(kāi)盤(pán)，38300元/平方米的均價(jià)卻一點(diǎn)不愁賣(mài)。銷(xiāo)售人員告訴記者，此次開(kāi)盤(pán)的為老項目后期，一共300多套房，在領(lǐng)選房順序卡的第一天下午2點(diǎn)左右便已排了100多個(gè)號。一位有意向購房的女士對記者說(shuō)，她最近也看了一些樓盤(pán)，相比之下，還是比較青睞這個(gè)樓盤(pán)，一方面地理位置比較好，加上是70年“大產(chǎn)權”的項目，主打戶(hù)型又是90平方米左右的兩居和小三居，“四環(huán)以?xún)冗@樣的項目好像挺少的，即便沒(méi)有什么折扣也打算近期出手了”。
住房網(wǎng)首席評論員程偉明分析認為，經(jīng)過(guò)3月和4月樓市集體降價(jià)促銷(xiāo)，目前“剛需”房源成交價(jià)格已回落至相對理性的價(jià)位，不少觀(guān)望“剛需”認為出手時(shí)機已到。與此同時(shí)，部分“剛需”不再只看價(jià)格，而是綜合價(jià)格與房屋質(zhì)量及配套，近3個(gè)月來(lái)杭州樓市大量“剛需”房源入市，豐富了“剛需”選擇余地，支持了成交“回暖”。
博弈升級 “房托”再現
搶房局面出現的同時(shí)，“房托”也重出江湖�！督�(jīng)濟參考報》記者了解到，杭州5月初開(kāi)盤(pán)的“金都·夏宮”和“中豪四季公館”雙雙出現連夜排隊、千人搶房的壯觀(guān)局面。有人指出，3月以來(lái)，杭州多個(gè)樓盤(pán)出現百人、千人搶房的場(chǎng)面，固然有樓市價(jià)格大幅下降帶來(lái)的成交上升的原因，但不可否認，一些開(kāi)發(fā)商為了拉動(dòng)銷(xiāo)售，制造樓市熱銷(xiāo)假象，而雇傭“房托”排隊拿號、參與搶房。
廣州市海珠區一個(gè)樓盤(pán)銷(xiāo)售經(jīng)理向記者透露，目前銷(xiāo)售壓力很大，過(guò)去賣(mài)樓從未像現在這么愁過(guò)。為了能夠銷(xiāo)售出去房子他們想到的一個(gè)辦法就是找“房托”，營(yíng)造一種熱銷(xiāo)環(huán)境，此時(shí)不買(mǎi)，后悔終生。
記者注意到，經(jīng)過(guò)一季度“以?xún)r(jià)換量”的博弈后，開(kāi)發(fā)商與購房者之間的博弈悄然升級，不僅不少樓盤(pán)開(kāi)始縮小降價(jià)幅度，而且開(kāi)始試探性地提高價(jià)格。以廣州曾經(jīng)推出13800元特價(jià)單位的“縱橫國際”為例，目前該項目均價(jià)在18000元到20000元，3月推出18800元/平方米價(jià)格的“保利天悅”均價(jià)又回升到20000元以上。而類(lèi)似這樣的項目還有十幾個(gè)。和廣州的情況相似，北京一些項目?jì)r(jià)格也已開(kāi)始逆市上調。據鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部對2012年新入市期房項目統計顯示，16個(gè)項目在一二季度均有成交。與一季度相比，其中11個(gè)項目4月至5月15日的成交價(jià)格出現上調，平均上漲幅度為4.4%，最高達到8.2%。
亞豪機構副總經(jīng)理任啟鑫分析認為，這些逆市漲價(jià)的項目有一個(gè)共同之處，均為低價(jià)入市或前期曾有較大幅度的價(jià)格下調，并且都因此取得較好銷(xiāo)售業(yè)績(jì)。他認為，對漲價(jià)項目要區別看待，就普通住宅剛需類(lèi)產(chǎn)品來(lái)說(shuō)，其漲價(jià)之后面臨危機。一旦周邊有其他項目開(kāi)始大幅降價(jià)，這些漲價(jià)項目銷(xiāo)售即會(huì )陷入降與不降的兩難選擇：保持現狀只能坐視客源流失，而重新降價(jià)則會(huì )對樓盤(pán)品牌帶來(lái)惡劣影響。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(cháng)楊紅旭認為，市場(chǎng)買(mǎi)賣(mài)雙方的博弈仍在持續，僵局并未顯著(zhù)打破。但春季成交反彈，還是影響了部分購房人的心態(tài)，看房積極性明顯高于去年四季度。只是很多人還是觀(guān)望，希望有更大的優(yōu)惠。而開(kāi)發(fā)商依然會(huì )采取“以?xún)r(jià)換量”的策略，但開(kāi)發(fā)商既要能賣(mài)出，又要追求利潤，需要不斷試探市場(chǎng)，找到平衡點(diǎn)。
庫存居高位 降價(jià)空間仍存
雖然部分樓盤(pán)縮小優(yōu)惠幅度，但專(zhuān)家認為，降價(jià)的大趨勢不可逆轉，也不存在整體出現價(jià)格回升的可能。
中國指數研究院認為，兩年多的房地產(chǎn)調控效果正在顯現，特別是今年以來(lái)，價(jià)格明顯松動(dòng)，商品住宅成交量下降顯著(zhù)，市場(chǎng)預期正在發(fā)生改變，企業(yè)庫存巨大。重點(diǎn)城市出清周期大大延長(cháng)，如北京、上海均在16個(gè)月以上，杭州達到21個(gè)月，預計主要城市短期內供應量將繼續上升，而成交量難以大幅反彈，價(jià)格穩中有降的可能性較大。
記者了解到，南京樓市庫存量再次進(jìn)入5萬(wàn)套以?xún)龋?月份南京樓市有可能再次進(jìn)入大幅降價(jià)跑量的局面，加之剛需在3月份的集中釋放，剛需市場(chǎng)已經(jīng)小了很多。在剛需一族難以支撐的情況下，開(kāi)發(fā)商將面對如何吸引改善型客戶(hù)出手，在這種情況下購房者有可能獲得更大的優(yōu)惠。
事實(shí)上，受住宅市場(chǎng)長(cháng)期低迷的影響，開(kāi)發(fā)商紛紛降低新開(kāi)工量，以此減緩工程款支付壓力，自去年四季度以來(lái)，全國商品住宅新開(kāi)工面積累計增速逐月下滑。今年一季度，全國商品住宅新開(kāi)工面積累計同比出現負增長(cháng)，增速為-5.2%，呈現自2009年10月以來(lái)的首次負增長(cháng)。
中國房產(chǎn)信息集團研究總監薛建雄認為，房地產(chǎn)調控將逐步形成市場(chǎng)化和政策調控并行的常態(tài)化局面，巨額的庫存已經(jīng)使房?jì)r(jià)喪失了大規模上漲的基礎，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤也將回歸到合理區間，整個(gè)行業(yè)將從暴利逐漸走向市場(chǎng)合理利潤甚至微利�？梢灶A見(jiàn)，未來(lái)樓市調控政策的核心仍然是控制房?jì)r(jià)上漲，讓被投資性需求推高的房?jì)r(jià)回歸合理水平。
住建部房地產(chǎn)市場(chǎng)監管司副司長(cháng)張小宏近日表示，近一個(gè)時(shí)期市場(chǎng)回調還將是整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主基調，并明確調控方向不改，強調決不讓調控出現反復。