市場(chǎng)回暖之下，被壓抑了一年半之久的北京豪宅近期有望開(kāi)閘集中上市，并將對北京房?jì)r(jià)形成結構性沖擊。
亞豪機構統計數據顯示，北京6月計劃入市的33個(gè)項目中，包括別墅、公寓、花園洋房等類(lèi)型的中高端項目有16個(gè)之多，約占總開(kāi)盤(pán)量的一半，其中有4個(gè)總價(jià)超過(guò)千萬(wàn)的高端別墅項目，6個(gè)每平米單價(jià)超過(guò)4萬(wàn)元的公寓豪宅，另外還有6個(gè)低密度的花園洋房項目。高端項目在一個(gè)月集中上市，且占比近半，是最近幾年罕見(jiàn)的現象。
這些即將入市的項目中，不乏此前醞釀多年的樓盤(pán)。據透露，業(yè)內廣泛關(guān)注的北京望京遠洋萬(wàn)和公館擬于6月上旬開(kāi)盤(pán)。這是遠洋地產(chǎn)著(zhù)名的地王之一。2010年3月15日，經(jīng)84輪競拍，遠洋地產(chǎn)以40.8億元拿下該地塊�？鄢逃�、醫療用地等，該地塊以高達2.7萬(wàn)元/平方米的樓面地價(jià)，成為當時(shí)的北京單價(jià)地王。
北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)顯示，遠洋萬(wàn)和公館已于4月22日取得預售許可證。據該項目負責人透露，首次將推出50多套256-350平方米的大戶(hù)型產(chǎn)品，價(jià)格定在5.5萬(wàn)/平方米左右，屆時(shí)還會(huì )有相對的折扣促銷(xiāo)，預期成交均價(jià)可能保持在51000元-52000元/平方米之間。如此，售價(jià)將遠低于市場(chǎng)傳聞的55000元以上。
開(kāi)發(fā)時(shí)間長(cháng)達8年的招商地產(chǎn)“公園1872”，也于近期召開(kāi)三期新品發(fā)布會(huì )。據開(kāi)發(fā)商透露，新房源均價(jià)約在45000元/平米，戶(hù)型面積為230-390平米的4-5居，精裝修。這批房源亦未出現業(yè)內預計的上漲。
位于北京西四環(huán)的中堂項目，也將于近期推出大戶(hù)型新品“中堂·紫熙臺”。據該項目有關(guān)負責人介紹，從已公布的2012年北京市土地供應計劃來(lái)看，西四環(huán)無(wú)一住宅用地入市，這意味著(zhù)中堂·紫熙臺成為目前區域內唯一的新盤(pán)供應項目。與整體市場(chǎng)低迷不同的是，該項目自1、2、8號樓推出以來(lái)就持續熱銷(xiāo)，目前簽約率達71%。
雖然定價(jià)相對節制，但高端樓盤(pán)集中放量卻是現實(shí)。自2010年4月開(kāi)始，北京市有關(guān)部門(mén)就根據房?jì)r(jià)走勢控制銷(xiāo)售許可證的發(fā)放節奏，6月高端樓盤(pán)入市之多，為兩年來(lái)僅見(jiàn)。
亞豪機構市場(chǎng)總監郭毅稱(chēng)，近期高端樓盤(pán)入市需求強烈，主要是因為當前樓市的主流需求客群發(fā)生了轉變�！叭ツ甑浇衲暌患径�，基本是剛需唱主角，而從4、5月份開(kāi)始，改善性購房者開(kāi)始出手，造成了近期一些中高端樓盤(pán)成交回暖，也使得待售高端盤(pán)加快了入市腳步�！倍鴵䜩喓罊C構檢測，目前樓盤(pán)成交的改善型客戶(hù)，已經(jīng)由去年底的20%-30%，上升到50%-60%。
值得注意的是，雖然此輪調控迫使開(kāi)發(fā)商不得不專(zhuān)注于能帶來(lái)高周轉的普通住宅項目，但與此相比，開(kāi)發(fā)商更熱衷做豪宅。他們將此歸結于成本與稀缺性的助推。
遠洋萬(wàn)和公館的項目負責人自稱(chēng)其項目屬于“被豪宅”的典型。據業(yè)內人士對項目地塊所做的測算，其售價(jià)達到5萬(wàn)元/平方米則處于基本保本狀態(tài)，如果期待盈利至少要賣(mài)到5.5萬(wàn)元-6萬(wàn)元/平方米之間。按照目前透露的售價(jià)，遠洋萬(wàn)和公館一期應是基于保本定價(jià)。
開(kāi)發(fā)商熱衷于開(kāi)發(fā)豪宅，除了一些項目由于成本與稀缺性的原因不得不定位高端，多數項目則緣于利潤的追求。以近期熱銷(xiāo)的“精裝豪宅”華潤公元九里為例，該項目前身為北京大興區黃村鎮衛星城北區17號地，華潤置地于2007年12月24日經(jīng)過(guò)11輪報價(jià)，以14.3億元競得，樓面地價(jià)為6290元/平方米。據北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)顯示，該項目最新取證的一批住宅擬售價(jià)格最低為26994元/平方米，最高擬預售價(jià)格為39261元/平方米，是其地價(jià)的5倍左右。
同樣位于大興區的普通住宅龍湖時(shí)代天街，其目前售價(jià)僅為13000元/平方米左右。這是龍湖于2010年12月23日以樓面價(jià)約7519元/平方米拿下，地價(jià)高于華潤公元九里，但利潤卻遠不及華潤公元九里。原因就在于，時(shí)代天街定位于普通住宅，而公元九里卻是區域內的豪宅。
從市場(chǎng)角度看，只要有需求，開(kāi)發(fā)商提供豪宅產(chǎn)品并無(wú)不妥。但從房地產(chǎn)調控的角度看，豪宅的集中入市，不可避免地會(huì )帶來(lái)整體房?jì)r(jià)的結構性上漲。21世紀不動(dòng)產(chǎn)分析師粟日認為，由于6月推盤(pán)項目仍然較多，成交量有望保持在回升通道，不過(guò)，屆時(shí)可能由于豪宅成交增多帶來(lái)平均房?jì)r(jià)上漲，有關(guān)部門(mén)和民眾應有心理準備，這只是結構性上漲，而非真正的房?jì)r(jià)單邊上漲。