“最壞的日子已經(jīng)過(guò)去，但市場(chǎng)還在冬季，調控還在繼續�！闭吣芊裾嬲⒄{，關(guān)鍵參照指標是二季度經(jīng)濟數據。易居中國董事局主席周忻日前在中國房地產(chǎn)上市公司百強榜發(fā)布會(huì )上對房地產(chǎn)市場(chǎng)做出以上判斷。這種觀(guān)點(diǎn)得到了大多數業(yè)內人士的認同。
各地樓市進(jìn)入微調期
昨天，有市場(chǎng)傳聞稱(chēng)，福建省擬對限購進(jìn)行松綁，該消息隨后被福州市房管局公開(kāi)辟謠。不過(guò)，根據記者了解，福建省確實(shí)在近期調整了戶(hù)籍制度，而戶(hù)籍又是與限購直接相關(guān)的重要準購條件。根據福建省公安廳的介紹，未來(lái)福建省外來(lái)務(wù)工人員在城鎮落戶(hù)政策放松：在縣(市)城區以外建制鎮申請落戶(hù)的，不要求暫住證或居住證；辦理暫住證或居住證只需滿(mǎn)2年，即可在縣(市)城區申請落戶(hù)；辦理暫住證或居住證只需滿(mǎn)3年，即可在福州廈門(mén)外設區市申請落戶(hù)。年限要求比之前有所降低。
對此，政府部門(mén)的解釋是，福州市政府、平潭綜合實(shí)驗區管委會(huì )結合實(shí)際，研究制定適合本地區承載能力和經(jīng)濟發(fā)展水平的戶(hù)籍管理制度。廈門(mén)市結合實(shí)際，進(jìn)一步完善戶(hù)籍管理制度。
業(yè)內分析，如果放松是福建省這次調整戶(hù)籍制度的主基調，福州市對戶(hù)籍制定的調整必然影響其限購政策。比如，如果某福州非本地戶(hù)籍家庭已經(jīng)擁有一套住房，按限購要求則不可以購買(mǎi)第二套房，但若被批準落戶(hù)，則可以購買(mǎi)第二套房。
不過(guò)，這種假設目前還沒(méi)有在福州出現。當地房地產(chǎn)界人士稱(chēng)，目前福州限購政策尚未有所改變。
這是在揚州新政獲得有關(guān)部門(mén)認可后，又一地方出現樓市調控放松跡象。
5月初，揚州宣布對購買(mǎi)精裝修房進(jìn)行補貼。在此前類(lèi)似補貼性新政被叫停的情況下，市場(chǎng)稱(chēng)之為又一個(gè)可能被叫停的“短命新政”。不過(guò)，事過(guò)兩周后，揚州迎來(lái)了官方肯定。住建部住宅產(chǎn)業(yè)化促進(jìn)中心副主任梁小青不久前表示，“揚州新政”并非救市，而是針對住宅產(chǎn)業(yè)化進(jìn)行的積極有益的探索，應當予以支持和肯定。
揚州新政是否助力房地產(chǎn)銷(xiāo)售，這一點(diǎn)仁者見(jiàn)仁，智者見(jiàn)智。截至4月末，揚州市區商品住宅可售面積超過(guò)160萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)65%。而在4月末總計11550套可售商品住宅中，近七成可售住宅為120平方米以上高端物業(yè)或大戶(hù)型。這也不難理解為什么揚州此次補貼目標瞄準了精裝修房和豪宅市場(chǎng)。
據北京中原市場(chǎng)研究部統計顯示，自2011年下半年以來(lái)，北京、上海、杭州、重慶、廈門(mén)、武漢、合肥、南京、常州、吉林、中山、長(cháng)春、蕪湖、從化、馬鞍山、沈陽(yáng)等33個(gè)城市，從不同角度出臺了樓市微調政策，政策微調內容涉及限購政策、土地出讓、普通住宅標準、稅費優(yōu)惠以及購房補貼等，多少都與“松綁”有關(guān)。而自揚州新政被肯定后，業(yè)內普遍預期，將有更多城市以補貼精裝修房或其他方式對樓市成交進(jìn)行刺激。雖然從力度來(lái)看，目前五花八門(mén)的放松政策并沒(méi)有動(dòng)搖限購這個(gè)最高的門(mén)檻，其拉動(dòng)樓市的效果有限，但這種努力背后，是地方政府受困于房地產(chǎn)低迷而積極托市的動(dòng)力。
