“穩增長(cháng)”的宏觀(guān)政策取向將如何影響樓市調控？
有政策部門(mén)人士向《第一財經(jīng)日報》表示，“穩”字當頭的樓市調控，關(guān)鍵是要找到“三全其美”的辦法：既能降低房?jì)r(jià)，又能促進(jìn)成交量放大，同時(shí)還能拉動(dòng)投資增長(cháng)。
而迄今為止地方政府房地產(chǎn)政策“微調”的33個(gè)案例，僅有5例涉及“限購令”被叫停，其余均獲默許；這一態(tài)勢，似乎印證了中央正在為調控尋找均衡的市場(chǎng)猜測。
廈門(mén)“微調”懸疑
近日，廈門(mén)樓市政策有沒(méi)有“微調”，成了一件懸案。
有媒體報道稱(chēng)，一份“微調”方案在廈門(mén)房地產(chǎn)企業(yè)中流傳，方案主要涉及對三類(lèi)人放開(kāi)限購：除與父母共同購買(mǎi)的住房外，無(wú)其他住房的；現有住房并非個(gè)人（家庭）獨立產(chǎn)權，系與他人共有的；現有住房來(lái)自繼承的；這三類(lèi)購房者的現有住房不計入家庭擁有住房套數。
去年2月出臺的廈門(mén)“限購令”執行的是2-1-0限額：對于該市戶(hù)籍居民家庭擁有2套及以上住房者、非該市戶(hù)籍居民家庭擁有1套及以上住房者、非該市戶(hù)籍居民家庭前2年內在本市累計繳納個(gè)人所得稅或社會(huì )保險不足1年者，暫停售房。
如果坊間流傳的方案屬實(shí)，則意味著(zhù)，廈門(mén)本地或外地家庭，只要其成年子女所擁有的，并非來(lái)自繼承的獨立產(chǎn)權住房未超過(guò)2套和1套的限制，該家庭就可以再購買(mǎi)相應數量的住房，等于將每個(gè)成年子女當做獨立的一戶(hù)來(lái)計算，其對限購的放松效果，亦將相當顯著(zhù)。
然而，該“微調”傳言很快遭到官方否認。5月25日，廈門(mén)國土資源與房產(chǎn)管理局在其官方網(wǎng)站上發(fā)布公告稱(chēng)，該市嚴格執行中央關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)各項調控政策，繼續實(shí)行限購不變，不存在“微調”說(shuō)法。
難道是無(wú)風(fēng)起浪？廈門(mén)究竟有沒(méi)有實(shí)質(zhì)性的微調？
“最近是有這個(gè)說(shuō)法，但還沒(méi)具體實(shí)施�！睆B門(mén)同安工業(yè)集中區一樓盤(pán)銷(xiāo)售人員對本報稱(chēng)。
“盡管政策上沒(méi)有正式通知，但實(shí)際上是可以這樣操作的�！睆B門(mén)一房地產(chǎn)界人士則對本報稱(chēng)，管理部門(mén)事實(shí)上放松了限購，但銀行并沒(méi)有放松貸款：“比如外地家庭，成年子女和父母原本共有一套房，如果再買(mǎi)就算兩套了，但現在房管局可以認定是子女的首套房，而銀行仍然認定是二套房，只能貸40%，不能貸70%�！�
來(lái)自外地的陳文輝（化名）最近就以剛剛成年的女兒的名義，購置了這個(gè)家庭在廈門(mén)的第二套住房，首付比例為30%。
即使是未滿(mǎn)足納稅和繳納社保條件的外地家庭，買(mǎi)房時(shí)只需補足一年的納稅和繳納社保證明即可，而且“實(shí)際上一直都是這樣做的”，上述房地產(chǎn)界人士告訴本報。
無(wú)論有沒(méi)有正式公布的“微調”，廈門(mén)的樓市已經(jīng)出現了事實(shí)上的“回暖”。
“目前廈門(mén)樓市確實(shí)在回暖，主要是因為價(jià)格比較合理，促銷(xiāo)力度比較大，部分樓盤(pán)也會(huì )出現比較火爆的局面�！笔缆�(lián)地產(chǎn)廈門(mén)分公司一名工作人員告訴本報，目前廈門(mén)的樓市成交量都在往上走，但價(jià)格有所回落。
剛在廈門(mén)杏林一樓盤(pán)購買(mǎi)了一套新房的陳先生告訴本報，本月初該樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)時(shí)，看房買(mǎi)房的人很多，現在好一點(diǎn)的便宜一點(diǎn)的戶(hù)型基本都賣(mài)完了。
據統計，4月廈門(mén)全市商品房成交4126套，其中住宅成交3095套，與去年的1150套相比多了1945套，同比上漲169.13%。5月首周（4月30日到5月6日）住宅成交達到759套，第二周達到1282套，接下去的兩周盡管有所回落，但也達到了958套和925套。
樓市調控謀求“穩定”
