隨著(zhù)重慶近日上調公積金貸款最高限額，自“新國八條”發(fā)布以來(lái)，明確發(fā)文微調樓市政策、吸引剛需入市的城市已增至30個(gè)。這些城市的微調政策，除少數被叫停外，絕大多數“闖關(guān)”成功。進(jìn)入5月以來(lái)，不少熱點(diǎn)城市的樓市成交迅速回暖，地產(chǎn)股也連續多日上揚。
在宏觀(guān)經(jīng)濟下行壓力較大的背景下，房地產(chǎn)會(huì )不會(huì )成為開(kāi)啟經(jīng)濟增長(cháng)空間的“下一把鑰匙”？業(yè)內人士認為，樓市政策尚難松綁，但地方微調仍有空間，在稅費、公積金等方面出臺刺激剛需入市政策仍有可能。
微調或有“后手”
“限購令”的存在，令樓市成交回升仍存不確定因素。北京市住建委的數據顯示，截至29日，5月北京已成交純商品住宅9429套，二手住宅11304套，同比環(huán)比均大幅增加，并已恢復到調控前的水平。但包括偉業(yè)我愛(ài)我家、鏈家地產(chǎn)在內的多家機構均認為，北京市場(chǎng)的成交回暖或只能持續到第二季度。
聶梅生表示，雖然近期成交回暖，但第一輪的自住型需求仍未完全釋放，不少購房者仍在觀(guān)望。同時(shí)，第二輪的改善型需求仍有很大的潛力。
她認為，在“限購令”的紅線(xiàn)下，為刺激市場(chǎng)交易，未來(lái)還將有部分微調政策出臺。其中，出臺的微調政策的城市，范圍可能有所擴大，力度也可能有所加強。
陳晟表示，未來(lái)可能出臺的房地產(chǎn)政策，會(huì )更多地關(guān)注消費層面。不少城市公積金貸款的限額還有繼續擴大的空間。而在已出臺微調政策的城市中，提高公積金貸款最高限額或成為最重要的措施之一。
最低首付款比例也可能出現下調。自“新國八條”出臺至今的一年多時(shí)間，房地產(chǎn)商業(yè)貸款的首付款比例一直維持在3成以上，這在很大程度上提高了購房門(mén)檻。不少分析人士認為，在部分地區，該比例有可能下調至新政之前的兩成。
同樣，當前首套房個(gè)人按揭貸款利率的最大優(yōu)惠幅度，也僅維持在基準利率的85折水平，尚未恢復到調控前最低7折。此外，購房環(huán)節的契稅、交易稅等稅費也有下調的空間。
根據國家統計局的數據，今年1-4月，全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增長(cháng)18.7%。同期，全國住宅新開(kāi)工面積下降7.9%，也是多月來(lái)首次下降。不少城市的土地市場(chǎng)持續低迷。亞太城市房地產(chǎn)研究院院長(cháng)謝逸楓表示，為保證供應，可采用延長(cháng)地價(jià)款繳納期限等手段，刺激土地交易。同時(shí)，在房地產(chǎn)企業(yè)難以從銀行獲取信貸資金的情況下，對普通商品房開(kāi)發(fā)貸款，金融機構應該給予適當貸款利息以及優(yōu)先貸款優(yōu)惠。
根據北京市住建委的數據，進(jìn)入5月以來(lái)，北京市的商品住宅總庫存已降至8萬(wàn)套以下，如按照當前的銷(xiāo)售速度測算，不足一年即可消化完畢。謝逸楓認為，以閑置土地、未竣工土地等形式存在的潛在庫存需要盡快釋放。根據國土部的數據，當前全國未竣工的房地產(chǎn)用地面積接近40萬(wàn)公頃，是前三年房地產(chǎn)用地平均供應量的3.4倍。為此，國土部已著(zhù)手修訂《閑置土地處置辦法》，以期加快閑置土地的處置和清理。
未觸及限購“紅線(xiàn)”
地方政府樓市政策微調的大幕從去年8月就已拉開(kāi)。去年8月18日，安徽馬鞍山發(fā)文，規定個(gè)人購買(mǎi)90平方米及以下面積的家庭唯一普通住房，或具有本科以上學(xué)歷或相應職稱(chēng)者購買(mǎi)家庭唯一普通商品住房，可享受市財政給予所納契稅100%的補助。此時(shí)距“新國八條”出臺尚不足7個(gè)月。