部分開(kāi)發(fā)商稱(chēng)政策底部初顯
“又一次看到了總理講話(huà)中出現了"穩增長(cháng)"、"更加重要的位置"的提法，看來(lái)經(jīng)濟的宏觀(guān)調控政策又要向擴大內需的方向開(kāi)始微調了。而且在講話(huà)中對房地產(chǎn)巿場(chǎng)調控政策也用了"穩定"二字，要求"促進(jìn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展"，這是否也預示著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)調控政策也會(huì )出現"微調"呢？”
這是周忻在5月20日晚間發(fā)出的一則微博，且被轉發(fā)上千次。當天，新華社發(fā)文稱(chēng)，國務(wù)院總理溫家寶在武漢市就經(jīng)濟運行情況進(jìn)行調研，表示當前我國經(jīng)濟運行總體平穩，但面臨的國內外環(huán)境更加錯綜復雜，因此要把穩增長(cháng)放在更加重要的位置。在提到房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)，溫家寶總理強調，要穩定房地產(chǎn)市場(chǎng)調控政策，嚴格實(shí)施差別化住房信貸、稅收政策和限購政策，采取有效措施增加普通商品房供給，繼續推進(jìn)保障性安居工程建設，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。
在房地產(chǎn)調控政策“字字珠璣”的今天，溫家寶總理的講話(huà)引發(fā)了包括周忻在內的房地產(chǎn)業(yè)內人士的高度關(guān)注�！斑@標志著(zhù)房地產(chǎn)政策可能出現轉機嗎？”這是很多業(yè)內人士共同的問(wèn)題。
表面來(lái)看，溫家寶總理的講話(huà)并未有明顯的放松之意，但“穩定”二字還是給了市場(chǎng)很多想象空間。他們的判斷來(lái)自總理幾次講話(huà)的對比。在今年兩會(huì )期間，中央對房地產(chǎn)調控目標的表述是“抑制投機投資性需求，促進(jìn)房?jì)r(jià)合理回歸”。此次，總理強調“穩定”二字。那是否意味著(zhù)房?jì)r(jià)回歸的短期調控目標已經(jīng)實(shí)現，進(jìn)而房地產(chǎn)業(yè)將進(jìn)入穩定發(fā)展階段？
“在一些房企看來(lái)，沒(méi)有再次強調房?jì)r(jià)回歸，代表著(zhù)沒(méi)有更嚴格的政策預期，這就是利好。也就是，房地產(chǎn)業(yè)的政策底部已經(jīng)出現�！币晃环康禺a(chǎn)業(yè)證券分析師表示。
對于中央“穩定房地產(chǎn)調控”的表態(tài)，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )秘書(shū)長(cháng)苗樂(lè )如表示，從4月份的房地產(chǎn)運行情況看，房?jì)r(jià)下行，成交價(jià)低位盤(pán)整，同時(shí)新開(kāi)工面積等指標回落，及其對今后兩三年市場(chǎng)發(fā)展的影響等都需要高度關(guān)注。溫總理指出把穩增長(cháng)放在更加重要的位置，以及此前下調存款準備金率等政策，盡管不是針對房地產(chǎn)市場(chǎng)，但貨幣政策的寬松、實(shí)體經(jīng)濟的發(fā)展都會(huì )對房地產(chǎn)調控產(chǎn)生影響。
地方政府鼓勵房企“降價(jià)跑量”