5月23日溫家寶總理主持國務(wù)院常務(wù)會(huì )議，提出要“穩定和嚴格實(shí)施房地產(chǎn)市場(chǎng)調控政策”，而此前，4月13日國務(wù)院常務(wù)會(huì )議所強調的則是“鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)調控成果，堅持房地產(chǎn)調控政策不動(dòng)搖，決不讓調控出現反復”。
有政策部門(mén)人士告訴本報，在房地產(chǎn)調控政策的思路上用到了“穩定”二字，與“穩增長(cháng)”的政策取向是一致的，在當前嚴格實(shí)施房地產(chǎn)市場(chǎng)調控政策的基礎上，穩定房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策，將在促進(jìn)剛性需求上做文章。
“關(guān)鍵是要找到‘三全其美’的辦法�！痹撊耸繌娬{了穩定房地產(chǎn)政策思路的核心：既能降低房?jì)r(jià)，又能促進(jìn)成交量放大，同時(shí)還能拉動(dòng)投資增長(cháng)。
該人士指出，能夠在這三個(gè)方面同時(shí)實(shí)現的政策方向，即是促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)剛性需求的釋放，并圍繞此，研究房產(chǎn)調控政策新組合。這種政策組合包括：
第一，要嚴格執行差別化的購房信貸政策，對首套購房家庭確保商業(yè)銀行按照優(yōu)惠的首付款和利率水平給予支持，對合理的改善型住房家庭給予一定支持，對購買(mǎi)多套住房的家庭不予支持。
第二，支持開(kāi)發(fā)商降價(jià)換量和兼并重組。
第三，要求地方政府適度下調土地出讓價(jià)格。
第四，有效增加普通商品房住宅的供給，同時(shí)配以保障房，以及政策安排政府回購等措施。
上述政策組合與溫家寶總理5月19日六省經(jīng)濟形勢座談會(huì )上對房地產(chǎn)政策的精神一致。溫總理當時(shí)指出，穩定房地產(chǎn)市場(chǎng)調控政策，嚴格實(shí)施差別化住房信貸、稅收政策和限購政策，采取有效措施增加普通商品房供給，繼續推進(jìn)保障性安居工程建設，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。
2011年下半年以來(lái)，國家諸多會(huì )議、文件、領(lǐng)導講話(huà)，均強調房地產(chǎn)調控不動(dòng)搖。不過(guò)，在不同的時(shí)間點(diǎn)，提法略有變化。在今年兩會(huì )時(shí)，強調“房?jì)r(jià)遠未回到合理水平”；4月13日表示要“鞏固房地產(chǎn)調控成果，堅持房地產(chǎn)調控政策不動(dòng)搖，決不讓調控出現反復”，到5月19日六省經(jīng)濟形勢座談會(huì )時(shí)則改為“穩定房地產(chǎn)市場(chǎng)調控政策”。
漸進(jìn)放松？
“穩”字當頭，或許意味著(zhù)中央對各地“微調”的容忍度將有所提高。
事實(shí)上，在嚴格執行調控的大方向下，各地的一些“微調”已獲得默許。本月初揚州出臺的購買(mǎi)成品住房補貼4％。~6％。，以及此后遼寧營(yíng)口5000萬(wàn)元補貼公務(wù)員購買(mǎi)商品房的“微調”均尚未見(jiàn)叫停。
截至目前，全國已有33個(gè)地方政府嘗試了“微調”，內容分別涉及限購、土地出讓、普通住宅標準、稅費優(yōu)惠以及購房補貼等，其中除了涉及放寬限購的5個(gè)城市外，其他28個(gè)城市的“微調”均獲得了某種程度的默許。
北京中原地產(chǎn)三級市場(chǎng)總監張大偉對本報分析稱(chēng)，地方政府“微調”的辦法有很多，但不能觸及限購這根紅線(xiàn)，從稅費等方面出臺一些政策還是比較容易通過(guò)的。
興業(yè)銀行首席經(jīng)濟學(xué)家魯政委對本報指出，從5月23日國務(wù)院常務(wù)會(huì )議精神來(lái)看，房地產(chǎn)政策已由2011年的決不允許放松，更多開(kāi)始在“支持首套自住”、“支持成品房（全裝修房）”、“金融支持實(shí)體經(jīng)濟”等各類(lèi)名目下，出現了漸進(jìn)放松。
而上述政策人士亦強調，房地產(chǎn)政策總體方向肯定不放松，但近期各個(gè)省市“微調”有所加快。有研究顯示，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)調整對經(jīng)濟增長(cháng)的影響主要不是表現在當時(shí)，而是存在滯后性，即房產(chǎn)調控對當年經(jīng)濟影響相對較小，但對第二年影響則有放大效應。地方政府通過(guò)各種政策，促進(jìn)剛性需求，可以理解為“必要的、適時(shí)適度的調整”。