此后，陸續有城市發(fā)布文件，對房地產(chǎn)政策進(jìn)行微調。據中國證券報記者不完全統計，截至今年5月30日，明確發(fā)文微調政策的城市已有30個(gè)。
這些微調政策主要包括上調公積金貸款限額、給予稅費優(yōu)惠、放寬普通住房標準等。在樓市成交低迷、地方經(jīng)濟增速放緩的背景下，這些政策被認為起到了部分效果。
值得注意的是，蕪湖、佛山等明確放松限購條件的城市，其新政公布不久就被叫停�！跋拶徚睢背蔀闃鞘姓{控政策的一條“紅線(xiàn)”。
全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì )會(huì )長(cháng)聶梅生對中國證券報記者表示，“限購令”是本輪調控中力度最大、效果最明顯的措施，如果松綁限購政策，將使調控效果大打折扣。她還表示，由于一些城市的房?jì)r(jià)尚未回歸到合理水平，如果放松“限購令”，可能會(huì )引發(fā)房?jì)r(jià)反彈。
據不完全統計，目前實(shí)行“限購令”的城市超過(guò)40個(gè)，除各大省會(huì )城市（拉薩除外）和計劃單列市以外，一些東部熱點(diǎn)城市也納入限購行列。而30個(gè)微調政策的城市均未涉及限購問(wèn)題。
中國指數研究院副院長(cháng)陳晟表示，相比“支持合理需求”的調控目標，“抑制投資投機需求”被更多地強化。作為抑制投資投機需求的重要政策手段，“限購令”仍是一條重要的政策“紅線(xiàn)”。
深圳：樓市回暖或難持續
5月第三周，深圳一手住宅成交1212套，環(huán)比增長(cháng)45%。這是2011年8月以來(lái)深圳新房周成交第二次破千，創(chuàng )去年5月中旬以來(lái)新高。這一明顯增長(cháng)的成交數據讓部分深圳地產(chǎn)人士格外興奮，然而也有業(yè)內人士認為，目前樓市回暖的趨勢難以持續，房?jì)r(jià)將在震蕩中回調。
深圳市規劃國土委的數據顯示，今年前3月深圳有8個(gè)項目拿到預售許可證，而4月至今有15個(gè)項目拿到預售許可證。這預示著(zhù)未來(lái)深圳將有大批新盤(pán)入市。同時(shí)，深圳5月第三周樓市成交創(chuàng )一年來(lái)新高有一定的偶然因素，因為有關(guān)部門(mén)的成交數據其實(shí)是1至2周前的實(shí)際成交量，不排除一些樓盤(pán)集中備案成交導致“回暖假象”的可能。
“深圳樓市即將出現疲態(tài)�！鄙钲诒姀B地產(chǎn)總經(jīng)理助理林曉華對中國證券報記者表示。林曉華表示，今年前4個(gè)月深圳少有新盤(pán)入市，開(kāi)發(fā)商營(yíng)造了一種供應不足的假象，當4月新盤(pán)增多時(shí)，引發(fā)了一些剛需購房者的購買(mǎi)意愿，因此導致深圳住房成交明顯回暖，但是這種趨勢難以持續。在嚴格執行限購的深圳樓市，手握“房票”又有能力買(mǎi)房的剛需一族越來(lái)越少，在一些常規促銷(xiāo)之后，能夠引發(fā)購房者購買(mǎi)欲望的手段基本用盡，深圳樓市成交將回歸常態(tài)。用林曉華的話(huà)說(shuō)就是購房者的心理出現“疲態(tài)”�！爱斚M者判斷房?jì)r(jià)上漲依然無(wú)望的時(shí)候，觀(guān)望的心理就會(huì )再度產(chǎn)生，樓市成交也將重回低位�！绷謺匀A曾公開(kāi)表示6月后深圳的房?jì)r(jià)將出現明顯下降，如今他依然堅持這一觀(guān)點(diǎn)。