不過(guò)，政策口徑的微妙變化絕不意味著(zhù)房地產(chǎn)調控大方向有所變化�！笆袌�(chǎng)還在冬季，調控還在繼續。最壞日子已經(jīng)過(guò)去，但未來(lái)的日子也不會(huì )好過(guò)。因此，"以?xún)r(jià)換量"依然是未來(lái)的主旋律。還是快賣(mài)房，還是不拿地，還是現金為王！而政策是否出現真正的"微調"，關(guān)鍵還要看二季度經(jīng)濟數據�！敝苄帽硎�。
這一判斷得到了大多數業(yè)內人士的認同，包括地方政府。上海市房地局副局長(cháng)龐元稱(chēng)，當前，上海正按照中央的要求堅持貫徹落實(shí)差別化的住房信貸、稅收和住房限購政策，促進(jìn)上海新建住房?jì)r(jià)格穩中有降�！澳壳胺康禺a(chǎn)行業(yè)同樣面臨著(zhù)調整結構、轉型發(fā)展的艱巨任務(wù)。當前，商品房的庫存壓力增大，行業(yè)競爭加劇，相信房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，尤其是代表行業(yè)的上市房企能夠認清形勢，順應市場(chǎng)，以?xún)r(jià)換量，主動(dòng)調整企業(yè)發(fā)展戰略和經(jīng)營(yíng)策略，積極參與保障性住房的建設和運營(yíng)管理，在新的市場(chǎng)環(huán)境中取得長(cháng)足的發(fā)展�！饼嬙硎�。
而一位房地產(chǎn)企業(yè)高層告訴記者，上海一季度固定資產(chǎn)投資增速下滑明顯，區級政府拉動(dòng)投資意愿強烈，非常希望企業(yè)能夠拿地。但此時(shí)，企業(yè)反而更加謹慎�！爱吘官Y金鏈太緊張了，每投一分錢(qián)都要仔細考慮�！边@位開(kāi)發(fā)商稱(chēng)。
根據中房協(xié)百強上市房企研究報告，2011年房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)總額均值為270.61億元，比上年減少了36%。凈資產(chǎn)均值為80.67億元，同比下降3.35%，營(yíng)業(yè)利潤均值同比下降3.9%。這是中國房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入黃金十年以來(lái)，鮮少遇到的全行業(yè)利潤下滑。另外，由于負債率過(guò)高，房企資金鏈緊張仍是業(yè)內共識。
2011年房地產(chǎn)上市企業(yè)負債均值為64.82%，凈負債率均值為55.60%，為歷史新高。面對巨大的市場(chǎng)壓力，企業(yè)普遍感到風(fēng)險系數加大，拿地趨于保守。
而對于是否應該及時(shí)放松樓市調控，各界說(shuō)法不一。中國國際經(jīng)濟交流中心信息部副部長(cháng)徐洪才在接受人民日報采訪(fǎng)時(shí)稱(chēng)：“目前房產(chǎn)整體價(jià)格水平相對于老百姓而言還是偏高，泡沫還很多，雖然房地產(chǎn)市場(chǎng)對拉動(dòng)經(jīng)濟發(fā)展來(lái)得快，但拉動(dòng)經(jīng)濟不能靠泡沫，一旦泡沫破裂，一、二十年經(jīng)濟都恢復不了。犧牲眼前的一點(diǎn)利益對長(cháng)遠有好處，要扛得住。房地產(chǎn)價(jià)格不能出現大幅反彈，不能讓前期的調控功虧一簣�！�
但另一些市場(chǎng)人士從實(shí)際經(jīng)濟狀況出發(fā)，得出了不一樣的預期�！皬慕�(jīng)驗來(lái)看，影響中國房地產(chǎn)調控的一個(gè)非常重要的信號是經(jīng)濟信號，而經(jīng)濟信號的核心是保增長(cháng)還是防通脹對房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)非常關(guān)鍵�，F在又重新把保增長(cháng)放到了中國經(jīng)濟的首要位置�！敝苄谜f(shuō)。