標普、穆迪兩大評級機構今年以來(lái)對在海外發(fā)債的中資房地產(chǎn)企業(yè)頻繁調降信用評級。標普和穆迪日前還分別發(fā)布相關(guān)報告，對中國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的流動(dòng)性狀況表示不樂(lè )觀(guān)。中資房企的還債風(fēng)險是否已經(jīng)相當高？中國樓市未來(lái)一段時(shí)間的走向如何？記者就此采訪(fǎng)了業(yè)內人士。

　　評級機構維持負面展望

　　穆迪日前發(fā)布報告表示，中國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的流動(dòng)性狀況逐漸惡化。在穆迪評級的29家開(kāi)發(fā)商中，今年到期的短期債務(wù)總額達到人民幣1590億元，較2011年12月壓力測試時(shí)增長(cháng)了23%。其中境內債務(wù)為人民幣1280億元，境外債務(wù)為人民幣310億元。穆迪維持對中國房地產(chǎn)業(yè)的負面展望，并預計未來(lái)12個(gè)月房地產(chǎn)業(yè)的基本面將繼續轉弱。
　　此外，標普日前發(fā)布的報告顯示，2012年初，中資開(kāi)發(fā)商面臨的局面是今年到期的債務(wù)規模處于高位且流動(dòng)性遭到削弱；另一方面，房地產(chǎn)銷(xiāo)售前景疲弱，再融資狀況困難。2012年許多獲評級開(kāi)發(fā)商面臨較高的再融資風(fēng)險，特別是那些信托貸款和境外債務(wù)在到期債務(wù)中所占比例較高的開(kāi)發(fā)商。
　　標準普爾信用分析師李國宜表示：“我們公開(kāi)評級的30家中資開(kāi)發(fā)商2012年到期債務(wù)規模占未到期債務(wù)總額的31%，這一比例并不高。但是，今年到期債務(wù)中約42%是境外債券、境外銀行貸款和境內信托貸款，一些開(kāi)發(fā)商在對上述債務(wù)種類(lèi)進(jìn)行再融資時(shí)可能遇到較大困難�！�

　　中資房企會(huì )否出現還債風(fēng)險

　　那么，中資房企會(huì )否出現很高的還債風(fēng)險呢？
　　“房地產(chǎn)資金鏈比較緊張的狀況在相當多的中資房企中是存在的，特別是許多房地產(chǎn)企業(yè)存在對去年政策的誤判，沒(méi)有以?xún)r(jià)換量，造成目前承受高負債和高庫存的雙重壓力。我認為，按照現在的去庫存速度，7、8月份將會(huì )有不少房地產(chǎn)企業(yè)面臨較高的償債壓力�！苯�(jīng)濟學(xué)博士馬光遠對本報記者說(shuō)。
　　財經(jīng)評論員葉檀對本報記者分析說(shuō)，與境內債務(wù)和信托融資相比，中資房企在境外融資的量要小很多。根據目前的狀況來(lái)看，一些缺乏融資渠道的中小房地產(chǎn)企業(yè)或是以中高端地產(chǎn)為主的房企，到今年年中的時(shí)候，其銀行債務(wù)和信托債務(wù)會(huì )進(jìn)入償債高峰，可能會(huì )有較大的償債風(fēng)險。但對于中資房企的資金狀況要區別來(lái)看，不能一概而論，一些大的房產(chǎn)商，其資金較為充足，地產(chǎn)結構也較合理，比如以商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)為主，這些房企的償債風(fēng)險相對較小。
　　葉檀認為，由于境內外利差相差大，越來(lái)越多的中資房企愿意到境外融資，還有一些企業(yè)未雨綢繆，愿意為打開(kāi)未來(lái)資金通道到境外融資。因此，標普、穆迪等對中資房企的總體狀況做出不佳的評估，對開(kāi)發(fā)商的融資成本是會(huì )產(chǎn)生一些影響的。
　　中國指數研究院指數研究總監何田對本報記者表示，標普、穆迪對中國房地產(chǎn)業(yè)的展望可能有些過(guò)于悲觀(guān)了，忽略了市場(chǎng)成交量正在向好的方向發(fā)展。盡管目前中資房地產(chǎn)企業(yè)的流動(dòng)性不容樂(lè )觀(guān)是肯定存在的，但我們也要看到，那些大的房企的資金狀況與短期負債是能大體持平的，流動(dòng)性狀況要好于2008年，這主要得益于大的房企經(jīng)歷了2008年的金融危機后，減少了拿地等支出。

　　調控政策不會(huì )比去年更緊

　　業(yè)內人士認為，對于房地產(chǎn)調控的總體基調和思路，中央多次重申要堅決貫徹，絕不放松，預計2012年中國房地產(chǎn)政策將繼續鞏固已有的調控成果，抑制投機性需求仍將是本年度房地產(chǎn)調控中心任務(wù)，但自住性需求支持力度將逐漸加大，調控措施將進(jìn)一步體現差異化、精準化。另外，還將采取有效措施繼續推進(jìn)保障性安居工程建設，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。
　　何田認為，抑制投資投機需求與鼓勵“剛需”兩手抓，中央對樓市調控的導向依然“強硬”。
　　葉檀認為，現在房地產(chǎn)市場(chǎng)正在出現整體分化，樓市調控松動(dòng)的可能性不大。今年對房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)將是個(gè)考驗，中小企業(yè)將面臨艱難境遇，贏(yíng)利空間縮小，虧損現象將不斷擴展；而大型企業(yè)融資渠道暢通，融資成本低，資金壓力較小，生存能力會(huì )強很多。當然，我們也認為，調控政策可能不會(huì )比去年更緊，現在的政策來(lái)看，鼓勵“剛需”的特征較明顯，因此，預計今年房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續維持盤(pán)整態(tài)勢，現在的態(tài)勢也將為大型企業(yè)集團和財團并購提供良機，提高行業(yè)集中度。