深圳樓市投資客的心理也在逐漸發(fā)生變化。目前深圳施行二手房交易按照評估價(jià)征稅制度，提高了二手房交易成本，炒房客想將手中房源順利出手并不是一件容易的事情，不排除下半年部分炒房客撤離的可能。
深圳中原市場(chǎng)研究部表示，近期隨著(zhù)市場(chǎng)利好信息的傳導，開(kāi)發(fā)商的推盤(pán)節奏加快，有較多新盤(pán)入市，剛需也得到進(jìn)一步釋放，成交量上升。后市隨著(zhù)推盤(pán)量進(jìn)一步加大，成交有望隨之上升，但價(jià)格仍有下調的空間。二手房方面，放盤(pán)量與訪(fǎng)客量都穩定增長(cháng)，未來(lái)二手房市場(chǎng)的成交仍將逐步增加，價(jià)格將在震蕩中回調。
樓市調控不會(huì )放松
盡管限購“紅線(xiàn)”早已劃定，但“救市”的呼聲從未停止過(guò)。近期，宏觀(guān)經(jīng)濟增速放緩成為“救市論”的最新論據。根據國家統計局的數據，今年前4月，固定資產(chǎn)投資增速已回落至20.2%，規模以上工業(yè)增加值增速回落至11.0%，多項經(jīng)濟指標表現不佳。
“房地產(chǎn)能拉動(dòng)上下游近50個(gè)行業(yè)，激活房地產(chǎn)市場(chǎng)將是"穩增長(cháng)"最有效的手段�！敝x逸楓說(shuō)。不少經(jīng)濟學(xué)家也表示，在此前的經(jīng)濟低迷周期中，房地產(chǎn)是拉動(dòng)增長(cháng)的“第一把鑰匙”。
為刺激經(jīng)濟增長(cháng)，近期發(fā)改委加快了對基建、鋼鐵、交通、能源類(lèi)項目的審批，同時(shí)有多個(gè)部委鼓勵民間投資。但在房地產(chǎn)政策方面沒(méi)有絲毫松綁的跡象。
對此，聶梅生認為，在本輪投資見(jiàn)到效果之前，國家不會(huì )對房地產(chǎn)調控政策松綁。而這輪投資的觀(guān)察期，將至少持續到第三季度。
她表示，本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調控已歷時(shí)多月，調控效果在逐漸顯現。同時(shí)，刺激經(jīng)濟的新政策足以釋放出大量資金。除非投資的效果不佳，否則房地產(chǎn)不會(huì )成為刺激經(jīng)濟增長(cháng)的主要政策著(zhù)力點(diǎn)。
本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調控的廣度和深度均前所未有。截至今年4月，70個(gè)大中城市平均房?jì)r(jià)已連續兩個(gè)月保持同比、環(huán)比雙降，樓市調控效果明顯。上周的國務(wù)院常務(wù)會(huì )議明確提出“穩定和嚴格實(shí)施房地產(chǎn)市場(chǎng)調控政策”。
即便如此，在現有的調控方向上，房地產(chǎn)仍能為經(jīng)濟增長(cháng)“出把力”。陳晟表示，國家一直力推的保障房建設和普通商品房建設，將能帶動(dòng)大量投資，剛需的入市還可拉動(dòng)家電、家具等相關(guān)行業(yè)的消費。
鑒于房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟中的重要分量，不少業(yè)內人士認為，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展不可能脫離宏觀(guān)經(jīng)濟形勢而獨立存在。聶梅生認為，“預調微調”的說(shuō)法是針對宏觀(guān)經(jīng)濟，而非房地產(chǎn)市場(chǎng)。她還表示，一年前出臺“限購令”之時(shí)，就已明確只是“臨時(shí)性”政策。